Ипотечный оборот
Квартиры всё чаще уходят с молотка за долги
В Иркутской области произошёл всплеск продаж квартир, арестованных в счёт невыплат по ипотечным кредитам. Специалисты объясняют его сложившейся рыночной ситуацией: жильё, на которое обращено взыскание, стало снижаться в цене по сравнению с обычными квартирами. Однако большинство из них всё же никто не покупает, и их новыми хозяевами становятся банки. Только за последние два месяца этого года в собственность кредитных организаций региона поступила недвижимость на 26 миллионов рублей.
«Когда должник довёл до ручки»
Впервые в Иркутской области арестованную ипотечную квартиру продали в 2007 году. Она находилась в Саянске и «ушла» за 364 тыс. 650 рублей. В Иркутске первый подобный аукцион прошёл в 2008 году. Тогда пятикомнатную квартиру в Свердловском районе продали за 3 млн. 34 тыс. 746 рублей. С тех пор ситуация изменилась, и обращение взыскания на залоговое жильё уже не редкость, несмотря на то что оно крайне нежелательно не только для его владельца, но и для кредитора. «Реализация объектов недвижимости происходит лишь в том случае, если с заёмщиком не удалось найти решения по погашению задолженности. Это является крайней мерой. При этом банк несёт дополнительные расходы по содержанию принятой в собственность квартиры до момента её безубыточной реализации новому собственнику», – говорит сотрудник пресс-службы Байкальского банка Сбербанка Ольга Ретинская.
В качестве помощи клиенту, попавшему в трудную жизненную ситуацию, кредитные организации предлагают несколько вариантов типовой реструктуризации: увеличение срока пользования услугой, изменение очерёдности погашения задолженности, изменение валюты кредита. Кроме того, заключение мирового соглашения возможно уже в суде и на стадии исполнительного производства.
«Банк всегда старается идти навстречу клиенту, если он сам не увиливает от исполнения обязательств по кредиту и при возникновении определённых проблем сразу же обращается к нашим специалистам, – говорит пресс-секретарь ВТБ-24 по Сибирскому федеральному округу Лариса Кузнецова. – Клиентам предлагается сделать реструктуризацию на приемлемых и для клиента, и для банка условиях. Если клиент понимает, что выполнять кредитные обязательства он далее не в состоянии, то совместно с банком может быть принято решение о необходимости продажи квартиры и погашения займа».
Кроме этого банк готов предложить должникам воспользоваться услугами ипотечной кредитной карты, по которой в течение года можно сделать несколько гашений. Подтверждает слова банковских работников и начальник отдела организации работы по реализации имущества должников УФССП России по Иркутской области Валерий Газарх: «Нам приходится работать с банками, и мы видим, что они всегда идут навстречу должнику. Этого не происходит только тогда, когда должник, что называется, довёл до ручки, пообещал раз и не сделал, пообещал два, три раза – и безрезультатно. Бывают случаи, когда должники не выполняют условия мирового соглашения. Идеальным вариантом было бы, если бы они вообще не доводили до ареста, но, к сожалению, это по-прежнему остаётся одним из самых действенных способов возмещения долгов».
На торгах побывали ещё не все
За семь месяцев этого года Управление Федеральной службы судебных приставов по Иркутской области передало на реализацию 70 квартир, причём 67 из них продаются за долги по ипотеке. Как объясняют в УФССП, их гораздо больше, потому что по закону взыскание не может быть обращено на единственное жилище человека. «Исключение составляет ипотечное жильё, и поскольку у нас небольшое количество граждан имеет в собственности две и более квартиры, на них редко обращается взыскание по другим долгам», – говорит Валерий Газарх.
