По законодательству выбор способа управления многоквартирным домом – прямая обязанность собственников. Существует три варианта: непосредственное управление самими же собственниками, создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищного кооператива и делегирование этих забот управляющей компании (УК). В Иркутске в настоящее время существует 30 управляющих компаний, из них четыре – крупные, которые обслуживают порядка 80% многоквартирных домов, рассказала начальник отдела управления и содержания жилищного фонда комитета по ЖКХ Татьяна Граматчикова. Всего в столице Приангарья насчитывается 7429 многоквартирных жилых домов. Товариществ собственников жилья (ТСЖ) – 238, в их ведении 867 домов. По словам собеседницы газеты, количество и УК, и ТСЖ увеличивается из года в год, хотя бы потому, что вводятся в эксплуатацию новые дома. У всех способов управления есть как преимущества, так и недостатки, считает эксперт. 

Непростой простой способ 

Начнём со способа, который кажется на первый взгляд самым простым. При непосредственном управлении собственникам не нужно мучительно выбирать между управляющими компаниями или решать, кому из соседей доверить право представлять свои интересы в правлении ТСЖ, а также, кроме непосредственно коммунальных услуг, оплачивать услуги УК или правления ТСЖ. При этом придётся самостоятельно, напрямую заключать договоры с поставщиками услуг – Водоканалом, электро-, тепло- и (если необходимо) газоснабжающей компаниями. Главное преимущество этого способа заключается в экономии на оплате услуг управляющей организации. Эта система выгодна в том случае, когда речь идёт о небольшом доме, где соседствуют не более 10 квартировладельцев, причём наиболее эффективной она может стать в домах, где живут люди с приблизительно одинаковым социальным и материальным статусом, считают специалисты отдела управления и содержания жилфонда мэрии. К минусам можно отнести отсутствие единой структуры, которая отвечала бы перед жителями за качество коммунальных услуг. 

Например, какую организацию винить в плохом водоснабжении: ту, что непосредственно поставляет воду, или ту, что должна следить за состоянием труб в доме? Плюс этот способ управления сложно реализовать на практике, поскольку каждый собственник должен заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями. 

Профессионализм и эффект масштаба

Делегирование полномочий управляющей компании – пожалуй, наиболее распространённый вариант. Собственники заключают договор с УК, которая обязуется за плату содержать в надлежащем состоянии и вовремя ремонтировать общее имущество в доме, обеспечивать жильцов коммунальными услугами. Договор с поставщиками ресурсов заключает уже УК. Такой способ больше подходит жильцам «немолодых» домов массовых серий, построенных 15 и более лет назад, считают в мэрии. 

К положительным сторонам УК можно отнести наличие постоянного штата необходимых специалистов, опыт работы с подрядчиками, выполняющими ремонт. Галина Шаманова, руководитель территориального объединения собственников «Соседи», считает, что работать с управляющей компанией удобнее и старшему по дому, и жильцам, среди которых может не оказаться людей, разбирающихся в сложных коммунальных вопросах. «У нас есть взаимопонимание с Северным управлением ЖКС, – говорит Шаманова. – Наши пожелания учитываются». При этом жильцам не стоит забывать и о контроле: так, например, однажды во время ремонта подъездов подрядчик пять раз указал в смете затирку стен. 

Крупные управляющие компании зачастую упрекают в том, что такая структура просто в силу масштаба не может уделить достаточно внимания каждому дому. При этом в ведении УК вовсе не обязательно должно быть много объектов. Татьяна Бурыкина, директор УК «Космос» из Братска, рассказала, что управляющую компанию создали сами инициативные жильцы, которые не хотели «отдавать» дом крупному игроку: «Обслуживаем три дома, 16620 квадратных метров. Когда объявили конкурс УК, мы создали собственную компанию. До этого мы работали, приводили дома в порядок, счётчики поставили, не хотелось возвращаться к тому, от чего ушли». При этом УК подходит тем жителям, которые в большинстве не готовы активно участвовать в решении общих «домашних» проблем. «Менталитет такой, что надо взять на себя ответственность, а этого не все хотят», – говорит Бурыкина. По её мнению, в первой половине 2000-х, когда Жилищный кодекс только вступил в силу и появились первые ТСЖ, люди проявляли больше инициативы: «У всех были надежды что-то сделать». 

