Люкс не продаём 

«В начале разговора про элитное загородное жильё в Иркутской области нужно подчеркнуть, что в нашем регионе его нет», – с ходу заявляли риэлторы. «У нас можно говорить только об элитности по-иркутски, – считает директор агентства недвижимости «Слобода» Дмитрий Щербаков, – потому как общепринятым критериям элитной загородной недвижимости в Приангарье ничего в полной мере не соответствует».  По словам Дмитрия Щербакова, к таким критериям относится наличие у загородного посёлка, претендующего на высокий статус, выгодного расположения, собственной концепции развития, единого стиля у всех домов, проведённого электричества, центральных коммуникаций и водоснабжения. «Если рассматривать приобретение земельного участка как инвестиционный проект, необходимо в первую очередь обращать внимание на вопросы коммуникаций, так как это дорогостоящий фактор, – подчеркнул брокер по продаже коммерческой и загородной недвижимости ООО «Квартирный вопрос» Игорь Папсуев. – К таким же важным характеристикам объекта относится наличие потребных мощностей по электроэнергии. На данный момент, как бы нелепо это ни звучало, в регионе, где существуют свои гидроэлектростанции, ограничение по мощности в электроэнергии существует практически на всех направлениях. К примеру, на Голоустнинском тракте износ электросетей доходит до 70%. Третий фактор – это водоснабжение и водоотведение. В совокупности эти три составляющих могут достигать до 30% инвестиционного проекта». 

Риэлторы также подчёркивают необходимость существования в посёлке, претендующем на элитность, общей канализации и развитой инфраструктуры, которая бы включала в себя два-три магазина, складские помещения, общепит, детские площадки. Было бы совсем здорово, если бы рядом находились медицинские учреждения, школы и детсады.  «Плюс необходимо, чтобы компания, которая продавала земли и занималась строительством в посёлке, брала на себя в дальнейшем и управление этим посёлком: следила за дорогами, порядком, занималась уборкой территории, обеспечивала безопасность», – добавила маркетолог-аналитик, директор по маркетингу ООО «Эксперт-Девелопмент» Татьяна Галущенко.  К сожалению, объекты недвижимости в Иркутской области пока не могут совместить в себе все эти качества. 

– Зачастую даже красивые, дорогие, хорошие загородные дома не могут быть названы элитными, потому что построены они на землях сельхозназначения, на каких-то самовольно захваченных территориях, – отметила директор иркутского агентства недвижимости «Олимп», вице-президент Иркутского областного союза риэлторов  Наталья Комиссаренко.  – Правовой фактор очень важен в этом вопросе, и участки в элитных посёлках должны находиться в законной  собственности, на землях поселений. 

Замечательный сосед 

Плюс к общепринятым у местных покупателей недвижимости в дорогом сегменте существуют собственные требования к загородным домам. По информации Татьяны Галущенко, их в первую очередь интересует расположение вблизи водоёмов и лесных массивов, предпочтительно по Байкальскому тракту, большая площадь земельного участка (от 15 соток), который оформлен в собственность, и жилья (от 200 кв. м) и обеспечение коттеджа электроэнергией, водоснабжением и канализированием непосред-ственно в доме. «Ещё важны материалы, из которых сделан дом, предпочтительны кирпич, бетон и брус», – отметила она.  

– Я не видела случаев, когда людей с деньгами привлекали все эти новые технологии типа пенобетона, каркасных сооружений или даже автоклавных блоков, – поддержала коллегу Наталья Комиссаренко. – Все хотят кирпич на хорошем фундаменте. Вообще качеству строений на участке придаётся очень большое значение. Вплоть до того, что потенциальные покупатели заказывают экспертизу дома. Кроме этого очень ценятся дома с проектами. 

По словам генерального директора группы компаний «Инвест 38» Максима Ходырева, случается, что одним из решающих факторов при выборе загородного жилья становится человеческий: покупателей интересует, какие у них будут соседи  и смогут ли они прибавить их «домику в деревне» статусности. «Когда говоришь о том, что соседями по посёлку станет депутат Законодательного Собрания или, например, главный архитектор города, это прибавляет веса, а иногда и цены загородному участку», – подтвердила Наталья Комиссаренко. 

Кроме того, большое значение для людей, приобретающих недвижимость за городом, имеет фактор её удалённости от цивилизации. «В этом случае однозначно хорошей характеристики нет: кому-то хочется быстро добираться до Иркутска, кому-то, на-оборот, уехать подальше, чтобы насладиться хорошей экологией», – заметил Максим Ходырев. Вообще, по его мнению, самым решающим фактором в большинстве случаев является положительная динамика роста цен на недвижимость, расположенную в выбранном загородном направлении, при скидках, которые предоставляются на покупаемый участок. 

