Потеряли счёт

Количество обманутых дольщиков – большая загадка даже для специалистов. Только в Иркутске их  более трёх тысяч. Это по оценке руководителя региональной службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Дениса Воронова. Конечно, обманутых дольщиков гораздо больше. По совсем неофициальным подсчётам, их число в этом году перевалило за четыре тысячи. Просто далеко не все обращаются в Стройнадзор за помощью. А кто-то и вовсе вкладывает деньги в покупку жилья в обход закона. К примеру, по договорам предварительного инвестирования. Впрочем, в группу риска попадают и те и другие. Главное, что должно насторожить любого покупателя квартиры, – это перенос сроков сдачи дома. В среднем просрочка в Иркутске составляет около двух месяцев. При этом лишь единицы объектов сдаются вовремя. Проблему эксперты без преувеличения называют болезненной для Иркутска, где больше половины квартир строится по договорам «долёвки» (в среднем в стране по этой схеме возводится не больше 5% жилья). 

Терпение обманутых дольщиков измерить ещё сложнее. Но, судя по 2010 году, действительно надоело ждать только будущим  жильцам «Иннокентьевской слободы», которым ОАО «Жилстройкорпорация» (ЖСК) обещало готовое жильё несколько лет кряду, а потом и вовсе заморозило стройку. Организатор проекта Владимир Щербаков развёл  руками: денег нет, подрядчик подвёл, рабочие уехали. На достройку комплекса не хватало около 370 млн. рублей. ЖСК подала на банкротство. Параллельно некоторые дольщики начали отсуживать у компании хотя бы неустойку за просрочку сдачи домов. Расторгать договор с застройщиком решились лишь единицы из 600 дольщиков. Остальные назвали такой путь «не вариантом». Они были уверены, что те, кто пошёл ва-банк, останутся вообще ни с чем. Рассказывали, правда, про одного «счастливчика», которому ЖСК всё-таки вернула вложенные деньги. И то потому, что он уже был готов отказаться от квартиры: семья за время строительства слободы распалась, а сам дольщик подал заявление на ЖСК о банкротстве. Компания пошла навстречу и «откатила» деньги.

Когда инициативная группа дольщиков публично начала бить тревогу, проблемой занялись в региональном правительстве. От «Серого дома» много чего ожидали: что посодействует в получении очередного кредита ЖСК, что не допустит банкротства застройщика. И даже рассмотрит возможность финансирования продолжения строительства слободы за счёт средств областного бюджета. Логика дольщиков была вообще-то понятна: в своё время проект активно поддерживался региональными властями. Более того, проходил по областной государственной целевой программе «Развитие ипотечного жилищного кредитования в Иркутской области на 2005–2010 годы», утверждённой Законодательным Собранием в 2005 году. Эти претензии чиновники восприняли болезненно. «Вы хотите получить бумагу, мол, губернатор или Хиценко гарантирует и под это заложит жену, квартиру, собаку, всех заложит, чтобы квартиры построили?!» – возмутился на одном из осмотров стройки первый зампред областного правительства. К счастью, никого и ничего из перечисленного закладывать не пришлось. 

На здоровье 

В новом году у дольщиков может пропасть желание взывать к общественной помощи

За полгода «Иннокентьевская слобода» успела наделать шуму. Вскоре основное действо перешло в арбитражный суд, где рассматривалось заявление ЖСК о признании банкротом. Впрочем, дольщики тут не буйствовали: всё равно основным кредитором выступали не они, а Сбербанк, выдававший займы  должнику и его клиентам. Долг ЖСК перед банком составил 195,463 млн. рублей (при общей задолженности 254 млн. рублей). Как следствие, Сбербанк получил более 80% голосов на собрании кредиторов и право решать, что будет с ЖСК дальше. Дольщики, разумеется, остались не у дел. Хотя интересы их и банка в целом совпадали. Все стороны хотели, чтобы слобода достроилась. За неделю до Нового года арбитраж подарил ЖСК второй шанс и ввёл финансовое оздоровление до 20 июля 2012 года. В подтверждение своих планов должник представил суду график погашения задолженности и договоры с инвесторами на общую сумму более 560 млн. рублей. 