Некоммерческий интерес

Маленькая управляющая компания вполне может приблизиться к жителям, понять их нужды, уверена Татьяна Бурыкина. В этом она похожа на ТСЖ. Товарищество управляет домом от имени собственников и несёт ответственность за содержание дома. Одно из основных преимуществ ТСЖ – отсутствие коммерческого интереса, как у УК. Поскольку ТСЖ – некоммерческая организация, в которую входят сами жильцы, она стремится не к получению прибыли, а к наиболее эффективному управлению собранными средствами и снижению затрат. ТСЖ само планирует ремонт и очерёдность работ в доме. План и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСЖ. Прозрачность финансово-хозяйственной деятельности также относится к преимуществам этого способа управления. Все важные вопросы решаются коллегиально, что, с одной стороны, плюс, если в доме собрались собственники приблизительно одинакового социального статуса, а с другой – минус для домов, где живут люди разного достатка, образовательного уровня, а значит, и разных потребностей и возможностей. Участвуя в управлении собственным домом, жильцы сами определяют, какое именно соотношение цены и качества услуг для них оптимально.

Любовь Иванова, председатель правления ТСЖ «Солнце» из Иркутска, рассказала, что объединение в товарищество помогло ей и соседям, участникам долевого строительства, отстаивать свои права ещё до того, как они въехали в новые квартиры. «Решали вопросы недоделок, оформления документов и так далее», – вспоминает собеседница «СЭ». ТСЖ, как правило, создаются в новых домах, где собственники сами купили квартиры, поэтому более бережно относятся к общему имуществу, понимая, что платить за ремонт придётся самим. За счёт своевременных профилактических ремонтов, говорит Любовь Иванова, сокращаются расходы ресурсов, а значит, и затраты жителей. «Мы давно установили приборы учёта и платим чётко по ним, есть погодоведомые датчики в системе теплоснабжения, что тоже экономит средства», – поясняет специалист. Таким образом ТСЖ удаётся сдерживать рост тарифов на коммунальные услуги. Многие усовершенствования, которые теперь позволяют экономить, были выполнены за счёт прибыли, полученной за аренду общего имущества.  

Ещё одно преимущество ТСЖ, по мнению специалистов, – это поддер-жка государства. ТСЖ имеют преимущества при участии в различных федеральных программах, например, по капитальному ремонту жилья. 

Возможности и ограничения

Конечно, есть у ТСЖ и ограничения. Чтобы товарищество работало эффективно, нужны инициативные жители, у которых будет достаточно энергии, знаний и времени для управления домом. ТСЖ не располагают такими материально-техническими ресурсами, как УК. Председатель ТСЖ «Радикал» (Братск) Валерий Усталов вспоминает: «После создания товарищества мы поняли, что одним домом очень сложно управлять: если нанимать сантехника или электрика, он должен на нас работать на пол-

ставки. Тогда мы сагитировали жителей ещё двух домов». Процесс этот был сложным, но увенчался успехом. «У нас тогда было 12 консьержей на три дома, четыре лифтёра, приняли двух сантехников, электрика, утвердили штат дворников, техничек», – говорит Усталов. 

Могут возникнуть сложности с подготовкой жилья к зиме или зимой – с уборкой придомовой территории. «У ТСЖ нет возможности создать свою базу тракторной техники, мы вынуждены искать подрядчиков со стороны города. Большая компания, с которой мы работали в прошлом году, сейчас нам отказала. Она работает с крупными предприятиями. Но появляются ЧП, которые предлагают свою технику. Мы с ними начинаем сотрудничать», – поясняет собеседник газеты. 

Недостатком ТСЖ может стать и тот факт, что оно является юридическим лицом с общим счётом, куда поступают деньги жильцов. Если в доме живут добросовестные плательщики, проблем нет. В противном случае ответственность за должников ляжет на их соседей. 

В любом случае, отмечают эксперты, собственники сами должны оценить все плюсы и минусы разных способов управления и выбрать наиболее подходящий. «Важно помнить: собственники жилья в любое время могут провести собрание и принять решение об изменении способа управления», – напоминают в мэрии Иркутска.