«Адаптированная» элитность

Однако пока что региональным инвесторам, готовым крупно потратиться на «домик в деревне», приходится рассчитывать на «территории, которые адаптированы под понятие элитности в Иркутской области», говорят риэлторы. «Самым перспективным и престижным с этой точки зрения был, есть и будет Байкальский тракт, а точнее, его правая сторона ближе к заливу, до 28 километра, и особенно – с 9 по 12 километр, – сказал Максим Ходырев. – Также довольно хорошими и дорогими направлениями считаются некоторые населённые пункты Голоустенского тракта: Пивовариха, Дзержинск, Миловиды». По мнению Игоря Папсуева, в  ближайшем будущем перспективными направлениями станут левая сторона Александровского тракта (но только с 5 по 11 км) и левая же сторона Мельничной пади и район Новогрудинино. «Там существует не-сколько хороших факторов: близость к городу, наличие хороших площадей, красивый природный ландшафт», – объяснил он. 

– Нельзя не отметить возрастающую роль Мельничной пади и Новогрудинино, земельные участки которых расположены у залива и, безусловно, привлекательны для инвестирования, – согласился Максим Ходырев. – Но у этого направления есть большой минус –  отсутствие нормальной автодороги: она узкая, покрытие в плохом состоянии, а трасса в дачный сезон достаточно загруженная, практически как Байкальский тракт. 

По его информации, стоимость сотки земли на Байкальском тракте сейчас колеблется от 60 до 100 тыс. рублей. Такой диапазон объясняется тем, что на тракте много садоводств, цена в которых достаточно невысока, так как находятся они по левой стороне тракта. Сотка на Московском тракте стоит порядка 50 тыс.рублей, на Култукском  – 35–40 тысяч, в сторону Мельничной пади – 25–35 тысяч. Средняя стоимость земли по Александровскому и Качугскому трактам равна 25–30 тысячам рублей за сотку. «Трудно выводить точную цифру, поскольку разброс цен почти на каждом направлении громаден, – отметил эксперт. – Взять то же направление в сторону Мельничной пади: есть садоводства, где сотка стоит 5 тысяч рублей, а есть участки, например в Новогрудинино, где её цена равна 70 тысячам и это считается приемлемым».

Слишком много «но»

Всего риэлторы говорят о не менее чем 26 коттеджных посёлках, существующих сейчас в разной степени готовности  в пригороде Иркутска. 20 из них находятся на стадии первичных продаж, отметила Татьяна Галущенко. И в каждом из поселений, претендующих на высокий статус, специалисты находят недостатки, которые позволяют в нём отказать. 

Вот, например, посёлок таунхаусов Снегири. Находится на 9 километре Байкальского тракта, то есть недалеко от Иркутска. Есть гостевая автостоянка, охрана, дежурные сантехнические и электротехнические службы, освещённые улицы, асфальтированные дороги. Рядом проходят маршруты муниципального транспорта, в ста метрах от посёлка расположен пляж, а неподалеку даже яхт-клуб. У каждого дома есть гараж и земельный участок для барбекю. Существенное «но»: таунхаусы никак нельзя причислить к элитному жилью, уверены риэлторы. 

Или коттеджный посёлок Молодёжный: давно находится в списке самых популярных на Байкальском тракте, расположен на 12 километре, сейчас там стала налаживаться инфра-

структура. В посёлке есть действительно шикарные предложения и по 15 млн., и по 25 млн. рублей. Но в Молодёжном не существует общей концепции, замечают эксперты, и дома строятся кто во что горазд. К тому же там нет ни магазинов, ни школ. 

В посёлке Шишкин на 19 километре Байкальского тракта общий облик выдержан в едином архитектурном стиле, есть разрешение на строительство, проектная документация, центральное водоснабжение и канализация, электричество, рядом лес. Однако, по словам риэлторов, у застройщика сейчас нет собственных средств на развитие посёлка, а потому он зависит от дольщиков. Между тем концепция элитного посёлка предполагает независимость инвестора. 

В комплексе Поднебесный у застройщика есть собственные деньги и готовые проекты домов с технической документацией, огороженные участки по 10 соток предлагаются в собственность. В посёлке асфальтированные дороги с тротуарами, детские площадки, административное здание и мини-маркет. Однако сам посёлок находится на 6 километре Александровского тракта, который является не самым популярным в области. К тому же дома там строятся либо по канадской технологии, либо из клееного бруса, а  это не слишком востребованные материалы в Иркутске, признают риэлторы. 

Коттеджный посёлок Кантри подводят тоже не самое перспективное расположение –  18 километр Качугского тракта – и каркасно-панельная технология строительства домов. Зато на его территории сделаны детская и спортивная площадки, пешеходные дорожки, стоит пункт охраны, есть электроснабжение. Однако водоснабжение, входящее в стоимость участка, только холодное. 

