Жители-заложники 

Довольно интересную историю рассказал «Сибирскому энергетику» житель новостройки по улице Баррикад, 60/3, Виктор Рычков. В 2007 году он со своей семьёй вложился в строительство дома, подписал договор и заплатил деньги. В документах оговаривалось, что семья Рычковых должна была въехать в новую квартиру в июне 2009 года, однако застройщик не выдержал сроки. Новоселье состоялось год назад. Но до сих пор право собственности на квартиру не оформлено. А в марте нынешнего года теплосбытовая компания ООО «ИГТСК» из-за образовавшейся задолженности застройщика – ЖСК «Инвест» за поставленные услуги отключило в доме Виктора Рычкова тепло и горячую воду. Жители, оказавшиеся заложниками ситуации, обратились с иском в Куйбышевский районный суд Иркутска. 

«Прекращение подачи теплоэнергии, введённое ООО «ИГТСК», явилось мерой воздействия на ЗАО ЖСК «Инвест» за нарушение договорных обязательств в части оплаты за поставленные теплоресурсы, – отмечено в официальном ответе прокуратуры. – Однако, признавая правомерность требований ООО «ИГТСК» к застройщику об оплате за поставленные теплоресурсы, нельзя признать правомерность действий по отношению к жителям жилого дома, расположенного по адресу: Баррикад, 60/3».

Как отметили в прокуратуре, сложившаяся между ООО «ИГТСК» и ЗАО ЖСК «Инвест» ситуация не должна наносить вред третьим лицам. В итоге в мае вода и тепло были подключены. 

Новосёлы начинают обживать дом задолго до того, как получат свидетельства о собственности (что становится возможным лишь тогда, когда дом официально сдан в эксплуатацию). Делают ремонт, а зачастую и вовсе поселяются в квартире, потому что им просто негде жить: старое жильё, как правило, продано. Значит, они льют воду, пользуются электричеством, теплом, лифтом. 

Кто должен за это платить?

Как сообщил «СЭ» председатель правления НП «Саморегулируемая организация строителей Байкальского региона» Сергей Брилка, заключая договор, нужно руководствоваться федеральным законодательством в части долевого строительства. В этом случае должны быть поставлены все правовые и юридические акценты в обязательствах продавца (строительной организации) и покупателя. Только тогда есть возможность отрегулировать все взаимоотношения во избежание ошибок и неприятностей. «Самый главный «друг» жителя, его опора во всех нюансах взаимоотношений с продавцом – это договор. Потому всегда нужно максимально внимательно читать его и только потом подписывать», – отметил Сергей Брилка. 

Однако, по мнению экспертов в долевом строительстве, законодательно проблема не урегулирована, по сути, собственники не имеют права жить в «несуществующем» доме. На практике застройщики идут навстречу новосёлам, открывая им двери дома. И даже заключают акты приёма-передачи до регистрации права собственности для проведения ремонтных работ. И понятно почему: процессы оформления долгие. Пока люди получат заветные документы, уйдёт масса времени. 

В данной ситуации придётся опираться на два правовых документа – Жилищный кодекс РФ и договор, заключённый между жителем и застройщиком. В данном вопросе поможет сориентироваться 153 статья Жилищного кодекса, которая так и называется – «Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги». Согласно ей, платить за услуги ЖКХ обязаны (помимо арендаторов) собственники жилого помещения с момента возникновения у них права собственности на него. Таким образом, до того как вы получите право собственности на недвижимость, оплачивать «коммуналку» вы не должны. Но тут не надо спешить и бежать к застройщику. 

Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги действительно появляется с момента возникновения права собственности, если другое не оговорено договором, на основании которого возникает право, говорят юристы. Также обязательство по содержанию жилого помещения возникает с момента фактического пользования, то есть с момента получения ключей от квартиры. До государственной комиссии, то есть до постановления о вводе дома в эксплуатацию, об оплате коммунальных услуг речи быть не может.