С начала года с молотка ушли 15 квартир на 21 млн. 408 тыс. рублей. Сумма кажется небольшой по иркутским меркам, так как недвижимость продают и в более «дешёвых» городах: Тулуне, Зиме, Черемхове, Братске. Судебные приставы отмечают увеличение темпов: за весь 2010 год квартир было продано 10, в 2011 м – шесть. Если учесть, что год не закончился, на торгах побывали не все объекты и только в одном Ангарске готовятся к реализации ещё 12 квартир, то можно говорить о всплеске продаж залогового жилья. Чаще всего взыскателями становятся организации, выдающие наибольшее количество ипотечных кредитов: Сбербанк, Газпромбанк, ГПБ-Ипотека, ВТБ-24. На долю крупных банков приходится и больший объём квартир, которые поступают к ним в собственность.
«Технология такова: мы обращаем взыскание на имущество, арестовываем его и передаём на торги по начальной цене, которую определяет суд, – описывает Валерий Газарх. – Если аукцион не состоялся, то судебный пристав уменьшает начальную цену на 15%. Если вторые торги не состоялись, то мы обязаны предложить это имущество взыскателю в счёт погашения долга. Эти квартиры поступают на рынок, но продавцами являются уже банки. Существует информация, по которой самыми «богатыми» после кризиса организациями в плане недвижимости стали банки, которые вынуждены были принять имущество на миллиарды рублей».
За прошедшие два месяца этого года банкам в Иркутской области было передано недвижимое имущество на сумму 26 млн. рублей. Вероятнее всего, эта цифра вырастет, потому что квартиры, как и другое имущество, с торгов расходятся не слишком активно. Судебные приставы считают, что аукционы не пользуются среди населения особой популярностью из-за низкой осведомлённости: в целом в этом году территориальное управление Росимущества продало только около 10% арестованных за долги материальных ценностей.
Однако, отмечает Валерий Газарх, в последнее время ситуация с квартирами стала меняться: «В период ипотечного бума цены на недвижимость были на пике. Они закладывались в договоры залога, и суды в случае продажи учитывали эти высокие цены. Поэтому в наступивший следом период кризиса, когда стоимость жилья упала, квартиры, которые мы предлагали купить через Росимущестово, выглядели не очень предпочтительно, потому что цены были выше средних. Сейчас рынок активизировался, цены опять стали подниматься, и квартиры, идущие на торги, имеют цену либо среднерыночную, либо чуть ниже».
Несмотря на то, что процедура реализации максимально прозрачна, доставить неприятности новым покупателям могут бывшие собственники, не пожелавшие добровольно расстаться с квартирой. При передаче квартиры на продажу судебные приставы не имеют права выселять граждан из залогового жилья, сделать это можно только по требованию нового собственника. По словам Валерия Газарха, выселять при помощи судебных приставов бывших жильцов приходится редко, в большинстве случаев они добровольно покидают квартиры. Однако случается, что в них живут, например, гастарбайтеры или другие арендаторы, и тогда выселять их приходится через суд.
Есть у ипотечной квартиры и специфическое преимущество: прохождение судебных инстанций может с большой вероятностью гарантировать её «чистоту» на предмет участия в мошеннических схемах.
Портрет размыт
Известно, что в Иркутске большинство должников живут в спальных районах. С начала года в Кировском районе города на реализацию передано четыре квартиры, в Куйбышевском – две, в Ленинском – семь, в Октябрьском – 17, в Свердловском – 11. Есть среди должников и рекордсмены: недавно приставы наложили арест на квартиру стоимостью 25 млн. рублей. «В договоре залога была указана меньшая цена, но должнику в суде удалось доказать, что его квартира стоит больше», – говорит Валерий Газарх.
Однако выявить закономерность в целом сложно, отмечает он: «Мы не знаем, что приключится с должником. Всё очень индивидуально, и предсказать, где, в какой части области или города нам придётся обращать взыскания, практически невозможно». Создать портрет среднестатистического должника судебные приставы тоже не берутся: среди них есть люди разных возрастов и разного материального положения, к тому же ведомство не отслеживает, каким путём должник получил кредит, на общих основаниях или по какой-либо льготной программе.