На 21 километре Байкальского тракта на берегу залива сейчас возводится коттеджный посёлок Еловое, который позиционируется застройщиком как элитный. Строительная компания обещает обеспечить будущих жильцов водой, электричеством, центральной канализаций, коммунальную сферу будет обслуживать собственная служба эксплуатации. Риэлторы делают осторожные предположения, что этот проект мог бы стать удачным, однако оговариваются, что стройка в нём была заторможена кризисом и пока неизвестны сроки её окончания. 

Ещё одним претендентом на элитный статус считается среди экспертов коттеждный посёлок GreenLand. Он расположен на 0,8 километра Байкальского тракта и рассчитан, по информации компании-застройщика, на «на узкий круг респектабельных жильцов, спокойных, семейных, ценящих камерность и удобство проживания». В посёлке хотят построить 26 таунхаусов и 28 коттеджей, обеспечить их городскими телефонами и доступом в Интернет, проложить центральные коммуникации. Близко к посёлку находятся супермаркеты, деловой центр, строится спортивный комплекс. Недалеко есть пляж и яхт-клуб. «И это не сон!!!» – уверяет на своём сайте застройщик. Стоимость участков с ещё не построенными  коттеджами, «выполненными в стиле романтического традиционализма», и правда освежает – она начинается от 25 млн. рублей. 

Без фанатизма 

Между тем количество «респектабельных» покупателей в Иркутской области по-прежнему ограничено, говорят риэлторы.  «Очень небольшой круг людей способен потратиться на названную «элитной» загородную недвижимость, особенно учитывая нынешний рынок, когда все дорогие сегменты «стоят», – сказала Наталья Комиссаренко. Сейчас интерес к недвижимости, которая считается люксовой, не растёт и не падает, отметил Максим Ходырев. «Всё достаточно стабильно, спекуляции на рынке сегодня находятся на минимальном уровне по сравнению с тем же 2008 годом», – сказал он.

По мнению Натальи Комиссаренко, причина заключается в том, что такие покупки сложно причислить к инвестиционным инструментам, «больно индивидуальная это штука». Хороший загородный участок с домом обычно стоит 10–15 млн. рублей, а жить вне Иркутска могут позволить себе далеко не все, значит «домик в деревне» будет либо простаивать, либо сдаваться в аренду. «А найти арендаторов за городом тоже задача не из простых, это ведь не квартира рядом с остановкой, – напомнила риэлтор. – Да и вообще, зачастую в домики так много сил и денег  вложено, потому что строились они «под себя», что они практически не могут отбиться». Например, Дмитрий Щербаков рассказал, что в базе их агентства попадаются шикарные дома, которые находятся в не самых привлекательных районах и продаются ниже себестоимости, но всё равно считаются слишком дорогими. Поэтому нередко, признались риэлторы, интерес к хорошим дорогим загородным домам в этом году ограничивался звонками и осмотром территории – соотношение цены и качества часто не устраивало покупателя. 

Рублёвка не получается

В начале августа во время регионального координационного совета Народного фронта было объявлено о намерении создать город-спутник Иркутска, который тут же был назван в кулуарах «Иркутской рублёвкой». Сумма вложений в такую «Рублёвку» составит более 44 млрд. рублей, из них 8 млрд. – бюджетные деньги, а остальное – частные инвестиции. 

Если верить описанию «амбициозного», по выражению самих единороссов, проекта, прозвучавшему на регсовете, «город-спутник Иркутска»  будет максимально соответствовать общепризнанным критериям элитности. Он расположится на территории между Иркутском и Ангарском на площади около 1 тыс. гектаров, то есть до «Иркутской рублёвки» можно будет достаточно быстро доехать из областного центра по хорошей дороге. Для неё планируется создать соответствующие коммуникации и инфраструктуру: производственно-логистический комплекс на 15 тысяч работающих, 16 детсадов, две поликлиники, пять школ и физкультурно-оздоровительный комплекс. Якобы сейчас уже есть «эскизный проект» этого города-спутника и он находится на обсуждении в Минэкономразвития РФ. 

Всего «Иркутская рублёвка» будет рассчитана на 40 тысяч жителей. Жить в этом  микрорайоне, если он действительно будет построен, смогут позволить себе достаточно обеспеченные люди, предположили депутаты Законодательного Собрания Иркутской области. Впрочем, руководитель исполкома ИРО «ЕР» Владимир Сукосян заверил, что в городе-спутнике предоставят жильё и «большому количеству военных», переселенцам с Крайнего Севера и молодым семьям по программе доступного жилья. Но в этом случае один из факторов элитности – «респектабельные соседи», – как считают эксперты, будет потерян.