Новые правила банкротства застройщиков были опубликованы 15 июля, часть поправок вступит в силу с 15 августа, рассказал вчера на пресс-конференции  глава Службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области Денис Воронов.  Изменения распространяются на  компании, которые уже приступили к банкротству, и фирмы, которые в будущем вступят в эту процедуру.  Сейчас в Иркутске не менее 15 компаний, которые в той или иной форме привлекали средства дольщиков, но объекты не сдали и в результате были признаны несостоятельными. Что касается дольщиков, то требовать деньги от банкрота в равной степени смогут и те, кто зарегистрировал договор «долёвки», и те, кто перечислял деньги за квартиры другими путями (к примеру, по договору  предварительного инвестирования). «Банкротство, по сути, это уже ликвидация застройщика, и шансы получить деньги должны быть у всех одинаковыми», – пояснил Воронов. По его оценкам, в Иркутской области с начала 2011 года количество  дольщиков, чьи права нарушены, сократилось на тысячу – до 2200 человек. 

В большинстве случаев речь идёт о просрочке сдачи объектов.  Заявить свои требования дольщики компаний, которые уже банкротятся,  смогут в течение двух месяцев –  с 15 августа по 15 октября.  Воронов согласился, что наплыв в арбитраж, вероятно, будет небывалый. Однако те, кто не успеет войти в новые реестры, рискуют остаться ни с чем.  

Для иркутских дольщиков поправки означают то, что теперь все их споры с застройщиками будут проходить в рамках одного лишь дела о банкротстве. Раньше эти претензии рассматривались  в судах общей юрисдикции, которые признавали права дольщиков на объект «незавершёнки» или устанавливали выплату неустойки, рассказал Воронов,  теперь всё сведено в один процесс. По его мнению, это на руку клиентам строительных компаний, которые вместе со Стройнадзором  станут участниками процедуры и будут иметь право влиять на ход дела.  В процессе банкротства требования дольщиков жилых объектов начнут включать в отдельный реестр. А вот на людей, которые инвестировали деньги в  парковки, гаражи или другие нежилые помещения, это не распространяется. 

Главное новшество заключается в том, что дольщикам дадут приоритетное право на достройку объекта. «В течение двух месяцев после начала банкротства арбитражный управляющий компании-банкрота должен предложить дольщикам забрать объект и самим его достроить.  Мол, заберите, пожалуйста, ваш дом. Он сообщает им стоимость объекта, необходимые затраты.  Для положительного решения нужно три четверти голосов», – рассказал Воронов. Если люди соглашаются взять объект на себя, то создают   жилищно-строительный кооператив или любой другой потребительский кооператив, забирают дом, и  на этом их отношения с банкротом заканчиваются.  В противном случае арбитражному управляющему придётся сделать всё за них: найти нового инвестора, провести оценку объекта, подготовить документацию по дому. В Стройнадзоре признают, что большинство дольщиков пойдёт как раз по этому пути и постарается снять с себя сомнительные обязательства.  К новому инвестору люди поступают как «кредиторы третьей очереди».  На этом моменте новый механизм передачи проблемной стройки перестаёт быть понятным, признают эксперты. 

Инвестор получает недостроенный дом или даже его проект не бесплатно.  Он платит за недостроенное здание согласно проведённой оценке. Деньги перечисляются на счёт арбитража. 60% этой суммы должно уйти на погашение требований дольщиков, которые обеспечены залогом.  «Что имеется в виду, остаётся пока лишь предполагать. Вероятно, договоры, которые зарегистрированы в соответствии с законом о долевом строительстве»,  – признался  начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства Стройнадзора Иркутской области Владислав Зенкевич. Ещё 25%  уходит на погашение долгов перед дольщиками по обязательствам, которые не обеспечены залоговым имуществом. Не исключено, что речь идёт о неустойках. Остальные 10%  идут на погашение требований кредиторов первой и второй очередей.  И 5% суммы направляется на погашение затрат по оценке, подготовке техпаспорта, то есть на  издержки по процессу. В Стройнадзоре признают, что денег на все требования не хватит.  Тем более  что инвестор будет платить за недостроенный объект, а люди по закону имеют право требовать компенсации стоимости квартир, за которые уже полностью заплатили. 

Коммерческий интерес будущих инвесторов, по мнению представителей Стройнадзора, очевиден: за небольшую плату они смогут легально получить объект и, если позволяет участок, построить на нём ещё несколько блок-секций. С объектами точечной застройки будет сложнее: они вряд ли заинтересуют инвестора, если только ему не предложат другой участок или иное имущество банкрота, признал Воронов. По его словам, в Иркутске уже существует практика передачи проблемной площадки новому застройщику. К примеру,  дом на улице Вампилова (микрорайон Первомайский) компании   «Иркутское жилищное строительство», который в итоге достроили   «Восток-центр» и «Регионспецстрой». Но эта схема до сих пор работала на основе договорных отношений между банкротом и третьими лицами. «Это было чревато тем, что при них могли появиться вновь обманутые дольщики. Сейчас схема стала  законной, все решения будут приниматься в суде», – отметил Зенкевич. 

В качестве инвесторов могут выступить действующие застройщики либо будущий фонд, создание которого заявлено в региональном законопроекте о защите прав дольщиков. «Поправки в федеральном законе дают им «зелёный свет» на это», – отметил Воронов.   Однако потенциальные инвесторы пока воздерживаются от оценок новых правил, поскольку ещё не совсем ясно, как будут работать эти изменения. В частности, много вопросов вызывает оценка объектов и требований кредиторов.  Эксперты полагают, что  проблемы будут разрешаться в рамках процессов банкротства и  на основании судебной практики.