Экономный тариф

Для того, чтобы сделать процесс этих договорённостей эффективнее, управляющие компании ведут разъяснительную работу, «осмечивают» разные виды ремонтных работ для конкретного дома, знакомят жильцов с требованиями законодательства, жилищной инспекции и стройнадзора, технического надзора, муниципальной службы заказчика. Расставляют приоритеты, объясняют, невыполнение каких работ быстро сделает дом аварийным. Убеждают: можно отказаться от благоустройства или реже проводить уборку территории, но если не заниматься сантехникой или не отремонтировать водосточные трубы, ущерб будет в разы больше призрачной «экономии». Обычному жильцу разобраться в том, какие работы – жизненная необходимость, а какие – «рюшечки», – непросто. В «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме» и в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда» обязательным работам и их необходимой частоте посвящены многостраничные списки и таблицы. Для облегчения взаимопонимания некоторые компании даже разрабатывают своеобразные «тарифные планы»: например, специалисты РСП ОАО «ДОСТ» к собраниям распечатывают специальные таблицы. Благодаря этим таблицам сразу понятно, из каких десятков позиций складывался прошлогодний тариф для такого типа домов, какие работы входят в предлагаемый в этом году тариф, какие возможны варианты и как в зависимости от них меняется сумма тарифа. 

Понятно, что всё, что касается денег, очень быстро обрастает эмоциями и играющими на этих эмоциях политиками. Но выходить на площадь с лозунгом «Нет росту тарифов» – это одно, а пытаться на прежнюю сумму купить столько же подорожавших товаров и услуг – совсем другое. В 2003 году на рубль 100-ваттная лампочка в подъезде могла светить 38 часов (1 киловатт-час тогда стоил 26 копеек). Сегодня рубль та же лампочка «скушает» за 16 часов – нынче киловатт-час уже 62 копейки. Если не хотим больше платить – придётся или держать лампочку выключенной, или заменить её на менее яркую. 

Коммунальная арифметика

– В 2003-2004 годах хороший ремонт одного подъезда в пятиэтажной «хрущёвке» стоил 12 тысяч рублей, – говорит директор ООО «Управляющая компания «Жилищное управление» Антон Тёлин. – Тариф тогда был 5 рублей 98 копеек с квадратного метра, и в него не входили ни вывоз и утилизация мусора, ни обслуживание внутридомового газового оборудования – они к нему приплюсовывались. На цену этих двух услуг мы повлиять не можем – и полигон ТБО, и Горгаз монополисты. Смотрите, что получается, когда жильцы не принимают рекомендованный городской администрацией новый тариф и пытаются сохранить прошлогодний. Семь лет назад из 5 рублей 98 копеек собственно на обслуживание жилья оставалось, за вычетом 10% управленческого вознаграждения, 5 рублей 39 копеек с квадратного метра. Если дом проголосовал за прошлогодний тариф 7 рублей 6 копеек с квадратного метра да ещё и «утоптал» в него же обслуживание ВДГО, то сейчас на обслуживание жилья остаётся 6 рублей 20 копеек. А цена ремонта подъезда за эти годы возросла в несколько раз: сегодня, чтобы косметически отремонтировать один подъезд, нужно 30 тысяч рублей, а на добротный ремонт потребуется до 49 тысяч. А ведь у нас есть дома, где месячное начисление квартплаты – 30 тысяч рублей со всего дома; ещё и заплатят не все и не сразу. Поэтому темпы ремонтов и снизились. Когда нам говорят: «Отремонтируйте подъезд», мы вынуждены спрашивать: «А какие из запланированных раньше работ делать не будем, чтобы сэкономить средства на ремонт подъезда?».

