Без гарантии

Проблемы при покупке квартиры в строящемся доме интересовали сразу нескольких позвонивших. «В СМИ часто говорят об обманутых дольщиках. Мои родители планируют купить квартиру на стадии строительства. Какие советы можете дать, чтобы подстраховаться?» – спросила иркутянка. По словам начальника отдела координации и анализа деятельности в учётно-регистрационной сфере Росреестра по Иркутской области Михаила Жиляева, самое важное до подписания и регистрации договора – посмотреть разрешительную документацию застройщика. «Прежде всего, компании должен быть предоставлен земельный участок в аренду или собственность. Причём конкретно под строительство многоквартирного дома. Как правило, это делается постановлением мэра или губернатора, – пояснил Жиляев. – Кроме того, должно быть разрешение на строительство. Без этих документов застройщик не вправе привлекать средства дольщиков. В дополнение стоит посмотреть декларацию объекта, где о нём содержится вся информация». На какой стадии строительства заключать договор, разницы с точки зрения закона нет, добавил специалист. «Возможно и то и другое. Зависит от финансовых возможностей и желаемых сроков. Но названные документы должны быть у компании ещё до начала строительства», – предупредил он.

Сама регистрация договора «долёвки» не может полностью обезопасить покупателя, признают в Росреестре. «Это не даёт гарантии от всех бед. Но процедура нужна, чтобы договор «долёвки» вступил в юридическую силу, – отметил Жиляев. – При регистрации договора проверяются все документы, имеет ли право застройщик на свой проект. Если нет, будет вынесен отказ в регистрации. В этом случае главное – не отдать деньги раньше времени». В сущности, максимум, что гарантирует зарегистрированный договор, – то, что застройщик не сможет дважды продать одну и ту же квартиру разным людям. Хотя и тут не всё так просто, признал Жиляев: пока компания строит дом, нумерация квартир в «коробке» иногда меняется по нескольку раз. Путаница с нумерацией квартир может обернуться для дольщиков спорами за одну и ту же квартиру. 

Защита от подделок 

Самое «слабое место» при сделке с жильём – доверенность. Жиляев утверждает, что сталкивается в практике с поддельными доверенностями «через день». Сигналом о том, что доверенность сфальсифицирована, становится постоянное отсутствие собственника недвижимости. «Замена его представителем – законное дело, но часто используется как средство мошенничества», – отметил специалист. Он признался, что проверить это наверняка очень сложно. Установить подделку документов можно лишь в ходе специальной экспертизы. Наложить арест на имущество и запретить с ним любые сделки можно только через суд. «Если возникли подозрения, то стоит обратиться в Росреестр. Мы примем к сведению, ещё раз уточним волеизъявление владельца. Но если внешне документы соответствуют нормам законодательства, то регистратор проведёт сделку», – сказал Жиляев. Когда документы будут подписаны, то владельцу незаконно проданного имущества не останется ничего другого, кроме как идти в суд. 

«Пока я был в командировке, домой залезли воры и украли документы на квартиру – свидетельство о регистрации права собственности. Могут ли его использовать против меня?» – спросил один из позвонивших. По словам Жиляева, в управление Росреестра можно написать заявление о краже документов и попросить без личного присутствия владельца не проводить сделки. «Но если всё-таки вам стало известно, что с квартирой производят какие-то операции, то стоит бежать в суд и накладывать арест на имущество, потому что простого заявления в Росреестр недостаточно для отказа от регистрации», – предупредил Жиляев. Его коллега, заместитель начальника отдела государственной регистрации прав на объекты жилого назначения Росреестра по Иркутской области Ольга Поправко добавила, что мошенничество может быть и со стороны покупателей жилья. «Иногда люди полагают, что продают квартиру за 4 миллиона рублей, а в документах стоит цена 400 тысяч рублей. Но регистратор не может препятствовать такой сделке, ведь в их праве составлять, назначать цену, – сказала Поправко. – Последствия будут очень неприятными – аннулировать сделку можно будет только в суде. Поэтому настоятельно советую внимательно читать договоры и вносить корректировки в те условия, которые вас не устраивают». 

Утром – деньги 

Проверить квартиру на «чистоту» в Росреестре советуют через Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Из выписки станет ясно, кто собственник недвижимости и какие на ней обременения. «Объёмы выдачи справок из ЕГРП растут. Если раньше мало кто этим пользовался, то сейчас это само собой разумеющееся», – отметил Жиляев. По его мнению, крупно «проколоться» можно ещё на одном этапе сделки – моменте передачи денег. По закону порядок расчёта остаётся на усмотрение сторон, рассказал Жиляев. Сам пункт обязательно должен быть прописан, однако Росреестр не будет настаивать на определённом варианте расчёта. С продавцом покупатели расплачиваются до, после или во время подписания договора. «Подушкой безопасности» в этом случае служит закон. «Если квартира уже продана, а деньги ещё не переданы, то возникает «ипотека». То есть квартира считается обременённой требованием денег от её продавцов», – пояснил Жиляев. Правда, всё равно подобная сделка грозит обернуться для бывшего владельца дополнительной головной болью и длительными разбирательствами. Поэтому для обеих сторон лучше всего подождать до завершения регистрации купли-продажи в Росреестре, говорит Жиляев. «Причём имейте в виду, что сам факт подачи документов ещё ни о чём не говорит. Тем более что сейчас по закону на регистрацию мы принимаем всё, даже если нет половины нужных бумаг, – предупредил специалист. – Риелторы или продавцы иногда сразу предлагают расплатиться, как только бумаги ушли в управление. На самом деле ещё предстоит проверить эти документы, внести запись в ЕГРП. Только потом возникают юридические последствия». 

Вероятность того, что мошенничество может быть совершено с помощью самого госрегистратора, в Росреестре категорически отрицают. Случай про то, как специалист теруправления незаконно оформила целое иркутское общежитие в частную собственность, здесь называют «единичным». По словам Жиляева, постоянно проводятся внутренние проверки плюс Росреестр контролирует прокуратура. «Но проверки касаются в основном единообразия практики, а не каких-то незаконных фактов, которых практически не бывает», – подчеркнул он. Впечатление о коррумпированности, по мнению специалистов теруправления, создают отчасти риелторы или другие представители сторон сделки, которые предлагают людям за дополнительную плату ускорить процесс регистрации. Хотя по львиной доле дел и без того установлены сокращённые сроки (например, по приватизации жилья и дачной амнистии). В среднем на регистрацию уходит 15 дней, при большой загруженности – 20, в то время как по закону на всю процедуру предусмотрен месяц. Как утверждают в Росреестре, риелторы пользуются этим, берут деньги просто так и заставляют людей думать, что, заплатив, можно повлиять на ход регистрации.