Проект «Иннокентьевская слобода» был запущен в 2007 году. По задумке генерального директора Иркутского регионального ипотечного агентства Владимира Щербакова комплекс должен был стать примером массового строительства доступного жилья со стандартными потребительскими свойствами.

Почему в Иркутске дорогое жильё? В первую очередь, потому, что строительные компании сегодня выступают как девелоперы: сами проектируют, сами строят, сами решают земельные вопросы и получают лицензии, а потом сами продают квартиры. На каждом этапе строительства строительная организация платит взятки чиновникам муниципалитета и служащим федеральных надзорных органов. Эти затраты закладываются в цену квадратного метра. В результате и муниципалитет, и строительные компании заинтересованы в поддержании высокой стоимости жилья.

Благими намерениями…

В 2006 году Владимир Щербаков предложил проект, который шёл вразрез с неписаными правилами. Он предложил построить жилой комплекс с использованием технологии доступного жилья, при которой цена квадратного метра складывалась бы на основе массовости строительства, безопасной системы расчётов – 30% на этапе строительства и 70% при сдаче дома в эксплуатацию – и наличия доступного ипотечного кредита. Цена на квартиры составляла 25 тыс. руб./кв. м при средних ценах на новостройки 42–52 тыс. руб./кв. м. Это было возможно при условии, что все участники проекта не спекулируют на стоимости жилья, а власть гарантирует, что стройка будет защищена от коррупционной составляющей. Проще говоря, строителям не придётся платить взятки ни за отвод земли, ни за согласование проекта и приёмку дома.

Этот проект Владимир Щербаков предложил Александру Тишанину, губернатору Иркутской области. Концепция удачно вписывалась в концепцию национального проекта «Доступное и комфортное жильё гражданам России», который в это время широко обсуждался на федеральном уровне. Был у Тишанина и собственный, политический интерес: губернатор был  недоволен ситуацией на строительном рынке и неоднократно заявлял, что намерен разрушить существующую систему, при которой городская администрация прямо или косвенно участвует в спекуляции земельными участками в черте города. Тишанин даже предложил законопроект о выводе неразграниченной городской земли в распоряжение области. В условиях прямого конфликта с командой мэра (им в эту пору был Владимир Якубовский) губернатору важно было доказать, что в Иркутске можно строить качественно, недорого и быстро.

Важно, что на первом этапе проект не рассчитывал на бюджетное финансирование. Тем не менее устно неоднократно говорилось, что главное – это стартовать, а затем государство предложит свои формы участия. Застройщик – ОАО «Жилстройкорпорация» – начал стройку на собственные средства, имея ввиду, что к сдаче объекта область увеличит уставный капитал принадлежащего ей ИРИА и проект будет передан под контроль правительства региона. Земельный участок находился у застройщика в аренде, согласования технических условий были произведены без финансовой поддержки муниципалитета. Иркутское региональное ипотечное агентство координировало деятельность всех участников, но тоже собственных средств не вкладывало и не планировало получать прибыль от реализации проекта. Администрация Иркутской области не вкладывала в проект ни рубля, лишь принимала участие в формировании списков бюджетников – участников проекта и несла обязательство по обеспечению правовой поддержки реализации проекта.

Проект был одобрен и на самом высоком уровне: Владимир Щербаков и руководитель федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка доложили о нём лично Дмитрию Медведеву, который тогда занимал пост первого вице-премьера.

Девиз наш – все за одного?

Но одно дело заявить, что проект защищён от взяток, и совсем другое – добиться этого на деле. Помогать отбиваться от «строительной мафии» и тех представителей муниципальной власти, чьё личное материальное благополучие подрывал отказ от коррупционных схем, должна была специально созданная рабочая группа из представителей всех ветвей власти, инвесторов и ИРИА как ипотечного брокера. В её состав, помимо генерального директора ОАО «ИРИА» Владимира Щербакова, вошли заместитель главы администрации Иркутской области Сергей Воронов, директор департамента градостроительной деятельности и дорожного хозяйства Рита Низамова, председатель Байкальского банка Сбербанка России Максим Полетаев и депутат Законодательного Собрания Иркутской области Максим Сурнин. Администрацию города Иркутска представлял заместитель главы администрации, председатель комитета по градостроительной политике Евгений Харитонов. На старте стороны определили принцип партнёрства: предполагалось, что участники сопровождают проект от создания плана микрорайона до сдачи домов госкомиссии и владельцам.

Но гладко было лишь на бумаге. В октябре 2007 года был арестован и осуждён по обвинению в растрате 42 млн. рублей вице-губернатор Сергей Воронов. В апреле 2008 покинул пост губернатора Иркутской области Александр Тишанин, «горячий сторонник» проекта. Сдал дела Максим Полетаев, возглавивший Московское отделение Сбербанка.

Исчез из поля зрения и председатель комитета по собственности и экономической политике Законодательного Собрания Иркутской области Максим Сурнин, сменивший депутатский значок на карьеру за пределами Иркутска и получивший руководящий пост в одной из крупных корпораций.

