«Три в одном»

Отвечать за реализацию программы «Стимул» в регионе будет Иркутское региональное жилищное агентство (ИРЖА). Соответствующее соглашение было подписано в сентябре этого года в рамках VI Байкальского экономического форума между Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), региональным агентством и правительством Иркутской области. Поддержать проект со своей стороны региональные власти намерены в том числе в рамках программы стимулирования развития жилищного строительства в Иркутской области, которая недавно получила предварительное согласование в Минрегионе РФ.

На прошлой неделе в рамках IX Ярмарки недвижимости новая программа была презентована участникам жилищного рынка Приангарья. Пред-ставила проект генеральный директор Иркутского ипотечного агентства (ИРИА), являющегося партнёром ИРЖА, Татьяна Кубасова. Речь, по её словам, идёт о стимулировании спроса на жильё за счёт стимулирования сбыта с использованием федеральных средств.

Говоря простым языком, сначала банки – партнёры программы будут кредитовать застройщиков, чтобы они строили жильё эконом-класса. Затем – способствовать выдаче ипотечных кредитов населению, чтобы это жильё было куплено. «Ведь если нам некому будет продать, мы не сможем и построить. Таким образом, наконец-то у нас государство решило направить все программы в одно русло – «три в одном» . Федеральные институты развития ипотеки начали проводить совместную работу», – резюмировала Татьяна Кубасова.

Наблюдатели отметили, что присутствовавший в зале во время представления проекта генеральный директор ИРЖА Владимир Щербаков в презентации программы участия не принял. «Он предпочёл спрятаться за спиной женщины. Но надо понимать, что Иркутское ипотечное агентство, возглавляемое Татьяной Кубасовой, и ИРЖА во главе с Владимиром Щербаковым – это по сути две конкурирующие структуры, потому что они предлагают один продукт», — заметил один из собеседников «Конкурента».

Лимит на сбыт

Поучаствовать в программе на сегодня изъявили желание уже около 2 тыс. жителей. Такие данные в ИРЖА получили по итогам проведённого анкетирования. Сейчас идёт согласование участия в проекте застройщиков. По словам министра жилищного строительства Иркутской области Руслана Болотова, в других регионах России программа уже действует. В Приангарье пакеты документов представили две иркутские строительные компании – «ВостСибСтрой» и «НордВест». «Сейчас идёт обработка документов», – пояснил он.

Общий объём финансового обеспечения программы  по стране составляет 40 млрд. рублей. Лимит федеральных средств на её реализацию в Иркутской области определён в размере 1 млрд. рублей. В начале ноября, по словам Татьяны Кубасовой, стороны подписали соглашение, которое позволяет использовать эти средства. На следующем этапе в области должны определиться с банком – кредитором проекта, который в случае необходимости будет использовать эти деньги для предоставления займов застройщикам, а также выдавать ипотечные кредиты населению. Рассчитан проект до 2012 года, но разработчики не исключают, что он может быть продлён до 2014 года.

Программа при этом имеет несколько жёстких параметров. «Справедливая» цена приобретаемого в её рамках жилья не должна превышать 33 – 35 тыс. рублей за кв. метр. Ипотечные кредиты жители области смогут получить под 11% годовых. Банк – партнёр программы получает доступ к федеральным средствам под 8% годовых. И  имеет право самостоятельно решать, какова будет стоимость заёмных средств для застройщиков. В ИРЖА отметили, что для участников рынка она будет выгодная — в пределах 10% годовых. 

По сведениям агентства, с несколькими банками уже есть договорённости, однако пока ни одна кредитная организация в регионе об официальном участии в проекте не заявила. Главный экономист компании «Финам Менеджмент» Александр Осин уверен, что участие в нём будет интересно прежде всего крупным банкам.

– Маржа для них сравнительно небольшая, – объяснил он. – Скорее всего, это будет интересно банкам с точки зрения расширения присутствия на рынке. Что касается населения, то предлагаемые ставки по ипотеке находятся в пределах нижних рыночных значений. Впрочем, в Сбербанке ипотечный кредит сейчас можно получить и под 10% годовых, в ВТБ24 — под 9%.

Некоторые участники рынка также считают, что программа не вызовет ажиотажа со стороны иркутских застройщиков.

