Действующее налоговое законодательство предусматривает налоговые вычеты, право на применение которых налогоплательщик может заявить при подаче налоговой декларации. Так, при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трёх лет, вычет составляет 1 000 000 рублей, при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трёх лет, – 250 000 рублей. 

Пример: квартира находилась в собственности менее трёх лет и продана в 2010 г. за 2 500 000 рублей, при подготовке налоговой декларации укажем налоговый вычет  1 000 000 рублей. В результате налоговая база для исчисления налога составит  1 500 000 рублей (2 500 000 – 1 000 000). Сумма налога к уплате – 195 000 рублей (1 500 000 х 13%). 

Важно знать, что при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договорённости между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Пример: квартира находилась в собственности менее трёх лет и принадлежала двум собственникам, по 1/2 доли каждому. Квартира продана за 3 000 000 рублей. Вычет в размере 1 000 000 рублей может быть предоставлен в целом на квартиру. Рассчитаем налог к уплате для каждого собственника: 3 000 000 – 1 000 000/2 х 13% = 130 000 рублей. 

Или по-другому: 1 500 000 – (1 000 000/2) х 13% = 130 000 рублей. 

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета возможно уменьшение облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов, связанных с получением этих доходов.  

Пример: квартира находилась в собственности менее трёх лет и продана в 2010 г. за 2 500 000 рублей. Квартира была приобретена в собственность на основании договора купли-продажи за 2 000 000 рублей. При подготовке налоговой декларации укажем сумму документально подтверждённых расходов по приобретению квартиры  2 000 000 рублей. В результате налоговая база для исчисления налога составит   500 000 рублей (2 500 000 – 2 000 000). Сумма налога к уплате – 65 000 рублей (500 000 х 13%). 

С 2008 года имущественный налоговый вычет при приобретении (строительстве) жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них предоставляется в сумме фактических расходов на новое строительство или приобретение жилья, но не более чем 2 000 000 рублей. 

В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей)  могут включаться:

расходы на разработку проектно-сметной документации;
расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) могут включаться:

расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;
расходы на приобретение отделочных материалов;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты, доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретённого дома или отделку приобретённой квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение не завершённых строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.

Пример: квартира приобретена в 2010 году за 2 200 000 рублей. В 2010 году покупатель получил доход в сумме 300 000 рублей, с которого уплачен НДФЛ по ставке 13% в размере 39 000 руб. Покупатель может получить имущественный вычет в размере 2 000 000 руб. Покупатель может вернуть уплаченный налог  на доходы физических лиц в сумме 260 000 рублей (2 000 000 х 13%). 

Но поскольку за 2010 год им был получен налогооблагаемый доход только в сумме 300 000 рублей и удержан НДФЛ в размере 39 000 рублей, возврату из бюджета за 2010 год будут подлежать только 39 000 руб. Оставшуюся часть налогового вычета в сумме 1 700 000 (2 000 000 – 300 000) рублей покупатель может перенести на следующий год (следующие годы)  до полного погашения.

Кроме того, имущественные вычеты включают в себя и расходы, направленные на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории РФ недвижимости. Причём с 1 января 2010 года учитываются проценты не только по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ, но и:

 – по целевому займу, полученному от индивидуального предпринимателя;

 – кредиту, полученному от находящегося на территории РФ банка для рефинансирования кредита на приобретение на территории РФ жилья и соответствующих земельных участков

Пример: если стоимость приобретённой квартиры равна 2 500 000 рублей, а сумма процентов по ипотечному кредиту, предоставленному на 15 лет, – 2 000 000 рублей, то общий размер имущественного вычета будет составлять 4 000 000 рублей:

– 2 000 000 рублей – по приобретённому жилью;

– 2 000 000 рублей – в сумме начисленных и уплаченных процентов по кредиту. Правда, проценты по кредиту будут учитываться в составе налогового вычета на протяжении 15 лет по мере их уплаты.

Во многих случаях за продажей объектов недвижимого имущества следует приобретение или строительство других объектов недвижимости в этом же налоговом периоде либо покупка одних объектов недвижимого имущества предшествует продаже других объектов.

Пример: продавец продал в 2010 году квартиру за 2 000 000 рублей и приобрёл в этом же году квартиру за 2 500 000 рублей. При декларировании в 2011 году доходов от продажи квартиры налогоплательщик вправе одновременно заявить в налоговой декларации 3-НДФЛ за 2010 год как имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей (либо в сумме документально подтверждённых расходов по её покупке), так и имущественный налоговый вычет по расходам на покупку квартиры, при условии, что налогоплательщик ранее не использовал своё право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2  п. 1 ст. 220 НК РФ, в отношении другого жилого объекта.

При этом налоговый вычет при приобретении недвижимости не предоставляется налоговым органом автоматически, он носит заявительный характер. Воспользоваться налоговым вычетом или нет – это право налогоплательщика. Поэтому срок для представления декларации с целью применения налогового вычета при приобретении недвижимости законодательством не установлен.  

Основное условие: подать декларацию на вычет возможно в течение трёхгодичного срока, т.е. в 2011 году можно представить декларацию за 2008 год, если недвижимое имущество приобретено в 2008 году.