Рабочая группа таяла на глазах, и скоро из тех людей, которые лично гарантировали, что пилотный проект программы «Доступное жильё» не станет кормушкой для чиновников, подрядчиков и риэлторов, по сути, остался только генеральный директор ИРИА Владимир Щербаков.

Кидай кто может…

Строительство жилого комплекса «Иннокентьевская слобода» началось энергичными темпами. Были заключены договоры с подрядными организациями, согласно которым им были выплачены авансы, на площадку зашли рабочие. Начали подниматься бетонные каркасы первых блок-секций. Первый удар по проекту сделал сам же Александр Тишанин: 28 декабря 2007 он увольняет Владимира Щербакова с поста директора ИРИА. Вместе с Щербаковым из агентства уходят все сотрудники. Как выяснилось позже, вывеска регионального ипотечного агентства потребовалась, чтобы прокручивать через него деньги, направленные для финансирования БЭФа. После ухода Щербакова деятельность агентства была проверена Контрольно-счётной палатой, нарушений не обнаружено. 

Весной 2008 год отставка Александра Тишанина автоматически выводит проект из числа приоритетных для областного правительства. У нового губернатора были свои ценности и свои приоритеты. Есиповский со «Слободой» работал неохотно, фирменным стилем правительства в отношении проекта на тот момент стала волокита и затягивание решения элементарных вопросов. Застройщику приходится отказаться от безопасной схемы финансирования и искать деньги на достройку комплекса через механизм долевого строительства.

Подрядчики чутко чувствуют изменение раскладов «наверху». В 2008 году ООО «Компания «Строй-гарант», выбранная, кстати, по рекомендации представителей администрации города Иркутска, уходит со строительной площадки, не выполнив обязательства по заключённому договору и не вернув неотработанный аванс. В стабильных условиях стройка «вывезла» бы эти проблемы, но осенью 2008 года страну накрыл мировой финансовый кризис, который для строительной отрасли стал катастрофой. 

Рост цен (только цемент подорожал на 30%) привёл к тому, что подрядчики не смогли ни поставить на площадку законтрактованные строительные материалы, ни перекредитоваться на стороне: банки резко повысили требования к заёмщикам и подняли процентную ставку. Одна за другой разоряются строительные компании. Зная, что «Иннокентьевская слобода» больше не защищена «сверху», подрядчики начинают «кидать» ОАО «Жилстройкорпорация». Более того, создаётся впечатление, что кто-то не-гласно дал «добро» на расправу с компанией, посмевшей предложить цены, заведомо ниже рыночных.

Всего в «чёрном списке» «Иннокентьевки» больше десятка подрядчиков. «СтройГарант» (В. Исхаков), который задолжал стройке 70 млн. рублей, ООО «CК Сибирский дом» (О. Городюк, 21,4 млн. руб.), ООО «Драйв-Алюминиевые конструкции» (Н. Ласточкин, 10,3 млн. рублей)… Всего стройке нанесён ущерб в 172 млн. Важно, что правоохранительные органы не возбудили ни одного дела по факту хищения средств, полагая все перечисленные коллизии спорами хозяйствующих субъектов. Зато когда обобранное подрядчиками ОАО «Жилстройкорпорация» срывает сроки сдачи объекта, его счета и имущество немедленно были арестованы, что закономерно привело к банкротству компании.

Спасение утопающих – дело рук самих утопающих

Казалось бы, классическая схема обмана дольщиков, если бы не одно принципиальное отличие. Наличие умысла на банкротство можно доказать только зафиксированным фактом вывода средств. Находясь в процедуре банкротства, ОАО «Жилстройкорпорация», напротив, продолжает достраивать объект. Чтобы «накачать» стройку деньгами, Владимир Щербаков начинает вкладывать в неё средства принадлежащих ему компаний. Сделать это можно было только одним способом: заключая договоры долевого строительства. За год, с апреля 2010 по апрель 2011 года, по такой схеме в стройку инвестировано 336 млн. рублей.

Это позволило за два года, с июля 2010 по май 2012 года, ввести в эксплуатацию 13 блок-секций из 20 и уменьшить количество участников долевого строительство с 606 до 161. Три четверти дольщиков «Иннокентьевки» получили свои квартиры. Оставшиеся семь блок-секций находятся в разной степени готовности: на всех выполнены коммунальные сети, возведены бетонные каркасы, на трёх из них частично выполнено заполнение пенобетонными блоками. 

Для завершения второй очереди требуется ещё 307 млн. рублей. В существующей ситуации вмешательство региональных или федеральных властей неэффективно. У них для этого нет работающих правовых механизмов. С другой стороны, возможность достроить объект, конечно, есть. Например, взыскание с должников и возврат задолженности по договорам производства строительных работ и поставки строительных материалов. Кроме того, до 387 млн. можно получить от продажи нереализованных помещений, находящихся в жилом комплексе. Однако сделать это можно только в спокойной обстановке, а атмосфера паники отнюдь не способствует росту продаж.

В условиях, когда застройщик заинтересован в исполнении взятых на себя обязательств, и он, и дольщики, и правительство области являются скорее потенциальными союзниками в деле достройки «Иннокентьевской слободы».