С помощью заместителя директора по эксплуатации УК «Жилищное управление» Натальи Русиновой рассмотрим типовой пример. «Хрущёвка», дом № 4 84-го квартала. Собственники на собрании приняли тариф 7 рублей 6 копеек с квадратного метра. В этом тарифе заложены управленческие расходы (10%) – 71 копейка, плата за вывоз и утилизацию ТБО – 1 рубль 88 копеек, обслуживание ВДГО  – 12 копеек. Содержание помещений общего пользования (подметание раз в неделю, промывка раз в месяц, генеральная уборка 2 раза в год) – ещё 62 копейки. Уборка земельного участка (подметание, уборка мусора с газона, уборка мусора на контейнерных площадках, сдвижка снега, выкашивание газонов) – 1 рубль 58 копеек. Подготовка дома к сезонной эксплуатации – 82 копейки. Техосмотры и мелкий ремонт, включая аварийное обслуживание по ночам и в выходные дни, – 76 копеек. На текущий ремонт остаётся всего 57 копеек с квадратного метра. Если делать всё, что следовало бы в этом году сделать («без изысков», по минимуму), нужно 49154 рубля. Площадь дома – 3774 кв. м. Умножаем 57 копеек на площадь дома, и выясняется, что на текущий ремонт – при 100-процентной собираемости – останется всего 25819. При нынешнем тарифе дом уходит «в минус» и остаётся должен управляющей компании: только установка решёток на подвальные окна обошлась в 27 тысяч рублей; свыше 7 тысяч стоила обязательная промывка системы отопления, почти в две тысячи обошлась врезка штуцеров под манометр и термометр в теплопункте, ещё 855 рублей – установка термокармана. Если бы эти работы не были сделаны, Иркутская энергосбытовая компания не подписала бы паспорт готовности теплопункта и не разрешила бы подключить тепло. А значит, другими работами приходится жертвовать в пользу неотложных.

«Хотелку» придётся отложить на неизвестно сколько лет

– Хотелось бы провести герметизацию примыкания отмостки к цоколю дома, и отремонтировать тамбуры, и донавесить водосточные трубы, и двор благоустроить, и терморегулятор врезать, чтобы отрегулировать температуру горячей воды, – но он с установкой стоит 37 тысяч рублей, так что эту «хотелку» придётся отложить на неизвестно сколько лет, – говорит Русинова. – В этом доме у нас теплопункт один, а ведь есть и дома, где их по три. В том же 84-м квартале в 19 доме (пятиэтажка) всего шесть подъездов, зато три теплоузла. Подготовка дома к отопительному сезону обошлась управляющей компании в 142 тысячи 802 рубля, в том числе промывка трёх теплоузлов – 15160 рублей. Были закуплены три автоматических терморегулятора, три обратных клапана, шесть задвижек, сделаны врезки под манометры, термокарманы. При тарифе 7 рублей 40 копеек на текущий ремонт закладывается 2 рубля 30 копеек. За весь год на этом доме мы сможем собрать на текущий ремонт 173 тысячи 574 рубля. Если вычесть то, что мы уже потратили на подготовку к отопительному сезону, останется 29 тысяч рублей. В эту сумму мы должны уместить все остальные виды работ – и по сантехнике, и по электрике, и по аварийному обслуживанию.  Разумеется, потратив здесь, мы вынуждены сообщать жильцам, что в этом году практически ничего не будем делать по конструктивным элементам дома и благоустройству; ставить малые формы, урны, лавочки, заборчики и детские городки не на что. 

В районах двухэтажной застройки, которых в Ангарске немало, в тариф и при советских временах не закладывалась уборка подъездов: при здешних сборах квартплаты уборщиц содержать нереально. Есть подъезды убогие, обшарпанные, с мусорными пакетами у дверей и окурками на подоконниках, а есть и весьма чистые и уютные, с репродукциями на стенах и монстерами в кадках. Казалось бы, вот он, очевидный ресурс экономии на квартплате и для других домов: распредели дежурство, когда подойдёт твоя очередь – подмети или вымой подъезд и не плати лишнего. Но, как оказалось, на такую экономию ангарчане не идут. Например, на територии РСП «ДОСТ» не было ни одного случая отказа от услуг уборщиц. На территории «Жилищного управления» этот способ экономии апробировали несколько подъездов, но энтузиазма хватило ненадолго. 

