Вдали от шумной толпы

«Фармацевт», «Холодильщик», «Мавр», «Скиф», «Лукоморье», «Циклон», «Космос» – всё это названия садоводств. В  радиусе нескольких десятков километров от Иркутска сегодня их расположено около 400. Указать их точное количество сейчас, пожалуй, не сможет ни один специалист: какие-то заброшены, какие-то существуют только на бумаге. Впрочем, и реально действующих садоводств достаточно по всем расходящимся от областного центра  трактам – Байкальскому, Култукскому, Качугскому, Голоустненскому и Александровскому. Ещё одно ставшее популярным в последние годы направление – Мельничная падь. Только там расположено около ста садоводств на расстоянии от 2 до 25 километров от города. Кстати, риэлторы утверждают, что именно там сегодня самые раскупаемые участки, так как в эту сторону ходит общественный транспорт. «Самые дорогие садоводства, безусловно, по правой стороне Байкальского тракта. Вне садоводств самые востребованные участки – это район Хомутово», – говорят специалисты.

Разброс цен, как и направлений, очень широкий. Самые дешёвые участки сегодня можно найти по цене от 9 – 11 тыс. рублей за сотку. Но такая цена скорее исключение, средняя стоимость 10 соток земли в окрестностях Иркутска начинается от 250–350 тыс. рублей. В той же Мельничной пади есть участки по цене 60–70 тыс. рублей за сотку. В садоводствах по Байкальскому тракту встречаются варианты, когда одна сотка продаётся по цене от 270 тыс. рублей и более. В качестве «бонуса» к такой земле, как правило, идёт «прекрасный вид на залив» или реликтовые деревья. Однако чаще высокую стоимость участка в садоводствах риэлторы объясняют наличием каких-то капитальных построек. 

«Хотя даже если там стоит какой-нибудь сарай или баня, это сразу делает землю дороже, не говоря уже о наличии дома», – говорит генеральный директор группы компаний «Инвест 38» Максим Ходырев.

Также на стоимость участка влияет присутствие на нём элементарных коммуникаций (дорога, электричество, водопровод), наличие соседей и общественного транспорта. Из более тонких нюансов – авторитет садовод-ства, который, впрочем, также зависит от удалённости от города и общей «обжитости» земли. Комплекс всех этих факторов приводит к тому, что, к примеру, участок площадью менее 10 соток в шелеховском садоводстве «Космос» может продаваться по цене выше 800 тыс. рублей. Вместе с землёй в эту стоимость входят порядочные соседи, летний водопровод и электричество, ровный участок, огороженный забором, на котором стоят сарай, теплица, баня, дом, кусты малины и сливы и раскинувшийся на получастка сосновый лес.

Философия садоводства 

При выборе дачи большинство людей интересует в первую очередь земля, на которой она расположена

– Сейчас я вам проведу небольшой ликбез. – Григорий берёт в руки бумагу и карандаш начинает объяснять плюсы загородной жизни. Григорий – госслужащий, живёт и работает в Иркутске. Примерно с  весны этого года он начал искать подходящий участок, на котором затем планирует построить дом и переехать туда с семьёй на постоянное место жительства. 

Насчёт «ликбеза» Григорий отнюдь не шутит. Говорит, что когда занялся этой темой, узнал о садоводствах много нового. Что, к примеру, каждое образовано группой людей, которая берёт в аренду, к примеру, пять гектаров земли где-нибудь под Иркутском, оформляет всё надлежащим образом, подводит туда водопровод и электричество. Затем «нарезает» эти пять гектаров на участки по 10 или 20 соток, прокладывает между ними дороги, которым, как улицам, даёт названия. Называет всё это вместе, например, садоводство «Ромашка», членом, а следовательно и владельцем участка в котором может стать любой желающий. Интересно, что примерно в половине случаев люди платят по нескольку сотен тысяч рублей не за землю в садоводствах, а за членскую книжку в них. Впрочем, по факту это то же самое, что купить землю. Тем более что впоследствии большинство владельцев участков по членским книжкам стараются всё-таки получить  их в собственность. От уплаты членских взносов, правда, это не освобождает. Раз в год каждый владелец дачного участка платит в среднем 2 тыс. рублей. Эти деньги администрация садоводства тратит на развитие: улучшает дороги, подводит новые электрические мощности или расширяет водопроводную сеть.

Интересно, что при кажущемся разнообразии предложений по участкам найти подходящий довольно сложно. «В каждом конкретном случае возникают свои нюансы: где-то земля расположена далеко от основной дороги, поэтому приходится ещё два-три километра до неё ехать по гравийке, где-то участок уже застроен, где-то цена выше той, на которую я рассчитываю», – рассказывает Григорий. Потратить на землю он планирует не больше 350 тыс. рублей. На своём опыте говорит, что те предложения, когда земля продаётся, к примеру, по 10 – 15 тысяч рублей за сотку, часто оказываются не более чем рекламным ходом. По факту, по его словам, таких дешёвых участков единицы и они, как правило, не самые удобные для жизни. 

– Плюс должно быть ещё и внутреннее ощущение, что ты хочешь здесь жить, – уходит в объяснение тонких материй собеседник «М2», – а оно возникает далеко не всегда.

