На два фронта

В течение всего года стоимость жилья в Иркутске плавно, но упорно ползла вверх, оправдывая таким образом прогнозы экспертов. Весной, по сведениям Иркутскстата, более высокие темпы роста показывал вторичный рынок, средняя квартира на котором с апреля по июль выросла в цене на 12,1%. Ещё больше за этот период подорожало готовое элитное жильё — на 15,6%. На этом фоне цена квартир в новостройках, по данным официальной статистики, весной поднялась несущественно, всего на 2,9%, и в среднем по городу составила 41,7 тыс. рублей за квадратный метр. Для сравнения: на вторичном рынке летом 2011 года разброс цен был куда более значительным – от 36 тыс. рублей за квадратный метр в жилье эконом-класса до 49,6 тыс. в жилье класса «люкс».

Летом стоимость жилья в Иркутске практически не менялась. По данным портала REALTY.IRK.RU, квартиры на вторичном рынке с 1 июня по 30 августа подешевели. К началу сентября стоимость квадрата составила 48,7 тыс. рублей, что на 3,3% меньше, чем в начале лета. На первичном рынке средняя цена, напротив, росла, но в тех же минимальных пределах — на 1,4% и составила 42,2 тыс. рублей за квадратный метр.

В сентябре на обоих рынках процессы шли прямо противоположные. По состоянию на 30 сентября, как зафиксировали эксперты REALTY.IRK.RU, стоимость вторичного жилья в городе чуть-чуть поднялась — на 1,2%, а на новостройки, напротив, немного упала — на 0,8%. Впрочем, расстановку сил на рынке это не поменяло. Самое дорогое жильё в Иркутске сегодня по-прежнему находится в Кировском районе: стоимость квадратного метра в ново-стройке здесь сейчас составляет 55 тыс. рублей, на вторичном рынке цены ещё выше — 63 тыс. рублей (и это абсолютный ценовой максимум по городу). На втором месте Октябрьский район, здесь цена квадрата на первичном рынке составляет 45 тыс. рублей, на вторичном — 51 тыс. рублей. Далее идут Свердловский и Куйбышевский районы, где квартиру в новостройке можно купить по цене от 38 до 40 тыс. рублей за метр, стоимость готового квадрата в этих районах находится в диапазоне 44–47 тыс. рублей. Самые же дешёвые квартиры в Иркутске традиционно можно найти в Ленинском районе по цене от 35 до 42 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от объекта. При этом стоит заметить, что именно Ленинский район по итогам последних четырёх месяцев демонстрирует самые высокие темпы роста цен на жильё. 

Эксперты, однако, в этой ситуации предупреждают, что средние цифры не отражают всех процессов на жилищном рынке. «Сегодня в городе есть квартиры как по цене около 30 тысяч рублей за квадратный метр, так и по 100–120 тысяч», — говорит коммерческий директор компании «ЭмЭлСи» Виктория Тушнолобова. И уточняет, что прогнозировать то, как ситуация будет изменяться в дальнейшем, довольно сложно. «Сегодня даже сами строители не знают, что будет с ценами на жильё дальше», — говорит она. 

Без длинных прогнозов

Застройщики тем временем единодушно заявляют, что до конца года рост цен на квартиры продолжится. Но при этом оговариваются, что давать подобные прогнозы можно только на краткосрочную перспективу — примерно на ближайшие полгода. «Будут ли расти цены в долгосрочной перспективе, оценить сложно, так как непонятно, что будет с мировой экономикой в целом», — объясняет заместитель генерального директора компании «ВостСибСтрой» Людмила Ткаченко. За последние полгода на одном из объектов компании цены увеличились на 15%. По словам собеседника «М2», такой рост обусловлен высоким спросом на жильё подобного типа и доступные цены, в результате чего жильё раскупается ещё на стадии котлована. По остальным объектам цены также выросли на 6-7%. При этом в течение ближайшего года компания планирует повышение стоимости ещё на 12–14%. «Как правило, рост проходит ежеквартально, он связан с инфляцией, а также с тем, что чем выше степень готовности объекта, тем выше цена квадратного метра», — говорит Людмила Ткаченко. 

О возможном повышении цены в пределах 5–7% говорит и генеральный директор строительной компании «Запад» Сергей Спиридонов. Так что квартиры по стоимости ниже 40 тыс. рублей за квадратный метр, по его мнению, найти в ближайшее время будет непросто. «Исключение могут составить разве что случаи, когда под какую-нибудь государственную программу застройщики будут продавать сразу блок-секцию. В этом случае цена, конечно, будет несколько ниже», — говорит он. Но уточняет, что сейчас на рынке почти не осталось средств от жилищных сертификатов, с которыми строители активно работали в прошлом году.

