Условный фонд

В качестве основной идеи законопроекта о защите прав дольщиков обсуждается создание некой некоммерческой организации, рассказал «Конкуренту» министр имущественных отношений Иркутской области Михаил Карасёв. «Условно назовём это фондом. Он должен будет заниматься защитой прав дольщиков, – отметил министр. – В его правление войдут руководители органов власти. Всё это призвано снять дискуссии относительно махинаций или каких-то «серых» схем в работе». В целом, по словам Карасёва, будущая организация «призвана заставлять застройщиков своим авторитетом закончить объекты либо компенсировать расходы гражданам». По заверению министра, участие бюджетных средств в создании и работе структуры не планируется. 

Схема работы фонда будет выглядеть приблизительно так. Сначала  определяется рыночная стоимость недостроенного объекта. Из этой суммы вычитается некий дисконт, который, по расчётам разработчиков, может составить 30–40%, и фонд по договору цессии (право уступки) оформляет объект на себя. Затем фонд выпускает ценную бумагу (её форма ещё обсуждается) и вручает её дольщику. В таком виде человек получает свою долю жилья. С этой бумагой дольщик может пойти к другому застройщику. «В результате гражданин доплачивает размер дисконта либо выбирает жильё меньшей площади в любом другом объекте, – рассказал министр. – Удобство этой схемы в том, что ценной бумагой человек расплатится с застройщиком. А тот, в свою очередь, обналичит бумагу в фонде».  В то же время сам фонд сможет выступить заказчиком строительства и привлечь кредит под строящийся объект. Карасёв заверил, что схема «хоть и кажется громоздкой», но «может иметь перспективы».

Детализируя законопроект, министр отметил, что с момента, когда дольщик вручает ценную бумагу застройщику, начнёт отсчитываться определённый срок. Его установят в законе. Возможно, он составит полгода. В течение этого периода застройщик не сможет обналичить бумагу в фонде, поскольку тому требуется время на капитализацию. То есть фонд должен будет достроить объект и продать его. «В результате такой работы сформируется реестр долговых обязательств, которые фонд будет погашать по предъявлении ценной бумаги», – сказал Карасёв. Он добавил, что «организация не должна превратиться в денежный мешок»: часть денег будет уходить на оплату работы персонала, подготовку документов, остальное – выплачиваться застройщикам.   

Но есть нюансы 

«Единодушное согласие всех дольщиков и дисконт – это то, что сможет ограничить действие закона», – уверен Михаил Карасёв

Обсуждаемая схема, помимо «громоздкости», имеет и другие спорные моменты. По ней будет непросто достроить дом хотя бы потому, что для этого потребуется стопроцентное согласие всех дольщиков. При этом часть из них могут согласиться на достройку именно этого объекта, а часть – уступить права фонду и уйти к другому застройщику с ценной бумагой. «Единодушное согласие всех дольщиков и дисконт – это то, что сможет ограничить действие закона и не создаст моду на его использование, – уверен Карасёв. – Мы предполагаем, что гражданин сразу не захочет терять деньги и обратится к нам, как в последнюю инстанцию. Я называю это «законом последней надежды», который действует, когда все способы работы с застройщиком исчерпаны и у человека не осталось другого выбора».

Ещё один нюанс нового закона – он предназначен только для дольщиков. Покупатели квартир в домах, построенных без разрешений, останутся без защиты. Так что у компании должны быть «хоть какие-то исходные разрешительные документы на объект», а договоры с клиентами – зарегистрированы в Росреестре. То, что законопроект «коммерчески не привлекателен», министр относит к его достоинствам. По мнению Карасёва, именно такой механизм «экономически обоснован» и «сможет подстраховывать граждан и компенсировать часть их затрат и в то же время не сделает ситуацию огульной». В противном случае, считает Карасёв, у застройщиков пропадёт стимул сдавать объекты вовремя, а у дольщиков – проверять документы при покупке квартир. 

Пробная партия 

Под действие нового законопроекта может попасть часть иркутских долгостроев, уверены его авторы. По данным на сентябрь прошлого года, в городе приблизительно полсотни объектов, на которых зафиксировано неисполнение обязательств 16 застройщиками. В основном не соблюдаются сроки сдачи объектов. В целом пострадали около трёх тысяч дольщиков. Но в минимуществе подчёркивают, что список первоочередных долгостроев составлять не собираются – люди сами должны обратиться в будущий фонд с соответствующей просьбой. «Несоблюдение сроков – основной критерий для определения проблемной стройки. Другое дело, что у каждого свои пред-ставления о том, сколько должно длиться ожидание. Для одних дольщиков и год нормально, для других и два месяца большая просрочка. Поэтому мы и настаиваем на стопроцентном согласии всех участников строительства», – сказал Карасёв. 

Предвосхищая новый закон, служба государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области (Стройнадзор) уже объявила о формировании реестра обманутых дольщиков и призвала их подавать документы на включение в этот список. От пострадавших требуется представить лишь копию паспорта, зарегистрированный договор долевого участия и платёжные документы. Из тех, кто подаст документы на включение в реестр, и будет сформирована первая, пробная очередь на  помощь, которую предоставит новый закон. По мнению  начальника отдела контроля и надзора в области долевого строительства Стройнадзора Ир-кутской области Владислава Зенкевича, вставать в такую очередь есть все основания у клиентов компании «МолдРосс», которой принадлежат объекты на улицах Дыбовского, Сергеева и Сибирской (всего более 200 дольщиков).  Чиновник подчеркнул, что право обратиться к власти есть не только у дольщиков жилья, но и у тех, кто по аналогичным договорам участвует в строительстве офисов и парковочных мест. 

Впрочем, в самом Стройнадзоре пока с трудом верят, что в скором будущем появятся прецеденты, когда дольщики единодушно откажутся от услуг застройщика и обратятся к власти. По словам Зенкевича, с момента объявления формирования реестра прошло несколько дней, но пока люди лишь звонят и интересуются. «Кто обратится в числе первых, мы не знаем. Мы же не в силах заглянуть в души дольщиков. Многие из них не считают себя обманутыми. В тех же домах на улице Сергеева просрочка составляет уже около года, но ни одного заявления в Стройнадзор до сих пор не поступало», – пояснил Зенкевич. 

Топ застройщиков

Параллельно служба займётся составлением рейтинга иркутских застройщиков. Взглянув на него, люди смогут определиться, с кем иметь дело, а с кем не стоит, уверен Зенкевич. «Раньше у нас не было права давать подобные советы. На нас могли  просто подать в суд», – отметил чиновник. По его словам, рейтинг будет составлен исходя прежде всего из количества судебных дел, которые числятся на той или иной компании и были ею проиграны. В частности, дела по выплате неустойки и  качеству строительства. Причём неважно, какую сумму будут выигрывать дольщики у компании, – всё равно она получит отрицательную оценку.  Разумеется, будет учитываться  и то, находится ли компания в стадии банкротства. В то же время на повышение рейтинга сможет повлиять, к примеру, отсутствие административных дел в отношении застройщика в течение последних  трёх лет. «Вероятно, компании начнут этим пользоваться. Лидеры списка наверняка поднимут цены», – заключил Зенкевич. 

Эксперты строительного рынка пока отказываются оценивать перспективы грядущих изменений и предлагают подождать завершения разработки законопроекта. В минимуществе пообещали даже разместить его в Интернете для того, чтобы сами дольщики могли «внести последние штрихи» в документ. По словам Михаила Карасёва, правительство настроено завершить все процедуры согласования весной 2011 года, чтобы закон заработал уже в новом строительном сезоне.