Группа риска

В Иркутске насчитывается 3293 дольщика, чьи права официально зарегистрированы, но нарушены, сообщил на «круглом столе» Ярмарки недвижимости руководитель региональной службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Денис Воронов. По его словам, в «группе риска» находятся компании, которые тянут со сдачей своих домов. В среднем просрочка составляет около двух месяцев. Единицы объектов в регионе сдаются вовремя.  Проблема особенно актуальна для Иркутска, где более 60% квартир, введённых в прошлом году, строились по договорам «долёвки», добавил Воронов. Хотя в среднем по стране этот показатель официально не превышает 5%. 

«Я считаю, что нынешний механизм, при котором граждане кредитуют строительство жилья до ввода его в эксплуатацию, ущербен. При такой схеме люди несут главный риск, – уверен Денис Воронов. – Тем более что многие соглашаются на условия банков, которые устанавливают повышенную ставку до ввода дома в эксплуатацию. А компенсировать расходы на съёмное жильё никто и не думает. Я уж не говорю о моральном ущербе, развале семей и других последствиях. А если добавить позицию иркутских судов о том, что все законные претензии дольщиков к недобросовестным застройщикам должны снижаться, то незащищённость дольщиков становится очевидной». По словам Воронова, дольщиков зачастую используют в качестве «живого щита», особенно в случаях, когда на строительство дома вообще не было никаких разрешений. «У нас есть предприниматель, имеющий пять объектов незавершённого строительства. Его имя у всех на слуху. Так вот три дома уже заселены, проданы порядка трёхсот квартир, – добавил Воронов. –  Жильцы оказались в заложниках, хотя, надо признать, они на свой страх и риск купили квартиры по явно заниженным ценам, не интересуясь законной стороной сделки. В итоге будут отстаивать свои дома, которые пред-ставляют опасность для окружающих». По мнению эксперта, регион нуждается в изменении законодательства, потому что «простые предупреждения не работают: люди приходят на консультации в стройнадзор, а через пару месяцев уже выступают на пикетах». 

С рынка долой 

Терпение региональных властей в отношении проблемных строек, очевидно, тоже достигло предела. «Мы сделаем всё возможное, чтобы компании, которые, к сожалению, считают, что можно начать строительство без разрешительной документации и нормального землеотвода, ушли с рынка в любом случае. Шантажировать власть тем, что люди уже купили квартиры, не стоит», – заявил министр строительства и дорожного хозяйства Иркутской области Руслан Болотов. Министр имущественных отношений региона Михаил Карасёв согласился с такой «характеристикой отношения власти к недобросовестным застройщикам». «Должны приниматься меры, чтобы ненадёжные застройщики уходили с рынка», – отметил Карасёв. Он добавил, что для защиты дольщиков от заключения сомнительных сделок с застройщиками «на входе» придумано много механизмов. Но если речь идёт о компании, которая, казалось бы, действовала по закону, а в итоге свои обязательства не выполнила, то ситуация усложняется. 

«В Иркутской области сталкиваемся с трудностями, когда обманутые граждане приходят к власти за помощью. Ситуация становится достаточно распространённой, а для региона даже болезненной. У нас уже есть ряд очень проблемных объектов. Их не стоит называть, их и так все знают», – сказал Карасёв. 

До сих пор, по словам министра, власть могла воздействовать на застройщиков лишь «какими-то околосиловыми методами  – угрозами, взываниями к совести, обещаниями, что больше им никогда не позволят работать». «Чтобы не было кулуарных разговоров, мол, почему одним помогают, а другим нет, мы решили разработать общие механизмы решения подобных проблем», –  добавил Карасёв. Сейчас под его руководством действует специальная группа, которая работает над соответствующим законопроектом. «Мы увидели, что более чем в двадцати субъектах, столкнувшихся с похожими проблемами, например в Московской и Саратовской  областях, существуют нормативные акты, которые выделяют категорию «обманутые дольщики». «Иркутская область тоже решила пойти по такому пути», – сказал Карасёв. 

Игра по понятиям

Уже появились три законопроекта, которые установят новые правила для игроков строительного рынка и дольщиков в Иркутской области. Прежде всего, правительство предлагает вести реестр граждан,  пострадавших от действий застройщиков, сообщила ведущий советник министерства имущественных отношений Иркутской области Ирина Кравец. Люди, попавшие в список, смогут претендовать на господдержку. Кроме того, появятся критерии для определения недобросовестных застройщиков.  В чём  конкретно будет заключаться помощь обманутым дольщикам, чиновники пока не уточняют. Для примера они приводят опыт других регионов: так, в Саратовской области предусмотрены социальные выплаты для приобретения жилья по среднерыночной цене. Впрочем, такие щедрые меры – это скорее прецедент. «Чаще дольщики могут рассчитывать на то, что им выдадут бюджетные средства на завершение строительства жилья. Подобным образом поступают в Нижегородской области», – отметила Кравец. В других регионах людям положена компенсация средств, уже затраченных ими на объект. А в Красноярском крае предусмотрено субсидирование процентной ставки по кредиту, который дольщики взяли на достройку объекта. 

Параллельно разрабатываются меры в отношении недобросовестных застройщиков. В Санкт-Петербурге власти могут прекратить их права на участок и предоставить этот объект по конкурсу другой компании, чтобы та завершила стройку, добавила Ирина Кравец. В этом случае могут быть расширены полномочия стройнадзора. Чиновники не исключают, что механизм изъятия земли может появиться и в Иркутской области. «Конечно, есть вопрос: а не допустим ли мы зло-

употребления новыми правилами? Ведь застройщик и дольщики, зная о механизме, смогут заведомо действовать безответственно. Поэтому мы пытаемся найти административный способ, который не будет использоваться при каждом неисполнении договора», – отметил Михаил Карасёв. По его словам, для вынесения решения по каждому объекту планируется создать некий коллегиальный орган – комиссию или комитет, куда войдут представители органов исполнительной власти, силовых структур, местного самоуправления.

«Мы не будем платить за чужие ошибки» 

Инициативу «Серого дома» поддержали сразу несколько застройщиков – участников «круглого стола». «Несмотря на активные консультации стройнадзора, дольщики по-прежнему покупают квартиры на свой страх и риск, поскольку до сих пор нет правовых оснований для того, чтобы определить недобросовестного застройщика. Закон должен исправить это», – отметил заместитель генерального директора компании «Мегаполис» Александр Чанчиков. Представители строительной отрасли согласились, что в идеале закон мог бы предоставить механизмы достройки проблемных объектов. Тем не менее в отношении выбора этих механизмов игроки разошлись с властями. «Предлагается выплачивать компенсации дольщикам. Но мы считаем себя добросовестными застройщиками. И почему из налогов, которые мы платим, должны решаться чьи-то проблемы? – возмутилась заместитель генерального директора ФСК «Новый город» Галина Кузняная. – Это невозможно, особенно при дефицитном бюджете.  Если даже нынешние три тысячи дольщиков, чьи права нарушены, умножить хотя бы на 1 млн. рублей, то получится 3 млрд. Уверена, что в региональной казне нет свободных денег на это». 

Зато игроки рынка активно высказались за возможное изъятие земли и объектов у недобросовестных застройщиков и последующую их передачу другим участникам рынка. Кузняная заверила, что компания готова взяться за достройку одного из проблемных объектов при условии, что она сможет на этом участке компенсировать свои затраты. Но и это не панацея для многочисленных недостроев. «Новый город», по её словам, уже предпринимал попытку взять на себя подобный объект, но качество строительства было настолько низким, что проще было снести его и построить новый.