Квартиры малых площадей по-прежнему остаются самыми востребованными на рынке. По словам начальника службы управления, инвестиций и недвижимости ООО «Предприятие Иркут-Инвест» Романа Гусева, новый проект компании, находящийся на стадии котлована, сегодня успешно раскупается при стоимости квадрата 38–42 тыс. рублей. Причём, по его словам, 1-комнатные квартиры расходятся в первую очередь, хотя квадратный метр в них стоит, как правило, дороже. 

– Объекты площадью от 80 квадратных метров, так же как элитное жильё и коммерческая недвижимость, спросом сегодня не пользуются, — подтверждает эту точку зрения директор агентства «Олимп-Недвижимость» Наталья Комиссаренко. И говорит, что в этом плане структура спроса в последние два года практически не изменилась. Высоким, на уровне 60–70%, остаётся и соотношение сделок, совершаемых с использованием заёмных средств. «Конечно, в каждом конкретном случае доля заёмных средств разная: у кого-то она составляет 20% от стоимости квартиры, а у кого-то — 80%», — объясняет Комиссаренко.

Хотя шквала желающих купить квартиру на рынке, по наблюдениям застройщиков, сегодня нет, недостатка клиентов они также не ощущают. Несмотря на это, в отделе продаж одной из компаний рассказали, что всё равно гибко подходят к учёту финансовых возможностей клиентов. Так, сегодня застройщики применяют гибкие условия рассрочки, предоставляют скидки при единовременной 100-процентной оплате квартиры наличными, а также используют другие способы стимулирования продаж. «Многие компании сегодня начали строить квартиры-студии площадью около 30 квадратных метров. И, к примеру, в Свердловском районе, где учится много молодёжи, они раскупаются как семечки», — приводит ещё один пример Спиридонов. 

Нашли крайнего

С конца октября строительные компании ожидают начала нового витка продаж и, как следствие, роста стоимости квадратного метра. Эту активность сами застройщики объясняют по-разному. «Осенью и зимой происходит сезонный рост спроса. Плюс условия получения ипотечных кредитов в банках сейчас благоприятны», — приводит два фактора Людмила Ткаченко.

Работает сейчас на увеличение продаж и напряжённая ситуация на мировом финансовом рынке, единодушно заявляют в беседе с «М2» участники строительного сектора. Финансовая нестабильность приводит население к необходимости вложить свои сбережения, чтобы они не обесценились и не потерялись. «А надёжнее всего вкладывать деньги в жильё», — заявляет Людмила Ткаченко. Согласен с ней и Роман Гусев, по словам которого для многих людей недвижимость по-прежнему остаётся единственным надёжным способом инвестирования.

Сергей Спиридонов и вовсе видит в этом вопросе политическую подоплёку. «До выборов никаких кризисных явлений в российской экономике не будет. Но все понимают, что после завершения выборной кампании произойти может всё что угодно, и люди пытаются подстраховаться. Поэтому все, у кого есть какие-то сбережения, пытаются их сейчас во что-то вложить», — объясняет он. Пика продаж квартир в этом году, по прогнозам собеседника «М2», стоит ожидать в конце ноября – декабре.

Что касается более долгосрочных перспектив, то тут, считают эксперты, рост стоимости квадратного метра будет подстёгивать дефицит предложения на рынке. На вопрос о том, есть ли он сегодня, стороны осторожно отвечают, что пока нет. Впрочем, как рассказала «М2» Виктория Тушнолобова, если задаться целью найти строго определённую квартиру в конкретном районе и у конкретного застройщика, то сделать это будет не так-то просто. Застройщики на это заявляют, что в объектах на ранних стадиях строительства такого дефицита нет. Но соглашаются, что, как правило, он существует в проектах с высокой степенью готовности, где все ликвидные площади уже раскуплены.

Впрочем, говоря о недостатке площадей, эксперты имеют в виду и глобальный дефицит новых строительных площадок на рынке. И уточняют, что прежде всего речь идёт о недостатке реальных качественных проектов в центральных районах города. «Хотя, конечно, острым этот недостаток назвать нельзя», — заявляет Виктория Тушнолобова. И навскидку называет полтора десятка новых площадок в Иркутске и его ближайших окрестностях. «Однако то, что сейчас закладывается меньше строек, чем в 2008–2010 годах, факт. И на стоимости квадратного метра в будущем это, безусловно, отразится», — говорит Роман Гусев.