Кто ниже

Новости о том, что очередной банк снижает ставки по ипотеке, звучали весь прошлый год с завидной регулярностью. В результате, если в начале 2010 года оформить кредит на покупку квартиры в рублях можно было по ставке 14–17% годовых, то уже к концу лета минувшего года стоимость ипотеки снизилась в среднем до 12-13%.

Переломный момент наступил в ноябре прошлого года: тогда два крупнейших игрока в сегменте жилищного кредитования – Сбербанк и ВТБ24 – заявили о «беспрецедентном» снижении ставок. Если до сих пор они были двузначными, то теперь в обоих банках можно было получить жилищный кредит под 9-9,5% годовых. Следом за ними пойти на снижение вынуждены были и другие кредитные организации. Итогом этого процесса стало то, что под занавес 2010 года ЦБ РФ констатировал, что ставки по ипотеке опустились ниже докризисного уровня. Одновременно с этим задолженность по ипотечным кредитам в стране достигла своего исторического максимума и составила 1,1 трлн. рублей.

Первые пять месяцев 2011 года показали, что на этом тенденция снижения процентных ставок не закончилась. В результате сейчас в регионе появились банки, которые предлагают оформить ипотеку под 8% годовых. А на вопросы о том, увидим ли мы в скором времени дальнейшее снижение ставок, к примеру, до 6-7%, банкиры осторожно отвечают, что всё зависит от макроэкономических показателей и политики ЦБ РФ по изменению ставки рефинансирования. «Размер ставки по кредиту напрямую связан с процентом, под который эти финансовые ресурсы банком были привлечены. Ниже него стоимость кредитов быть просто не может, потому что ни одна структура не будет работать себе в убыток», – напоминают представители банковской сферы.

Семейное дело

Тем временем в сегменте ипотечного кредитования сформировался определённый круг клиентов, которые являются наиболее частыми получателями займов на приобретение жилья. Главное, в чём в данном вопросе сходятся все банки, – что позволить себе ипотеку сегодня могут в основном стабильные семейные пары, которые чувствуют уверенность в завтрашнем дне и имеют доходы в среднем около 30 тыс. рублей на человека.

– Большая часть из них работает в государственных или муниципальных учреждениях либо на крупных стабильных предприятиях, – рассказывает начальник отдела ипотечного кредитования регионального офиса «Иркутский» банка ВТБ24 Евгения Кручинина. Средний возраст заёмщика, по её словам, сейчас составляет 30–35 лет. «И, что тоже приятно, он постепенно снижается», – говорит она.

В последнее время, с появлением возможности использовать средства материнского капитала в качестве первоначального взноса по жилищному кредиту, увеличилось количество семейных пар, уже имеющих одного или двух детей и недавно родивших ещё одного. «Это тоже тенденция, которая стала заметна в последний год», – говорят представители Байкальского банка Сбербанка РФ.

– В то же время растёт доля заёмщиков, занятых в коммерческих организациях, которых сегодня нельзя назвать самыми стабильными, – рассказывает Евгения Кручинина. – Но, как правило, это люди с высшим образованием, у которых есть потенциал карьерного роста. И даже при потере нынешнего места работы они знают, что достаточно быстро найдут себе другое место с достойным заработком.

Средние параметры займа, который такие семейные пары и люди с потенциалом карьерного роста могут оформить, у большинства банков сегодня примерно одинаковы. Так, по данным Сбербанка, размер типичного ипотечного кредита колеблется в пределах 1-2 млн. рублей на срок от 20 до 30 лет. Как правило, заём идёт на приобретение 1-, 2-комнатной квартиры с первоначальным взносом в пределах 10–15% от её стоимости. Ежемесячный платёж при таких параметрах кредита составляет, как правило, 12–25 тыс. рублей. Немного другая картина у ВТБ24: их средний ипотечный кредит выдаётся на срок 15 лет. «Средняя сумма кредита в Иркутске составляет 1,4 млн. рублей, в Ангарске чуть меньше – 1,2 млн. рублей», – рассказывает управляющий региональным отделением банка Владимир Чернышёв.