По словам Максима Ходырева, чаще всего выбирать покупателям приходится из участков, на которых уже есть баня, сарай или дом. Тогда как требование большинства желающих переехать за город заключается в том, чтобы участок был свободен от построек. Хотя и тут встречаются исключения. Так, Анна и Алексей, молодая пара, напротив, искали участок с домом. В итоге нашли его в одном из садоводств на 8-м километре дороги в сторону Мельничной пади. 

– Участок площадью 15 соток с домом мы купили за 600 тысяч рублей, – рассказывает Анна. Переселиться туда в марте этого года им не помешало даже отсутствие водоснабжения. Первое время, чтобы помыться, приходилось ездить к родственникам в Иркутск. В ближайшее время молодые люди, которые таким образом решили жилищный вопрос, планируют пробурить на участке скважину, чтобы вода была круглый год. Затем – построить дом. «Теплица уже есть», – говорит Анна. И она, и муж каждый день ездят на работу в Иркутск.

– Действительно, появился ряд молодых семей, у которых нет собственного жилья в городе, но есть автомобиль, – рассказывает Максим Ходырев. – Именно они в последнее время стали чаще приобретать дачи в обжитых садоводствах поближе к городу, строить там капитальное жильё и делать благоустройство.

Впрочем, немало и других молодых пар, наличие жилья у которых не лишает их намерения обзавестись ещё и дачей. Правда, как правило, купив участок, такие семьи не спешат начинать на нём капитальное строительство. И для начала довольствуются возможностью построить там, к примеру, баню или летний домик. Вообще, по словам экспертов «М2», примерно 50% дач сегодня приобретается для отдыха. Под постоянное место жительства продаётся примерно 30% участков в садоводствах, для огородничества – 15%, для целей инвестирования – не больше 5%.

Удачная форма жизни

Новая волна интереса к дачным участкам среди населения возникла два-три года назад. В период кризиса любая недвижимость продавалась плохо, зато за это время люди всерьёз задумались, каким наименее затратным путём переехать за город. «Потянуться в садоводства людей заставило ещё и то, что большинство анонсированных несколько лет назад коттеджных посёлков под Иркутском так и не были построены», – говорит Максим Ходырев. Не может конкурировать существующая загородная недвижимость и по цене с участками в садоводствах. Готовый коттедж или таунхаус сегодня стоит не менее 5 млн. рублей.

– Любой человек понимает, что за такие деньги он может не только купить отличный земельный участок по любому из трактов, – объясняет простую логику собеседник «М2», – но и построить на нём двухэтажный дом, гараж и много чего ещё.

Собственный дом порой обходится дешевле, чем аналогичная по площади квартира в Иркутске. «Двухкомнатная квартира в новостройке сейчас стоит как минимум 2,1 – 2,5 миллиона рублей, а если она куплена в кредит, то в итоге её цена вырастет в два раза. Прибавьте к этому ещё расходы на ремонт, гараж, и сумма получится впечатляющая», – объясняет Григорий. 

– А теперь рассмотрим вариант с землёй, – продолжает рассуждать он. – Участок обойдётся в 350 тысяч рублей, сруб площадью шесть на восемь метров будет  стоить около 250 тысяч, ещё 50– 70 тысяч – фундамент под него, 30 тысяч – затраты на подведение электричества, 40 тысяч – скважина, 10 тысяч – забор. Итого 750 тысяч рублей. И можно начинать благоустраивать собственный дом. Но главное – это свобода.

В итоге, конечно, будет ещё масса трат, но то, что строительство загородного дома обходится дешевле, чем покупка квартиры, действительно так. «Правда, в обслуживании он всё-таки дороже городской квартиры. В среднем в месяц эта сумма составляет около 7-8 тысяч рублей», – делится собственным опытом Максим Ходырев, который сам уже несколько лет живёт в одном из иркутских садоводств. И говорит, что с каждым годом людей, переезжающих туда на постоянное место жительства, становится всё больше. «Сейчас у нас постоянно проживают около 10 семей, раньше было две-три», – констатирует он.

Не последнюю роль в этом процессе сыграла возможность прописаться практически в любом садоводстве. Впрочем, очевидцы рассказывают, что в действительности на дачах прописываются единицы. «Слишком сложная процедура, которая к тому же, как правило, идёт через суд, плюс у большин-ства людей, которые там живут, и так есть прописка в Иркутске или его окрестностях», – говорят они. 

Не пугает людей даже отсутствие в садоводствах какой-либо социальной инфраструктуры – магазинов, школ, детских садов, медпунктов. «Кто-то возит детей на учёбу в Дзержинск, кто-то в Иркутск, там же покупают продукты», – рассказывают обитатели садоводств.

Причём риэлторы уверены, что стабильный спрос на земли в садоводствах в ближайшие годы обеспечен. Ситуация не поменяется до тех пор, пока вокруг Иркутска не появится достаточное количество организованных коттеджных посёлков – доступных по цене широким слоям населения. То, что с каждым годом всё больше людей стремится жить на земле, подтверждают данные областного управления Росреестра. Так, только в мае этого года жители Иркутска, а также  Иркутского, Шелеховского, Ангарского и Ольхонского районов оформили 5,2 тыс. сделок с землёй, что на 24% больше мая прошлого года. В общей сложности с начала 2012 года население ближайших к Иркутску, Ангарску и Шелехову территорий совершило 20,6 тыс. сделок с земельными участками. Причём, как утверждает Максим Ходырев, больше двух третей от всех продаваемых земель сегодня приходится на сделки с участками в садоводствах.