Участок площадью 34 гектара вблизи посёлка Патроны (19-й км Байкальского тракта)  Иркутского района должен был уйти с молотка 21 ноября  на аукционе в Москве. Стартовая цена права аренды объекта – 2,714 млн. рублей, шаг аукциона – 100 тыс. рублей. С инвестором Фонд РЖС намерен заключить договор на семь лет, в течение которых арендатор выплатит более 100 млн. рублей (40,88 рубля за 1 кв. метр). По окончании срока договора застройщик сможет выкупить объект приблизительно за 2,8 млн. рублей (7,14 рубля за 1 кв. метр). Весь срок аренды компания обязана соблюдать жёсткие условия (им посвящена значительная часть аукционной документации): застроить участок и обеспечить его инфраструктурой нужно за семь лет; жильё должно быть полностью благоустроенным и  малоэтажным, а также иметь общую площадь не менее 50 тыс. кв. метров. Одним из обязательных условий является также широкое применение энергосберегающих технологий (от счётчиков до светодиодных фонарей), строительство велосипедных дорожек, орошение ландшафта и другие опции загородного посёлка. При всём этом существенная часть новостроек (их общая площадь не оговорена в условиях конкурса) должна относиться к жилью эконом-класса. 

Вопреки планам провести аукцион 21 ноября, фонд перенёс его дату на 22 декабря. Как пояснил «Конкуренту» руководитель департамента маркетинга и мониторинга Фонда РЖС Николай Шмелёв, тендер отсрочен, поскольку решено изменить место его проведения – с  Москвы на Иркутск. «Регион значим для нас: здесь мы намерены разыграть много крупных лотов. Чтобы привлечь наибольше число участников, члены комиссии фонда прибудут в Иркутск», – сказал Шмелёв. Он заверил, что изменение сроков «никак не связано с отсутствием инвесторов, желающих участвовать в тендере». Более того, до конца 2011 года фонд намерен разыграть между застройщиками ещё три объекта: вблизи посёлков Пивовариха, Новолисиха и Бурдаковка (площадь каждого из них от 85 до 98 гектаров – в два-три раза больше, чем нынешний лот).  Впрочем, один из источников «Конкурента» признал, что аукцион решено отложить ещё и потому, что «фонд хочет его лучше подготовить» и «всё-таки решить вопрос с сетями». 

Строители, в свою очередь, не скрывают, что создание инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры – главное, что отпугивает их от проекта. «Участок в Патронах, как и другие объекты фонда, выглядит привлекательно. Но мы заявок подавать не будем», – сказал генеральный директор  ЗАО «Госстрой» Александр Колесников. По его мнению, для поиска инвестора участку недостаёт как минимум генплана и определённости с «коммуналкой» (водоснабжение, канализование, отопление). «Для любого инвестора важны эти условия игры. Если их нет, ни один банк не даст кредит под эту стройку», – резюмировал Колесников. Его коллеги с ним солидарны. «Предложение фонда достаточно интересное, особенно крупным игрокам, которые способны выполнять условия по освоению участка: за год подготовить проект планировки, за семь лет – построиться, плюс платить по 16 миллионов рублей в год. Однако и для крупных компаний серьёзным препятствием является отсутствие сетей», – полагает заместитель генерального директора ФСК «Мегаполис» Александр Чанчиков. С ним солидарен заместитель генерального директора ООО «Энергохимкомплект» Олег Кокорев. По его словам, «место неплохое», но «34 гектара леса за 100 млн. рублей кажутся совершенно невыгодной сделкой». «Ошибка фонда в том, что землю решено выставлять в виде такого полуфабриката, где вместо сетей одни обещания. А раз правила неясны, возрастают риски. Застройщики заложат их в доходность проекта, и ни о каком жилье эконом-класса не будет и речи», – полагает Кокорев.    

Руководитель Саморегулируемой организации строителей Байкальского региона Сергей Брилка тоже уверен, что «участок не будет никому интересен, если только Фонд РЖС не найдёт финансирование под инфраструктуру». По мнению Брилки, заявленное жильё эконом-класса по цене 29-30 тыс. рублей за квадрат можно будет построить, если все сети, школы, детские сады и другие соцобъекты возьмут на себя бюджеты. Для этого регион должен поработать и изыскать возможность получить эти средства в федеральном центре.  В противном случае строители будут вынуждены закладывать около 10-12 тыс. рублей на каждый квадратный метр – треть от заявленной стоимости жилья эконом-класса. «А на оставшиеся 17-18 тысяч рублей нормальные дома не построить, разве что фанерные», – считает глава СРО. Он добавил, что приглашён фондом на переговоры в качестве эксперта и собирается объяснить позицию региональных за-стройщиков федеральному центру. «Вообще, полагаю, фонд ошибочно выбрал Байкальский тракт под жильё эконом-класса. Гораздо логичнее было бы сосредоточиться на районе Дзержинска и Пивоварихи, где легче провести инфраструктуру и вывести канализационные стоки», – сказал Брилка.

Альтернативные участки для жилищного строительства предлагают и сами компании. Например, о подзабытом проекте города-спутника напомнил его инициатор – компания «Новый город». С планами Фонда РЖС  «Иркутская рублёвка» никак не связана, однако именно туда может направить свои  силы часть региональных игроков, объединённых в Ассоциацию застройщиков Иркутска («Новый город», «Сибавиастрой», «Энергохимкомплект» и «Восток Центр»). В подготовку документации застройщики уже вложили более 10 млн. рублей.  Впрочем, застройка этой площадки тоже пока находится под вопросом: участок в 384 гектара в районе деревни Малая Еланка (между Иркутском и Ангарском) до сих пор не перевели из сельскохозяйственных земель в земли поселений, чтобы там можно было строить, рассказала заместитель генерального директора ОАО ФСК «Новый город» Галина Кузняная. Она не исключила возможности участия «Нового города» и в аукционе РЖС, однако тоже отметила, что затраты на инфраструктуру добавят в стоимость квадратного метра не менее 14 тыс. рублей. Кроме того, на участке существуют серьёзные ограничения по водоотведению, поскольку он находится во второй охранной зоне водозабора Иркутского водохранилища. По словам Кузняной, соблюдение всех экологических норм может потребовать ещё больше затрат при строительстве жилья, которое, по замыслу фонда, всё-таки должно быть доступным.