Доля риска

Покупая квартиру в строящемся жилом комплексе, человек автоматически приобретает все риски, связанные с проектом, в голос повторяют эксперты. Так, немало владельцев квартир в новостройках сталкивалось с тем, что дом сдан позже обозначенных сроков или в процессе строительства возникли коррективы в проекте. Нередко будущие новосёлы обнаруживают также, что купили квартиру, площадь которой отличается от той, что обозначена в договоре, потолки кривые, а трубы текут. Худший вариант, когда стройка останавливается на неопределённый срок, тоже исключать нельзя. Один из примеров тому – жилой комплекс на улице Сергеева, строительством которого никто не занимается уже несколько лет. Одна из блок-секций подведена под крышу, работы на второй остановились на уровне пятого этажа. Судя по форуму дольщиков объекта, что-то предпринять владельцы квартир пытаются с середины 2010 года, но пока без-успешно.

Риелторы уверены, что в следующий раз компании, которая уже один раз так обошлась со своими клиентами, продать квартиры будет весьма проблематично. Несмотря на стабильно высокий спрос на строящееся жильё, редкому покупателю сейчас безразлично, куда он вкладывает деньги. Напротив, как считает директор мультилистинговой компании «ЭМЭЛСИ. Город Ново-строек» Александра Финкельштейн, большинство здравомыслящих людей сегодня действительно готовы заплатить за хорошую репутацию застройщика. «Потому что в конечном счёте это плата за их собственную безопасность и надёжность», – уточняет она, имея в виду, что в первую очередь для покупателя квартиры важно, жильё какого качества и в какой срок он получит. 

– Поэтому люди сейчас очень внимательно наводят справки о застройщиках, – рассказывает Александра Финкельштейн. – Смотрят, сколько лет компания на рынке. Если она возводит сразу несколько объектов, то какими темпами идёт строительство на каждом из них, сравнивают с другими стройками.

Также потенциальные дольщики обращают внимание, по словам собеседников «М2», на время присутствия компании на рынке, на количество и качество построенных объектов, сроки их сдачи, а также жалобы сегодняшних жильцов. «Вопросы возникают даже тогда, когда у какой-то компании цены на квартиры ниже средних по рынку. Сразу выясняют, нет ли у застройщика проблем», – говорит директор компании «Олимп-Недвижимость» Наталья Комиссаренко. При этом стороны сходятся во мнении, что наводить справки и вообще тщательно подходить к выбору застройщика более чем разумно. «Потому что, по большому счёту, вся ответственность сегодня лежит на самих людях, государство никаких гарантий не даёт», – утверждают специалисты.

Плохой – хороший

Интересно, что в Иркутске уже успел сформироваться своеобразный пул застройщиков, возможность приобретения квартиры у которых люди рассматривают в первую очередь. О том, сколько именно таких компаний, мнения собеседников «М2» расходятся. «Если назвать только пять компаний, то в их число войдут «Новый город», 

«Сибавиастрой», «Связьгражданстрой», «Офисстрой», «Восток Центр», – говорит Александра Финкельштейн. По её мнению, их отличают высокое качество строительства, чёткие сроки ввода и большая история предыдущих объектов. «Если по-просите назвать десять или двадцать лучших компаний, то, безусловно, прозвучат имена других достойных застройщиков», – уточняет она. По версии остальных опрошенных экспертов, к числу лучших относятся также «ВостСибСтрой» и Управление капитального строительства города Иркутска. Правда, на них список надёжных застройщиков отнюдь не заканчивается.

