– Юрий Иванович, как именно с 1 января 2012 года поменяется порядок регистрации  недвижимости? 

– Ещё в 2007 году был принят Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» (№ 221-ФЗ), который определяет порядок ведения кадастрового учёта объектов недвижимости, куда входят и земельные участки, и объекты капитального строительства. На территории Иркутской области работа по реализации закона проводилась в виде пилотного проекта. Было ещё 11 пилотных регионов, где за это время начали централизованный учёт земельных участков. 

С 2013 года этот же закон предусматривает переход на кадастровый учёт всех объектов капитального строительства. При этом Министерством экономического развития РФ снова был принят порядок перехода на него с 1 января 2012 года в режиме эксперимента 19 субъектов федерации, в число которых вошла и Иркутская область. Этими нормативными документами принято, что полномочия по государственному учёту и ведению реестра объектов капитального строительства возложены на Кадастровую палату.

– Об учёте каких объектов не-движимости на данном этапе реализации закона идёт речь?

– Речь идёт абсолютно обо всех объектах капитального строительства – это дома, гаражи, дачи, коттеджи, промышленные базы и так далее. Суть изменений состоит в том, что теперь в ходе учёта каждому объекту будет присваиваться свой уникальный номер. Этот  номер не повторяется. Раньше каждое БТИ (Бюро технической инвентаризации) могло присваивать свои номера, и они не были уникальными. За последние два года была проведена инвентаризация всего активного фонда, который находился во всех органах БТИ. В результате при приведении в порядок всех сведений оказалось, что под одним и тем же кадастровым номером находились совершенно разные объекты. Сейчас по мере перехода на единый государственный учёт недвижимости проведена идентификация всех объектов. В перспективе будет создана единая для всей страны база данных, в которой можно найти любой объект.

– Управление может как-то влиять на стоимость подготовки документов на государственный учёт, чтобы сделать её более доступной для населения?

– Отчасти да, так как поменялся круг лиц, которые осуществляют подготовку документов для государственного учёта объектов капитального строительства. Наряду с органами технической инвентаризации (ОТИ или БТИ), которых у нас по области было семь и до 1 января этого года только они проводили учёт всей недвижимости, сейчас на рынок вышли кадастровые инженеры. Сегодня в Иркутской области 384 человека имеют право осуществлять эти услуги. Так что у людей есть определённый выбор и возможность сравнить стоимость услуг и выбрать оптимальную. С учётом возникшей конкуренции стоимость подготовки документов на государственный учёт сейчас может снизиться в пределах 30%. В среднем подготовка технического плана квартиры может стать дешевле на 3–5 тыс. рублей.

– Есть оценки, какое количество объектов в регионе сегодня не стоит на кадастровом учёте?

– По нашим оценкам, сейчас в области около миллиона ранее учтённых строений. В основном учтён жилой фонд и промышленные объекты. Причём примерно 50% от всего объёма зарегистрированных по области собственников проживает в пределах города Иркутска и Иркутского района, а также в Шелехове, Ангарске, Усолье.

Сказать, сколько недвижимости по области не учтено, практически невозможно. Если эти строения не стоят на учёте, значит, никто их не считал. Но даже на примере коттеджей понятно, что такая проблема есть. За последние 12–15 лет в области производилось достаточно много отводов участков под малоэтажное строительство, однако ввод коттеджей составляет около 5%. Причём все они идут как объекты незавершённого строительства. Но даже в таком статусе они подлежат учёту. По дачным домам нет и 1% объектов, на которые сегодня изготовлена техническая документация. 

В своё время похожая ситуация была с оформлением прав на земельные участки. Но даже сегодня по области свыше 40% земель до сих пор не учтено. В сельской местности до 70% домов стоят без техпаспортов. Там живут люди. И начинают делать документы, только когда дело коснётся продажи или дарения этого дома. 

– Что мешает учесть большее количество объектов недвижимости?

– Основным тормозом является цена работ по подготовке документов на государственный учёт. По опыту оформления земельных участков мы поняли, что даже крупные предприятия не всегда могут это себе позволить, не говоря уже о простых гражданах. Но будем объективны: пока они не войдут в систему учёта, никаких сведений о них в налоговых органах не будет. А это уже проблема органов местного самоуправления, у которых одна из важных статей дохода муниципального бюджета – социальный и земельный налог, а также налог на недвижимость. Поэтому сейчас они как раз работают над проблемой оформления как можно большего количества земельных участков и объектов капитального строительства. Но это уже не полномочия управления Росреестра, мы работаем исключительно на основании поданного заявления на регистрацию. 

– Для чего в конечном счёте нужна вся эта работа?

– Дальнейшая цель учёта объектов недвижимости – создание системы единого её налогообложения.  В 2011 году мы уже проводили массовую оценку недвижимости на территории области. Эта работа была завершена в декабре. И сейчас на основании полученных данных должно быть принято соответствующее постановление губернатора. Одновременно идёт обработка материалов, сравнение этих показателей в расчёте для представителя среднего класса населения, его прожиточного уровня. Таким образом, Иркутская область в числе ещё 19 субъектов федерации будет участвовать в эксперименте по введению единого налога на объекты недвижимости. 

Для информации могу сказать, что раньше налог индексировался на основании процента инфляции и данных о кадастровой стоимости объекта, которые БТИ подавали в налоговые органы. Однако теперь эти показатели увеличились в среднем в 2,3 раза. То есть если до сих пор средняя стоимость квадратного метра жилых помещений по инфляционной стоимости была 11–20 тысяч рублей, то сейчас она по Иркутску составляет около 40 тысяч. То есть за основу теперь взята рыночная стоимость жилья. Впрочем, вступят все эти изменения в силу не ранее 2013 года.