Четыре концепции 

Краснодарская компания Macon Realty Group по заказу «Сибирьэнерготрейда» подготовила концепцию застройки участков в пригороде Иркутска – Пивоварихе, Патронах, Бурдаковке и Новолисихе. Право аренды федеральных земель в конце прошлого года «дочка» «Иркутскэнерго» выиграла на аукционах Фонда развития жилищного строительства (РЖС). Согласно концепции, на участках планируется построить 475 тыс. кв. м жилья, сообщила директор ЗАО «Сибирьэнерготрейд» Юлия Долгополова. Это включает 1216 коттеджей (141,9 тыс. кв. м), 672 дуплекса (53,8 тыс. кв. м), 1435 таунхаусов (61,4 тыс. кв. м), 6240 квартир в малоэтажных домах (218,7 тыс. кв. м). «Итого жильё в загородных посёлках смогут приобрести более восьми тысяч семей», – подсчитала Юлия Долгополова.  

Для всех территорий предусмотрены разные варианты освоения с учётом их привлекательности для будущих  покупателей жилья. Упор решено сделать на недорогом жилье по доступным ценам: на него в Иркутске есть достаточный спрос. 

В Пивоварихе (82 гектара) предполагается создать малоэтажный посёлок эконом-класса городского типа, разместив там многоквартирные дома и таунхаусы. В Новолисихе (98,5 гектара) планируется строить коттеджи, квартиры и дуплексы также эконом-класса. Поскольку участок, с точки зрения маркетологов, является более привлекательным, то цены на жильё – квартиры и таунхаусы –  будут здесь несколько выше. В Патронах, где расположена наименьшая площадка (33,9 гектара), наоборот, планируется возвести коттеджи бизнес-класса. В успехе выбранной концепции маркетологи не сомневаются: участок расположен в зоне высококлассной недвижимости (рядом возводятся три элитных коттеджных посёлка). 

В Бурдаковке (91,9 гектара) часть коттеджей тоже будет иметь статус бизнес-класса. «Это очень красивый участок. С него открывается шикарная панорама. К тому же, в  отличие от остальных территорий, он единственный имеет выход к воде», – отметила директор «Сибирьэнерготрейда». На прибрежной части планируется построить загородный отель на 80 номеров, ресторан с банкетным залом, банный комплекс, wellness-центр и благоустроенный пляж. В Бурдаковке (в качестве альтернативного варианта) предлагается продавать отдельные участки стоимостью 1-1,5 млн. рублей. Однако пока «Сибирьэнерготрейд» решил отказаться  от этого вида объектов. «За время реализации проекта мы определимся окончательно. Если там не будет пользоваться спросом готовое жильё, то будем предлагать просто участки с условием построить на них дома в течение одного-двух лет», – пояснила Юлия Долгополова. 

Бюджет покупки 

Эконом-класс, о котором так много говорят в последнее время,  в проекте энергетиков приобрёл вполне конкретные очертания. Для определения «вилки» цены такого жилья используется понятие «бюджет  покупки» – это полная стоимость квартиры, коттеджа или таунхауса с отделкой или без неё. Согласно расчётам Macon Realty Group, в пригороде Иркутска оптимальный бюджет покупки жилья эконом-класса составляет: для коттеджа эконом-класса – 2,2–4,2 млн. рублей, коттеджа бизнес-класса – 6–7,5 млн. рублей, таунхауса – 2,2–2,5 млн. рублей, однокомнатной квартиры – 0,9–1,5 млн. рублей. «Нужно понимать, что это не цены, по которым мы будем в итоге продавать жильё. Это только анализ сегодняшнего  рынка и определение адекватных цен для эконом-класса», – подчеркнула Долгополова. Динамика цен на жильё, по прогнозу Macon Realty Group, ожидается на уровне 5–10% в год. Так что в течение семи – десяти  лет реализации проекта цены будут меняться.

Для экономичного жилья есть ограничения не только по цене, но и по размеру. Площадь коттеджей эконом-класса не превысит 80–120 кв. м, коттеджей бизнес-класса – 150–180 кв. м, таунхаусов и дуплексов – 80 кв. м, однокомнатных квартир – 30–37 кв. м, а «двушек» – 47 кв. м. «Жильё, которое предлагается строить, достаточно компактно. Это уже не те трёх-этажные «дворцы» по 350 квадратов, которые было принято возводить раньше. Сейчас таких объёмов нет даже в бизнес-классе», – отметила Юлия Долгополова. В том, что на загородное благоустроенное жильё будет спрос, в компании не сомневаются. Там полагают, что сформировали такую концепцию, которая позволит самостоятельно продавать площади, не привлекая средства Фонда РЖС (ранее госкорпорация заявляла о возможности гарантировать выкуп до 25% построенного жилья). «Ликвидность у такого жилья очень высокая, поскольку люди хотят получить по приемлемой цене качество городской жизни за городом», – сказала она. 

Дольщик как гарантия 

Освоить участки по договорам с Фондом РЖС «Сибирьэнерготрейд» должен в определённые сроки. На  Новолисиху и Пивовариху отведено по десять лет, на Бурдаковку и Патроны – по семь. Один год отведён на проектирование. Затем начнётся этап строительства инфраструктуры и самого жилья. «Успешное решение вопросов инфраструктуры позволит нам вводить ежегодно 6–10% от рынка по разным типам жилья. Это нормальный темп, чтобы выполнить обязательства перед Фондом РЖС и не нарушить равновесие». 