Что касается аутсайдеров рынка, то к ним в первую очередь относятся организации, имеющие длинный хвост судебных разбирательств. «Дойти до суда дело может у любой строительной компании, но в данном случае речь идёт о череде громких судебных тяжб с дольщиками, а также надзорными органами», – объясняет отличие Наталья Комиссаренко. И хотя недобросовестных застройщиков в Иркутске не в пример меньше, однако шума вокруг них значительно больше. «Впрочем, это не значит, что у нас на рынке работают хулиганы, – говорит Александра Финкельштейн. – Конечно, в «золотые годы» в отрасли было несколько компаний, которые сюда пришли не потому, что они умели или хотели строить, а потому, что она давала сверхприбыль. После чего вывели отсюда свои активы». Сейчас, по мнению экспертов «М2», проблемы у застройщиков возникают в основном по более объективным причинам, когда из-за кризиса или неэффективного менеджмента компания не смогла удержаться на плаву. Наталья Комиссаренко отчасти даже оправдывает фирмы, уже признанные или находящиеся на грани банкротства, потому что изначально ни у одной из них не было цели просто собрать с людей деньги и исчезнуть. «Построить жильё хотели, скорее всего, все, другое дело, что не у всех это в итоге получилось», – резюмирует она. Впрочем, даже если один из ста дольщиков попадает в ситуацию, когда не может заехать в своё жильё, это резко отрицательно сказывается на имидже того или иного застройщика. На этом фоне, по мнению Александры Финкельштейн, в последнее время возросло уважение к мнению независимых компаний, которые могут непредвзято оценить надёжность того или иного застройщика. Одновременно увеличилась и потребность населения в такой независимой оценке. «С осени прошлого года к нам приходит за консультацией заметно больше людей. Это связано с тем, что сегодня человек, желающий купить квартиру, часто не идёт к конкретному застройщику, а подбирает объект в зависимости от стоимости, расположения, площади, планировки или иных параметров», – говорит она. Хотя есть и те, кто приходит с вопросом «что делать?» уже после того, как вложил деньги в неудавшийся проект.

Продать имя 

Несмотря на то, что репутация застройщика – понятие скорее иллюзорное, в действительности она имеет вполне конкретную стоимость. «Репутация – продукт считаемый», – уверен один из экспертов рынка. По его мнению, примером может случить опыт компаний, которые благодаря своему доброму имени имеют возможность продавать квартиры выше средней рыночной стоимости.

– Причём речь идёт не о более высоких потребительских характеристиках этого жилья, а именно о коммерческой репутации компании, которая позволяет ей поднимать цены выше рынка, – говорит собеседник «М2». Разница в цене при этом может быть весьма существенной и составлять 10–20%. То есть если обычная строительная компания будет продавать квартиры со сходными параметрами по цене 39–41 тыс. рублей за квадратный метр, то застройщик «с именем» сможет выставить их на рынок по цене 45–47 тыс. рублей за квадратный метр. И они окажутся более ликвидными. В качестве ещё одного необычного примера эксперт привёл опыт компании «Норд Вест», которая сегодня является лидером по количеству введённых площадей в городе и на его окраинах. «На мой взгляд, именно благодаря большим объёмам строительства из самого обычного застройщика, который имел немало нареканий по качеству строительства, она превратилась в весьма успешную компанию на рынке. И люди готовы нести туда деньги», – утверждает собеседник «М2».

Любопытно, что весьма существенно на репутацию любого застройщика, по мнению эксперта «М2», влияет общественное мнение, которое складывается о каждой компании. «Оно формируется как в прессе, так и в сознании людей, причём часто может быть совсем не связано с  реальным содержанием», – говорит он. Вместе с тем реклама также мало влияет на формирование положительного общественного мнения о компании. «Наш опыт работы показал, что большое значение имеет хорошая рекомендация от людей, ранее купивших квартиру в том или ином объекте», – говорит помощник генерального директора по продажам компании «Связьгражданстрой» Екатерина Губанова. Реклама, напротив, далеко не всегда позволяет сформировать положительный имидж. «Большое значение также имеет то, что строительная компания не забывает о своих клиентах после сдачи объекта и, к примеру, подбирает хорошую управляющую компанию», – приводит ещё один положительный пример собеседник «М2».