Процент лояльности

Стараются сегодня банки привлечь для кредитования и новые социальные слои населения. Успешность такой стратегии доказал, в частности, опыт с увеличением среди заёмщиков молодых семей, у которых появилась возможность воспользоваться средствами материнского капитала. В результате сейчас целый ряд банков разрабатывают сегментно ориентированные программы ипотечного кредитования, а также запускают различные акции, которые позволят привлечь новых клиентов. Диапазон гибкости банков теперь измеряется как отменой комиссии за оформление всех необходимых документов, так и сезонным снижением процентных ставок, уменьшением размера первоначального взноса, сокращением срока рассмотрения заявки или уменьшением пакета документов по кредиту. 

– Таким образом, формируются программы, которые наилучшим образом учитывают все предпочтения и пожелания клиентов, – говорит Владимир Чернышёв. О том, что почти каждый работающий клиент сегодня может стать потенциальным обладателем ипотечного кредита, заявляют и в Байкальском банке.

Аналитики тем временем уже успели назвать это явление в банковской сфере тенденцией. «Банки ограничены в возможностях значимого снижения ипотечных ставок, поэтому сейчас они и улучшают качество и доступность своих услуг на рынке», – уверен главный экономист управляющей компании «Финам Менеджмент» Александр Осин. Сами банкиры также признаются, что запуск подобных программ в настоящее время является основным катализатором роста объёмов ипотечного кредитования.

– К примеру, за счёт запуска программы, по которой ипотека выдаётся за один день по двум документам, но при наличии 50% первоначального взноса, мы планируем увеличить долю заёмщиков, являющихся учредителями собственного бизнеса, владельцами различных ООО и ИП, – объясняет Евгения Кручинина. – Раньше для того, чтобы этой категории заёмщиков получить ипотеку, необходимо было представить достаточно серьёзный пакет документов. И заявка по владельцам бизнеса рассматривалась достаточно долгое время. Сейчас же их шансы на получение ипотеки возросли в разы.

Вне зоны доступа

Между тем специалистов сложившаяся сегодня в сегменте ипотечного кредитования ситуация наводит на неоднозначные выводы. Так, представители Байкальского банка утверждают, что есть прямая зависимость между изменением условий выдачи жилищных кредитов и стоимостью жилья в регионе.

– Доступность ипотеки приводит к повышенному спросу на рынке недвижимости, – подтверждает собеседник «Конкурента». – В свою очередь, застройщики поднимают цены на объекты, так как спрос на жильё выше предложения.

В то же время доступность ипотеки населению региона по-прежнему остаётся весьма относительной. По данным регионального Росрееста, в Приангарье в прошлом году получить заём на приобретение жилья смогли 29,3 тыс. человек. Это составляет всего 1,2% от населения области. По итогам 5 месяцев 2011 года в области было выдано 8,3 тыс. ипотечных кредитов, что на 90% больше уровня аналогичного периода прошлого года (4,4 тыс. договоров). Однако для региона с населением 2,5 млн. человек эта цифра всё равно крайне мала.

Того же мнения придерживается и  Александр Осин, по словам которого, для 90% трудоспособных россиян ипотека недоступна. 

– За счёт снижения ставок доступность ипотеки, возможно, и увеличилась, но это увеличение незначительно, – считает он. – Конечно, меры монетарно-административного характера, фактическое перемещение рисков по ипотечным кредитам на государственный бюджет при сохранении «мягкой» монетарной политики будут способствовать ускорению роста ипотечного рынка в ближайшие годы. Но принципиальных, долгосрочных изменений в ипотеке можно добиться лишь в условиях изменения структуры экономики в целом.

В качестве иллюстрации он предложил посмотреть, сколько одной семье придётся выплачивать по среднестатистическому ипотечному кредиту в месяц. В результате, даже если взять минимальные параметры кредита 1,5 млн. рублей под 9% годовых в рублях на 15 лет, размер ежемесячного платежа составит почти 20 тыс. рублей, или 240 тыс. рублей ежегодно.

Говорят представители банковской сферы и аналитики ещё об одной любопытной тенденции: люди, имеющие возможность взять жилищный кредит, всё чаще предпочитают потратить полученные по нему средства в регионах с более доступной стоимостью квадратного метра. «Конечно, таких фактов по-прежнему немного, но количество желающих купить квартиру за пределами Иркутской области постепенно увеличивается», – говорят банкиры. По словам Александра Осина, главными регионами миграции, которой подвержены в основном жители Сибири и Дальнего Востока, являются Южный, Приволжский и Центральный федеральные округа. «Таким образом, более низкие цены на жильё в отдельных регионах способствуют внутренней миграции в стране. Это закон рынка», – констатирует он.