– У одних не хватает здоровья, другим некогда, третьим лень, и такие подъезды, как правило, зарастают грязью очень быстро, – говорит Антон Тёлин. – Например, в одном из домов 81-го квартала одна жительница на пару месяцев уезжала работать в загородный лагерь. В это время соседи написали коллективное заявление об отказе от уборки подъезда и придомовой территории. Она вернулась – и ужаснулась, до какого состояния доведены подъезд и газон вокруг дома. Обратилась к нам – мы рассказали, что соседи планировали убирать подъезд сами. У женщины хватило настойчивости убедить соседей в том, что уборщица и дворник им нужны, – теперь снова там убираем.  

В принципе, никто не запрещает свести свои запросы до минимума: убирать нам не надо, лампочки мы сами будем менять, трубы ревизовать тоже не надо – они снаружи вроде целые. Вот только «запаса прочности» у домов может не хватить. Хрестоматийный для Ангарска случай произошёл с одним кооперативным домом: там несколько лет действовал весьма комфортный для жильцов копеечный тариф. А потом однажды зимой одну из труб прорвало – да так, что подтопило полмикрорайона, без горячего водоснабжения остались несколько соседних домов и потребовалась героическая ликвидация аварии силами спецтехники нескольких предприятий города. Итогом этой истории стал иск к ТСЖ – и жильцам пришлось возмещать ущерб в несколько десятков тысяч рублей. Кстати, теперь они, наученные горьким опытом, тариф утвердили вполне адекватный. 

– Когда человек владеет машиной, он понимает степень своей ответственности: если решил сэкономить и вовремя отказался от предложения поменять масло, а потом двигатель заклинило, виноват сам и сам расплачиваешься за дорогостоящий ремонт. А вот со владением жильём подобного понимания пока нет, – говорит директор управляющей компании «Жилищное управление» Антон Тёлин. – В одном из сибирских городов есть дом, у которого вместе с тающим снегом в буквальном смысле «съехала крыша» – шифер скатился вниз вместе с лежавшими на нём сугробами. Жители, которых стало подтапливать с кровли, разумеется, побежали и в управляющую компанию, и в местную администрацию, кинулись писать письма в жилищную инспекцию. Но, оказалось, в перечне работ, который прилагался к их договору с управляющей компанией, не было уборки снега с крыши, а значит, винить управляющую компанию не в чем. Она может по поручению жильцов найти подрядчиков и отремонтировать кровлю, но расплачиваться за эти работы капитального характера придётся жильцам. 

«Съехала крыша»

Определиться с перечнем первоочередных работ в большинстве домов непросто. Те, кто живёт на первом этаже, пытаются убедить соседей в том, что прежде всего нужно заниматься подвалом, те, кто на последнем, уверены, что сперва нужно ремонтировать крышу. Если на собрании оказываются люди с инженерным образованием, они убеждают соседей в необходимости вложений в теплоузлы, трубы и электропроводку, в конструктивные элементы зданий. Если присутствуют в основном женщины, то собрания проходят под девизом «Сделайте нам красиво». Жительницы предлагают в первую очередь делать то, что будет радовать глаз, – подкрашивать, ставить штакетнички и детские площадки, убирать. Впрочем, затраты на благоустройство дворов почти всюду урезаются в пользу ремонтных работ, и это уже заметно при прогулках по городу. Иногда в микрорайонах контраст бросается в глаза: справа – новый нарядный детский городок, слева – старые выцветшие металлоконструкции. Сразу понятно: тот дом, что слева, решил сохранить прошлогодний тариф и вычеркнул из предложений управляющей компании работы по благоустройству. 

Сейчас возникла любопытная ситуация: с одной стороны, жильцам доверили решать, какие именно услуги заказывать у управляющих компаний и оплачивать. С другой – административная ответственность за ненадлежащее содержание жилья предусмотрена только для юридических лиц; управляющую компанию или городскую администрацию оштрафовать могут, а жильцов, сокративших свои запросы до минимума и допустивших ветшание своих домов, в России не штрафуют. Пока.