Объём инвестиций в проект сейчас досчитывает компания Macon Realty Group, исходя из планов по вводу жилья и себестоимости строительства. Окончательная сумма будет известна к концу мая. Затраты на инфраструктуру будут определены отдельно в специальном технико-экономическом расчёте, который выполняет «Иркутскэнергопроект», рассказала Долгополова.  Рассматриваются различные варианты водо- и тепло-

снабжения, канализации. «Их нужно проанализировать на предмет цены и реализуемости в целом. После этого будет понятно, сколько стоит инфра-структура», – отметила директор ЗАО «Сибирьэнерготрейд». Она добавила, что проекты будут финансироваться за счёт заёмных средств. Кроме того, планируется привлекать и деньги дольщиков. «Но это не столько для того, чтобы обеспечить финансирование, сколько чтобы заранее гарантировать продажи и не искать покупателей на весь объём готового жилья», – пояснила Долгополова. В этом случае не исключено, что дольщику нужно будет внести лишь предоплату, вместо того чтобы отдавать всю сумму сразу. 

Великое переселение 

Проект освоения пригородных участков уже называют самым масштабным в сфере жилищного строительства Иркутской области. Ожидается, что в результате его реализации за город переедут 11846 человек. Такой рост населения потребует увеличить объём подачи теплоэнергии на 65,94 Гкал-ч, электроэнергии (без учёта электрообогрева) – на 76,41 МВт. Водоснабжение всех посёлков составит 3250 кубометров в сутки. 

Быстрый рост населения пригорода заставит решать массу инфраструктурных проблем, признают в «Сибирьэнерготрейде». В частности, расширять Голоустнинский или Байкальский тракты  во избежание пробок. «Эти трассы на некоторых отрезках уже перегружены. Власти тоже понимают, что к росту жителей пригорода надо готовиться, поэтому Ушаковское МО принимает генплан, где предусматриваются решения  транспортных проблем, которые являются общими для многих жителей муниципалитета. Как вариант обсуждается строительство развязок и дополнительной дороги «Байкальский луч – 2». Впрочем, генплан ещё не утверждён», – рассказала Долгополова. 

Тот участок, где быстрее всего появятся коммуникации, будет застраиваться в первую очередь.  «Вопрос инфраструктуры – основной. От него зависит очень много», – отметила директор «Сибирьэнерготрейда». Фонд РЖС, по её словам, не отказывается от обещаний оказать поддержку при включении объектов коммунальной инфраструктуры в специальные федеральные и региональные целевые программы. Комплексная застройка как раз подходит под условия государственного финансирования. Теперь предстоит сформировать заявки и начинать участвовать в программах. 

«Проект сложен не с точки зрения объёмов. Построить проблем нет. Главная сложность – в инфраструктуре, без которой участки никому не нужны. Я считаю, что именно «Иркутскэнерго» в силах этот вопрос решить – никто другой не обладает столь же мощным потенциалом. Ведь компания сама является инфраструктурной организацией и имеет соответствующий опыт», – полагает Долгополова. На саму стройку энергетики планируют привлекать на конкурсной основе местных подрядчиков, которые предложат адекватные цены, сроки и качество, поскольку «Сибирьэнерготрейд» нужными  для проекта строительными мощностями не обладает. 

Социально ответственная стройка

Помимо коммунальной инфраструктуры, на загородных участках должны появиться и социальные объекты – детские сады, школы, больницы, магазины. «Есть нормативы, требующие на определённый объём жилья возводить то или иное количество объектов социальной инфраструктуры, которые в дальнейшем эксплуатируются и содержатся муниципалитетом, – отметила Долгополова. –  Мы бы хотели, чтобы на участках в Пивоварихе и Новолисихе появились общеобразовательные школы, а в Патронах – начальная школа. В Бурдаковке, по всей видимости, школа будет не нужна, так как сам комплекс будет рассчитан на людей старшего возраста, которые не часто ездят в город. Детские сады потребуются везде». 

Однако пока перечень социальных объектов не утверждён. Это связано с тем, что «Сибирьэнерготрейд» совсем недавно определился с объёмами строительства жилья и ещё не успел рассчитать потребность в школах, детских садах, больницах. Точный список объектов предстоит согласовать вместе с  администрацией Ушаковского муниципального образования, ведь в конечном счёте он зависит от местных властей, на которых ложится финансирование социальной инфраструктуры и её содержание. «Мы обязаны выделить участки под эти здания.  Но поскольку сами заинтересованы в их строитель-

стве, то готовы помочь софинансированием. В том числе разработать проектно-сметную документацию, чтобы можно было включить эти объекты в целевые программы, например «Социальное развитие села», – сказала Долгополова. 

На определение перечня объектов и проектирование «Сибирьэнерготрейду» отведён год. Затем должно начаться строительство инфраструктуры и самого жилья. Сейчас подрядчики компании завершают техникоэкономический расчёт по инфраструктуре проекта и маркетинговый финансовый расчёт. Кроме того, объявлен закрытый запрос предложений на разработку для всех участков градостроительной  документации (проектов планировки и межевания). «Обычно компания не обязана этого делать, но если речь идёт о комплексной застройке, то по закону мы можем по техническому заданию администрации разработать документы сами и согласовать их в установленном порядке», – отметила Долгополова. Она добавила, что в целом в рамках проекта энергетики будут выполнять много работы, не свойственной коммерческому застройщику. «Данные проекты – шанс проявить социальную ответственность, сделать что-то хорошее для  Иркутской области и не просто построить жильё, но и создать условия для развития загородной недвижимости. Может, поэтому «Иркутскэнерго» наилучшим образом подходит для этого проекта», – считает Юлия Долгополова. С решением проблемы инфраструктуры в пригороде Иркутска, по её словам, в перспективе остальные застройщики тоже получат возможность  осваивать свободные участки и развивать сельские территории.