Все блок-секции  в ЖСК пообещали сдать до 1 сентября 2011 года. Очевидно,  по этому случаю в слободе устроят настоящий праздник. По крайней мере, сдачу шести домов перед Новым годом там уже отметили песнями и танцами. Выступающих привезли на праздник, который устроило местное ТСЖ. «Уходим со сцены переодеваться – выходит китаец, директор стройфирмы и начинает петь «Подмосковные вечера» на родном языке. Мы – подпевать из-за ширмы. А в зале в этот момент братаются русские и китайские строители, обнимаются, поют…» – так описали потом в Интернете свои впечатления участники концерта. 

Стройки имени Кузнецова

И если «Иннокентьевская слобода» тесно связана с именем Владимира Щербакова, то ряд других проблемных строек Иркутска – с Евгением Кузнецовым.  В разных случаях он является либо учредителем, либо директором компаний, осуществлявших строительство незаконных зданий: ООО «СибРоссо», ООО «РоссДСМ», ООО «МетРоссо», ООО ФПП «РоссДСМ», ООО «МолдРосс». По неофициальным данным, на сегодня этими компаниями не достроено или не введено в эксплуатацию около двух десятков многоквартирных домов в Иркутске. Кузнецова уже по праву можно назвать легендой строительной сферы города. Его именем даже назван список домов, покупка помещений в которых не рекомендуется Стройнадзором: «Перечень объектов, строительство которых осуществляется с участием Кузнецова Е.Н». «Там, где появляется Кузнецов, начинаются проблемы», – уверены в Стройнадзоре.

До недавнего времени господин Кузнецов пользовался простой и действенной схемой: приобретал земельный участок, начинал на нём якобы индивидуальное строительство, а потом «вдруг» возводил многоэтажку, на квартиры в которой быстро находил покупателей. Далее, воюя с контролирующими службами, которые из-за бюрократических препон не имели возможности ему реально помешать, достраивал дом. Ну а когда в незаконно возведённой многоэтажке власти принимались отключать свет и воду, пожимал плечами. Максимум, что мог сделать Стройнадзор, – наложить штраф, составлявший для физического лица Кузнецова не более двух тысяч рублей. Решение суда о прекращении застройки принималось постфактум, когда дом уже был достроен. А на прецедентное  решение о сносе уже возведённой и заселённой многоэтажки иркутские суды пока не могут решиться. 

«Фрегат» сел на мель»

Разумеется, свою славу предприниматель заслужил не сегодня. Однако именно в этом году отличился скандальным проектом, который он провернул оригинальным способом. На комплекс «Фрегат» были привлечены 324 дольщика. Заказчиком выступила фирма «ИркутскБайкалСтрой», подрядчиком – «СибРоссо». Последний подписывал с людьми цессии – договоры о переуступке права собственности «ИркутскБайкалСтрою». При этом застройщику не уплачивалась стоимость договоров долевого участия в строительстве. Естественно, для людей, не разбирающихся в юридических тонкостях, этот факт не говорил ни о чём. А между тем такая ситуация дала застройщику право требовать с дольщиков возмещения долгов, которые наделал перед ним подрядчик. Вскоре дольщики сообразили, что тут не так. Нарисовали баннер со слоганом «Фрегат» сел на мель» и написали открытое письмо заказчику и подрядчику «Фрегата». «Особенно настораживают заявления о фактах подделки подписей на договорах долевого участия со стороны сотрудников ООО «СибРоссо» и намерении «ИркутскБайкалСтроя» обратиться в суд за признанием практически всех состоявшихся договоров цессии недействительными. Это значит, что фактически все дольщики могут лишиться купленных ими квартир. Причина – неполный пакет документов, намеренно не предоставляемый вашими организациями», – говорится в обращении.

– «Фрегат» – это особый случай. Пример того, как можно обойти закон, формально соблюдая его, – отметил начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства регионального Стройнадзора Владислав Зенкевич. – С нашей точки зрения, это упущение регистрационной службы. Мы соответствующие письма уже и в прокуратуру Иркутской области направили, и в Москву, в Минрегионразвития. Хотим выяснить, должно ли УФРС проводить правовой контроль договоров цессии. По закону это могло произойти лишь тогда, когда «СибРоссо» полностью рассчиталось бы живыми деньгами с «ИркутскБайкалСтроем». 