Будущий владелец жилья заключает с застройщиком большое количество договоров (купли-продажи, соинвестирования, предварительный договор купли-продажи, переуступки права требования и участия в долевом строительстве). Так вот, если между покупателем и застройщиком был заключён договор купли-продажи, то оплачивать «коммуналку» покупатель обязан лишь после получения права собственности на данную квартиру. В других договорах может содержаться пункт, накладывающий на покупателя обязанность нести расходы по оплате жилищно-коммунальных услуг. Можно заключить отдельное соглашение с застройщиком. Впрочем, ни специального пункта в договоре, ни отдельного соглашения может и не быть – если застройщик уже включил коммунальные платежи в стоимость квадратного метра.

В договоре, заключаемом между застройщиком и покупателем, должно быть определено, кто и с какого периода обязан оплачивать коммунальные услуги. Также в договоре может быть определён порядок оплаты. 

Собеседники издания отмечают, что в соответствии с Жилищным кодексом долги за коммунальные услуги при продаже квартиры на нового собственника не переходят. Но действительность гораздо прозаичнее: коммунальные службы часто перечисляют долги бывшего владельца квартиры на нового. Поэтому при покупке этот вопрос следует проверять. В прошлом в течение многих лет справка об отсутствии задолженности по платежам, выдаваемая жилищными органами, являлась обязательным документом для проведения государственной регистрации сделок с жильём. Ныне этот документ исключён из «обязательного» списка.

Чёрный список энергосбыта 

Заместитель начальника Иркутского отделения ООО «Иркутская энергосбытовая компания» Павел Ларин рассказал «СЭ» о том, что «в настоящее время таких случаев с недобросовестными застройщиками стало меньше, поскольку мы ведём с ними активную и большую работу». По его словам, в компании уже отлажена система борьбы с должниками: ведётся тщательный анализ причин появления задолженности. Проводятся еженедельные собрания, где специальная комиссия разбирается отдельно по каждому случаю, объекту и застройщику. В случае, когда выясняется, что строительная компания объявлена банкротом либо есть на то предпосылки, служба безопасности энергосбыта определяет, имеются ли у собственников этой компании аффилированные структуры, для того чтобы через них воздействовать на должника. 

«Когда все эти меры не влияют на должников, мы составляем иски и подаём в суд. Но это крайняя мера, поскольку в этом не заинтересованы застройщики, – отметил Павел Ларин. – Они строят другие объекты, и без электричества этого делать нельзя, поэтому они стараются с нами не ссориться и добровольно выплачивать долги». 

Павел Ларин рассказал, что в минувший понедельник было отключено горячее водоснабжение в строящемся доме по адресу: ул. Депутатская, д.80, б/с 1, б/с 2, б/с 6. Эти объекты находятся в ведении строительной компании ЗАО «Стройтранс», накопившей перед поставщиками энергии задолженность 87,6 тыс. рублей. Южные электрические сети отключили ООО «Стройтранс», которое возводит объекты на стройплощадке жилого дома по адресу: ул. Советская,  119. Сумма их задолженности составляет 542,4 тыс. рублей. К тому же потребитель переключился от электрических сетей «Облкоммунэнерго». 

Строительный холдинг «ФОРТ-РОСС» (возводит коттеджный посёлок «Ясная поляна») также регулярно задерживает платежи за потреблённую электроэнергию. Аналогичные ситуации в компаниях «РоссДСМ» (ул. Багратиона, 40) и в ЗАО «Иркутсклесстрой» (строит многоквартирные дома по ул. Лермонтова, 341; ул. 30-й Дивизии, ул. Донской). Они регулярно допускают задолженности, вследствие чего происходят неоднократные отключения тепло- и электроэнергии. 

Компания «МолдРосс», которая возводит дома по улицам Цимлянской, Дыбовского, на пересечении улиц 4-я Советская – Ал. Невского, также находится в чёрном списке злостных неплательщиков. В связи с банкротством этого предприятия заселённые жилые дома перешли в управление управдомов без соблюдения порядка ввода в эксплуатацию. Предприниматель Евгений Кузнецов при возведении дома по улице Румянцева, 54, также регулярно задерживает платежи, и там неоднократно уже прекращали подачу тепла и электричества.