Движение вверх

Сразу несколько банков в октябре подняли ставки по ипотечным кредитам. В результате, к примеру, в Райффайзенбанке оформить кредит на покупку квартиры на вторичном рынке теперь можно под 14% годовых. В Банке Интеза тот же объект можно приобрести в кредит по ставке 16% годовых. В Альфа-Банке квартира на вторичном рынке, при наличии 20% первоначального взноса, в кредит сроком на 20 лет обойдётся в 13,5% годовых. Есть сегодня на рынке предложения по покупке жилья в кредит и под более высокие проценты — от 16% и больше: «Нецелевой кредит под залог квартиры» под 16,75% годовых Росбанка, кредит «Премиум» под 16,5% годовых Примсоцбанка (по данным интернет-сервиса по выбору банковских услуг «Сравни.ру»). 

В среднем, по официальным данным, пока увеличение ставок произошло в пределах от 0,2% до 2%. Самый высокий процент роста наблюдался по средним негосударственным банкам. Более крупные игроки отечественного банковского сектора пошли лишь на незначительное увеличение ставок и частично откорректировали условия. Так, например, несколько кредитных организаций ввели дополнительное увеличение процентных ставок, если заёмщик не может подтвердить свои доходы справкой 2-НДФЛ, тем самым перестраховывая себя от нежелательных рисков.

Атмосферу, которая сейчас царит на рынке, сами банкиры характеризуют как выжидательную. «Какие-то банки вообще закрыли часть продуктов, в том числе ипотеку, другие приостановили выдачу по некоторым ипотечным программам», — рассказывает заместитель начальника управления ипотечного кредитования Альфа-Банка Екатерина Новожилова. Также она обращает внимание, что нет в этом году и привычного засилья новогодних предложений. «Бонусы, акции, скидки, всегда сопутствующие росту, большинство банков решили не запускать перед этим Новым годом», — говорит она.

В режиме ожидания

Произошедшее увеличение ставок тем более удивительно, что до сих пор большинство банков, напротив, старались сделать ипотечные кредиты максимально доступными. Если в 2008 году на волне очередного финансового кризиса стоимость займов на приобретение жилья зачастую составляла около 20% годовых и даже больше, то в конце 2010 года впервые за довольно продолжительный период ставки опустились ниже 10% годовых. Максимально лояльными в этот период стали и другие условия ипотечного кредитования, благодаря чему объёмы выдачи ипотеки резко пошли вверх. По данным Управления Росреестра по Иркутской области, по итогам первого полугодия 2011 года в Приангарье было зарегистрировано на 90% больше ипотечных сделок, чем за аналогичный период прошлого года. Тогда же участники рынка в полный голос заговорили о том, что ставки достигли своего исторического минимума. В связи с этим некоторые из опрошенных «M2» экспертов даже предположили, что текущий рост процентных ставок связан как раз с существенно увеличившимся на этой волне спросом на ипотечные кредиты и ожиданиями банков сохранения подобной ситуации в ближайшие кварталы.

Сами банкиры тем временем увеличение стоимости ипотеки связывают с повышением ставки рефинансирования Центрального банка РФ (ЦБ РФ). «В результате некоторые банки вынуждены были поднять процентные ставки по ипотеке, другие неминуемо сделают это в ближайшее время», — делает неутешительный прогноз Екатерина Новожилова. Так же пессимистично настроен и руководитель Управления ипотеки Банка Москвы Олег Пятлин, который считает, что начавшееся увеличение ставок — это не временное явление, а скорее тренд. «В ближайший год мы не увидим низких ставок по ипотеке», — признался он.

Процент нестабильности

Впрочем, повышение ставки рефинансирования ЦБ РФ — далеко не единственная причина увеличения стоимости ипотеки в российском банковском секторе. Также рост ставок эксперты связывают с проблемами в экономиках Европы и США. «Нестабильность рынков привела к увеличению стоимости ресурсов, которые привлекают российские банки, в результате чего некоторые из них и пересмотрели ставки по ипотеке в сторону увеличения», — объясняет механизм вице-президент банка ВТБ24 Георгий Тер-Аристокесянц. По оценкам банка, подобная тенденция может сохраниться до конца года.

