После эйфории

Резкое изменение ситуации на рынке коммерческой недвижимости Иркутска два года назад до сих пор заставляет многих девелоперов признаваться, что тогда они пережили шок. Руководитель агентства «Честная недвижимость» Яна Варшавская объясняет почему: «В 2007 году ничто не предвещало такого развития событий. Тогда коммерческие здания росли как грибы и раскупались если не на уровне фундамента, то уж точно на этапе возведения стен. Одним словом, на рынке сложилась некая эйфория». Однако в разгар кризиса, когда количество строящихся центров заметно возросло, вопросы о приобретении новых офисных площадей бизнес, как и следовало ожидать, отложил на потом. «И внезапно оказалось, что то, что было построено, мало кому нужно», – вспоминают девелоперы.

Падение спроса на офисы повлекло целый ряд последствий. По словам маркетолога-аналитика группы компаний «Актив» Татьяны Галущенко, сейчас из 27 офисных центров, введённых в эксплуатацию в течение последних двух лет, полноценно используются лишь единицы. К примеру, здания, построенные в 2009 году, заполнены сегодня не больше чем наполовину. Ещё хуже ситуация обстоит с офисами, сданными в этом году, – они пустуют почти на 90%. «Естественно, это средние цифры по рынку, – уточняет Татьяна Галущенко. – Надо понимать, что одни центры заполнены больше, другие меньше».

Значительно лучше на этом фоне выглядят офисные новостройки 2008 года, средняя заполняемость которых на конец лета этого года была на уровне 80%. Что, по мнению экспертов, весьма хороший результат. 

Средний срок экспозиции большей части зданий площадью от 5 тыс. кв. метров с начала кризиса также увеличился и сегодня составляет около трёх лет. При этом выбирать на рынке сегодня, безусловно, есть из чего. По официальным данным, сейчас в Иркутске полноценно эксплуатируются 82 офисных здания общей площадью около 280–300 тыс. кв. метров. Ещё 16 объектов площадью 60 тыс. кв. метров используются частично, то есть находятся в стадии сбыта либо по-прежнему пустуют.

Где и за сколько

Не менее проблемным оказалось для девелоперов и снижение стоимости офисных площадей. С 2008 года расценки на покупку квадратного метра в них снизились на 25–30%. Лишь в начале 2010-го цены на коммерческую недвижимость наконец остановились, а с осени начали незначительно идти вверх. В результате сейчас на рынке вторичной офисной недвижимости стоимость одного квадратного метра составляет в среднем 48 тыс. рублей, в офисных новостройках – 41 тыс.

Эксперты, впрочем, расходятся в своих оценках ситуации с ценами на рынке. Так, по данным аналитиков сайта RealtyVision.ru, в середине ноября самая высокая цена продажи офисных площадей была в Кировском районе и достигала 62 тыс. рублей за квадратный метр. Следом шли Октябрьский и Свердловский районы, где средняя стоимость одного квадратного метра была 58,7 и 58,4 тыс. рублей соответственно. А вот самые дешёвые офисы, по цене около 40 тыс. рублей за квадратный метр, в середине ноября можно было найти в Куйбышевском районе Иркутска.

При этом интересно, что, к примеру, Кировский район, сегодня удерживающий лидерство по уровню цен, осенью 2008 года был впереди и по количеству новых офисных центров. Тогда на его территории располагалось 49% всей вводимой офисной недвижимости города, на втором месте был Октябрьский район – 36%, затем шли Ленинский и Свердловский. Два года спустя это соотношение изменилось: теперь 42% офисов сосредоточилось в Октябрьском районе, 33% – в Кировском, 11% – в Куйбышев-ском, 9% – в Ленинском и 4% – в Свердловском.

Несмотря на то что подавляющее количество офисных новостроек, около 85%, сегодня предлагают площади на продажу, тогда как в аренду сдаётся совсем мало новых объектов, такой показатель, как стоимость аренды, риэлторы и девелоперы считают одним из наиболее важных индикаторов рынка коммерческой недвижимости.

– Именно он показывает, в какую сторону меняется ситуация, – утверждает Татьяна Галущенко. – Сегодня мы видим, что с декабря 2009 года стоимость аренды офисных помещений в среднем по городу увеличилась на 4%. Это небольшое увеличение, но для рынка аренды в целом оно является очень существенным показателем, учитывая, что с 2008 года роста арендных ставок здесь не было вообще. 

В общей сложности расценки на аренду офисов в Иркутске упали за последние три года более чем на 30%. Общее снижение здесь было даже больше, чем на рынке продажи коммерческой недвижимости, утверждают эксперты. В итоге ситуация приобрела отчасти парадоксальный характер: к примеру, стоимость аренды офиса в Шелехове сейчас выше, чем в среднем по Иркутску. По данным агентств недвижимости, снять помещение в Иркутске обойдётся в сумму около 600–800 рублей за 

кв. метр в месяц. Самые дешёвые офисы можно найти в Ленинском районе – от 300 рублей за метр, самые дорогие, по цене от 900 рублей и выше, – в Кировском. При этом в Шелехове на большинство офисных площадей арендные ставки стабильно держатся на уровне 1 тыс. рублей за квадратный метр в месяц.

С минимальными потерями

Эксперты уверены, что максимальную стадию спада рынок коммерческой недвижимости уже преодолел. И делают осторожные прогнозы на будущее. Так, по мнению директора по продажам группы компаний «Актив» Ильи Круговых, продолжится тенденция строительства небольших офисных центров, которая набирает обороты в течение последних двух лет. Так, если в 2008-м средняя площадь вводимых объектов составляла 7-8 тыс. кв. метров, то в этом году она снизилась до 4-5 тыс. 

Серьёзные изменения, считает управляющий объектами недвижимости «Дом Плетюхина» Юрий Винников, ждут и офисные центры, не приносящие дохода, который первоначально планировали получить застройщики или инвесторы. В частности, он не исключает, что некоторые из них могут поменять своё первоначальное назначение. 

– В Москве и Петербурге, к примеру, в таком случае многие задумываются о смене формата офисных центров и перестройке их под гостиницы, – пояснил он. – Учитывая, что в Иркутске также есть определённый дефицит гостиниц,  можно пойти по этому пути. Тем более что здание и коммуникации уже есть, остаётся только провести реконструкцию и найти отельного оператора.

Впрочем, и здесь может возникнуть ряд ограничений. Прежде всего, по словам Юрия Винникова, это касается конструкции здания и технических условий его эксплуатации. «Как правило, офисы рассчитаны совсем на другой уровень электро-, тепло- и водопотребления, нежели гостиницы. Кроме того, они часто находятся не в тех местах, где будут востребованы гостиницы, – объясняет управляющий. – Поэтому, прежде чем начинать реконструкцию, надо проанализировать, стоит ли игра свеч, будет ли в итоге окупаемым этот новый проект».

Что касается числа офисных центров в Иркутске, то здесь эксперты единодушно сходятся во мнении, что оно будет расти. Если к концу 2010 года общая площадь центров в два раза превысила объёмы 2007-го и составила 340 тыс. кв. метров, то в 2011 году девелоперы прогнозируют увеличение офисных площадей до 370 тыс. кв. метров. Однако и тогда рынку будет куда расти. По экспертным оценкам, в Москве на 1 тыс. жителей приходится 1 тыс. кв. метров офисных площадей. В Европе этот показатель ещё выше – 1,5-2,5 тыс. кв. метров на 1 тыс. жителей. Для сравнения: в Иркутске на 1 тыс. жителей приходится 600 кв. метров офисных центров. «Так что это не предел», – уверены девелоперы.