– При тех ценах, которые сегодня предлагают компании, заявившие о своём участии в проекте, поддержка АИЖК им особо и не нужна, – считает заместитель генерального директора компании «Новый город» Галина Кузняная. – Сегодня они и так осуществляют продажи. Потому что деньги на рынок вернулись, пришли инвесторы, физические лица с сертификатами. 

Без рисков

Разработчики тем временем заявляют, что самое важное преимущество программы — это отсутствие рисков. Как рассказала Татьяна Кубасова, она позволяет решить сразу две проблемы: застройщиков избавляет от рисков не реализовать жильё, а населению гарантирует, что строительство будет завершено. Последнее, по её словам, достигается тем, что застройщики, ставшие участниками программы, получают доступ к недорогим заёмным средствам, необходимым для завершения строительства. Дают гарантии со своей стороны и власти, так как именно они рекомендуют включить застройщиков в программу.

Реализацию всех построенных в её рамках квартир будет гарантировать ИРЖА. «Строители знают, что гарантировать спрос невозможно. В данном случае цепочка меняется: вначале создаётся спрос, и под этот спрос строится жильё», — объяснила схему Татьяна Кубасова. Непроданные квартиры, по её словам, агентство будет выкупать и затем реализовывать по социальным программам.

Безопасную схему приобретения квартир гарантируют авторы программы и для населения.

– Люди не хотят приобретать жильё по «долёвке» (договорам долевого участия в строительстве. – «Конкурент»), – объяснила Кубасова. – Они хотят быть покупателями, а не инвесторами. Мы проходили эту схему и знаем её, может быть, даже лучше, чем кто-либо. Мы все сегодня инвесторы. Отсюда и проблема обманутых дольщиков.

Впрочем, совсем не инвестировать в строительство участникам программы всё же не получится. По условиям в период возведения жилья они должны будут оплатить 20% от стоимости квартиры. И ещё 70% взять в кредит после окончания строительства.

Кстати, как рассказал «Конкуренту» заместитель генерального директора компании «Мегаполис» Александр Чанчиков,  сам текст программы «Стимул», который можно найти на сайте АИЖК, такой безопасной схемы приобретения квартиры не содержит. «Это уже инициатива регионального агентства», — отметил он. 

Кто главный

Одним из авторов программы «Стимул», по словам Руслана Болотова, является генеральный директор ИРЖА (агентство теперь отвечает за её реализацию в регионе) Владимир Щербаков. По словам министра, несколько лет назад Щербаков уже предлагал такую схему строительства и реализации жилья. «И многие его предложения легли в основу федеральной программы», – уточнил Болотов.

При этом некоторые участники местного строительного рынка скептически относятся к участию в программе Владимира Щербакова. И напоминают о трудностях, которые возникли при реализации с его участием другого крупного проекта в регионе – «Иннокентьевская слобода». «Здесь есть прежде всего репутационные риски, связанные как с персоной господина Щербакова, так и с профессионализмом всей команды в целом», — отмечали многие. Однако в министерстве считают, что на этот раз подобных проблем не возникнет.

– «Иннокентьевская слобода» строилась по другой схеме, – объяснили в министерстве «Конкуренту». – Но сегодня вопрос решён. Финансирование выделено. Работа идёт. Люди на улице не останутся. Хотя проблема сохраняется. При этом Щербакову надо отдать должное: он очень хороший теоретик. Просто его нужно было поддержать, когда он вошёл в практическую плоскость. К сожалению, этого не произошло. В том числе в этом можно винить муниципалитет.

Сам Болотов никаких рисков, связанных с участием Владимира Щербакова в новом проекте, не видит. «Мы действуем в правовом поле. У нас идёт чётко выстраиваемая политика из федерального центра», — поставил точку в вопросе министр.

Участники строительного рынка вместе с тем полагают, что с помощью программы «Стимул» власти региона пытаются обеспечить ввод необходимого количества новостроек эконом-класса для выполнения обязательств по обеспечению жильём ветеранов войны. «Первоначально проекты застройщиков, которые являются потенциальными участниками программы «Стимул», реализовывались именно под эти цели. Всего в эти два проекта было вложено около 1 млрд. рублей федеральных средств», — заметил один из представителей иркутской строительной компании. И напомнил, что сейчас в области в очереди на получение жилья стоит более 5 тыс. ветеранов. Из них на 1 октября 2010 года сертификаты на приобретение квартир получили пока около 3,7 тыс. человек.