Однако гораздо чаще рост стоимости ипотеки специалисты связывают прежде всего с уровнем и темпами инфляции в стране. По мнению Георгия Тер-Аристокесянца, именно этот фактор объективно оказывает прямое влияние на ставки по кредитам, ограничивает возможности банков по их снижению. «По итогам полугодия инфляция в России составила 5,1%, а по итогам года, вероятнее всего, достигнет 8%», — объясняет механизм собеседник «M2». С такими показателями, по его словам, доходность по депозитам (привлечённым ресурсам банков. — «M2») тоже должна быть  минимум 8%. «А по-хорошему, даже больше, чтобы выходила положительная доходность», — говорит он.

— Таким образом, мы выходим на ставку 9% и плюс средняя маржа 4%, — рассказывает всю цепочку Тер-Аристокесянц. — Следовательно, объективная средневзвешенная ставка по ипотеке должна составлять 13%.

При этом текущий уровень ипотечных ставок в российском банковском секторе, по мнению вице-президента банка ВТБ24, даже на 1% ниже расчётного (средняя стоимость ипотечного кредита в сентябре 2011 года составляла 12% годовых. — «M2»). Возможно, это было в первую очередь благодаря привлечению альтернативных источников финансирования, а также работе банков в рамках различных программ, таких как, например, «Ипотека с государственной поддержкой».

Но есть и хорошие новости. Так, главный экономист управляющей компании «Финам Менеджмент» Александр Осин считает, что ставки по ипотеке в крупных государственных банках останутся без изменений. «Низкая стоимость пассивов, широкие возможности по привлечению ресурсов и государственные гарантии позволяют крупнейшим банкам проводить политику по вытеснению конкурентов из числа небольших и средних банков», — говорит он.  При этом конкуренция в сегменте ипотечного кредитования по-прежнему сильна, поэтому рост ставок будет сдерживаться на рынке в целом. В связи с этим Александр Осин уверен, что в ближайшие кварталы возможно некоторое дополнительное повышение стоимости займов у средних банков, но и оно будет незначительным — в пределах десятых долей процента. В результате средний уровень ставки по ипотечным займам в 2012 году на рынке, по его прогнозам, составит около 10–14% годовых, в зависимости от банка. «Уровень ставок крупнейших банков, возможно,  существенно не изменится», — считает Осин.

Планы в кредит

Однако довести в ближайшие годы ставки по жилищным кредитам до уровня 6-7%, о чём совсем недавно заявило высшее руководство страны, по мнению собеседников «M2», вряд ли удастся. «На мой взгляд, в перспективе ближайших лет это маловероятно, — делится своей точкой зрения Александр Осин. — Под 6-7% годовых банки кредитуют сейчас лишь крупнейшие российские корпорации. Уровень ставок по ипотеке крупнейших банков, который уже привёл к «выдавливанию» с розничного рынка средних игроков, составляет 10-11% годовых. Это кредиты в рамках госпрограмм поддержки ипотечного рынка, они предоставляются квазигосударственными банками с высоким уровнем гарантий по стоимости пассивов, обеспеченными государственными кредитами».

Аналогичного мнения придерживается и Георгий Тер-Аристокесянц, по мнению которого снижению ставок по ипотеке мешает общий для всей российской экономики высокий уровень инфляции. «Так что сегодня снизить средневзвешенную ставку до 6% просто невозможно, никто не станет работать себе в убыток», — говорит он.

Чуть более оптимистично смотрит на ситуацию Олег Пятлин. По его мнению, такое снижение вполне возможно. Но только если ставки привлечения долгосрочных ресурсов для банков будут на уровне 2-3 % годовых. «Однако на основании опыта прошлого кризиса считаю, что данные ставки, с одной стороны, будут весьма привлекательными для населения, но, с другой стороны, позволят входить в ипотеку заёмщикам, не способным нормально планировать свою финансовую дисциплину на долгосрочный период и нести на себе бремя данных обязательств», — предостерёг он.

Вместе с тем большинство банкиров считает, что ждать, когда ставки будут на уровне 6–7% годовых, вовсе не стоит, а лучше поискать выгоду в текущем моменте. 

— С определённой долей уверенности можно сказать, что сейчас оптимальный момент для оформления ипотечного кредита: ставки по ипотеке на историческом минимуме и совершенно точно не будут снижаться в обозримом будущем, а стоимость жилья находится на достаточно стабильном уровне, — объясняет преимущества сложившейся ситуации Тер-Аристокесянц. «Поэтому заёмщикам, которые планируют брать ипотечный кредит, я бы рекомендовал поторопиться с его оформлением», — поддержал его Олег Пятлин.