Зенкевич сказал, что лично его «поразило, как люди в таком количестве не проверили документы, не провели юридическую экспертизу или не позвонили хотя бы нам, чтобы бесплатно проконсультироваться». 

Разъярённые дольщики тем временем собираются организовать массовую акцию протеста, в которой предполагается участие не меньше двух тысяч человек. Выступление они обещали устроить ещё в середине декабря, однако решили повременить. Одна из участниц движения дольщиков «Фрегата» Ирина Рачински рассказала, что они решили перенести акцию на начало следующего года. А  всё потому, что «власти вроде бы пошли им навстречу». «Губернатор занялся этой проблемой, создан совет по долевому строительству», – сказала Рачински. Подать заявку в мэрию Иркутска на проведение акции они планируют 15 января 2011 года. «Протест мы всё равно устроим. А то власти решат, что мы успокоились, и прекратят шевелиться», – уверена дольщица. 

Игра на выбывание

Но чиновники, похоже, решили не останавливаться. В течение года они открыто заявляли о том, что «сделают всё возможное, чтобы компании, которые, к сожалению, считают, что можно начать строительство без разрешительной документации и нормального землеотвода, ушли с рынка». «Шантажировать власть тем, что люди уже купили квартиры, не стоит», – предупреждал министр строительства и дорожного хозяйства Иркутской области Руслан Болотов. Министр имущественных отношений Иркутской области Михаил Карасёв полностью поддержал такое отношение. «В Иркутской области сталкиваемся с трудностями, когда обманутые граждане приходят к власти за помощью. Ситуация становится достаточно распространённой, а для региона уже болезненной», – сетовал Карасёв. Он предположил, что проблема в основном связана с тем, что «люди доверяют большие деньги не всегда изначально состоятельным фирмам, пытаясь сэкономить, а потом идут к власти за помощью». 

Помучившись с этой головной болью, власти решили разработать законопроект по защите прав дольщиков. Как конкретно чиновники собираются обезопасить будущих жильцов, долгое время оставалось секретом. Вроде даже обсуждался вопрос выплаты обманутым дольщикам компенсации из областной казны. Правда, такой вариант сразу  же встретил сопротивление со стороны крупных застройщиков. «И почему из налогов, которые мы платим, должны решаться чьи-то проблемы?» – возмущались они. Михаил Карасёв тем временем сообщил, что правительство «определилось в рабочем порядке с механизмами». «Сейчас отрабатываем этот вариант, чтобы не было противоречий с федеральным законодательством. И, в принципе, мы с оптимизмом смотрим на этот проект», – сказал Карасёв, но не раскрыл его деталей. 

Как стало известно «Конкуренту»,  в обсуждаемом варианте законопроекта правительству Иркутской области предлагается заключать договоры цессии по проблемным объектам. Грубо говоря, «Серый дом» будет получать незавершённые дома вместе со всеми обязательствами и правами бывшего застройщика. Разумеется, не безвозмездно. Власти будут платить сумму, в которую оценят уже возведённый объект. А после передавать его неким образом другому застройщику для завершения. «Это достаточно правильная идея. Хотя ещё предстоит определиться с понятием «проблемного объекта», – полагает Владислав Зенкевич. – С нашей точки зрения, таковым можно считать только тот объект, чей застройщик уже начал процедуру конкурсного производства. То есть когда строить уже некому. В противном случае мы спровоцируем ситуацию, когда все просто расслабятся. Деньги пропьют, прогуляют, купят себе недвижимость в Испании, а в итоге скажут: мол, областной бюджет достроит, поддержка будет». 

Законопроект, считают в Стройнадзоре, «ещё сырой». Вероятно, что необязательно будет тянуть до начала конкурсного производства. А может, наоборот, сама процедура банкротства ускорится в отношении ряда компаний. Пока что суды не принимают такие решения, потому что кредиторы надеются на достройку объекта. К примеру, по тому же «МолдРоссу» внешнее управление в мае этого года суд ввёл аж до ноября 2011-го, дав на достройку объектов полтора года. Но, похоже,  вне зависимости от того, какие объекты будут признавать «проблемными», за ошибки строителей и дольщиков будет нести ответственность региональный бюджет. Как ни крути, а это все налогоплательщики Иркутской области. Поэтому не исключено, что 2010 год может стать последним, когда дольщики заведомо рискованных проектов взывали к общественности о помощи.