Где и за сколько

Стоимость одного квадратного метра в офисной недвижимости в Иркутске сегодня варьируется, по различным оценкам, от 500–700 до 1000 рублей в месяц. Есть предложения и в более низком ценовом сегменте, где арендные ставки начинаются от 350 рублей за квадратный метр. Однако подобные варианты редко располагаются в новых деловых центрах, а чаще в переделанных под офисы уже существующих зданиях. Все это, по словам сертифицированного аналитика иркутского рынка недвижимости Юрия Винникова, привело к появлению определённого баланса спроса и предложения. «Так что кто сегодня ищет, тот найдёт подходящий и по характеристикам, и по цене вариант», – говорит он.

Впрочем, как предупреждают сами владельцы деловых центров, бесконечно продолжаться такая ситуация не будет. «Наибольшее падение арендных ставок в иркутских деловых центрах наблюдалось в начале 2009 года. Некоторые компании, у которых на этот период как раз пришёлся запуск новых проектов, существенно снижали цены, чтобы обеспечить заполняемость готовых площадей. Демпинг порой достигал 50%», – рассказывает заместитель генерального директора по стратегии и развитию компании «Гранд Байкал», владеющей БайкалБизнесЦентром и рядом других деловых объектов, Михаил Мазур. Другие площадки, напротив, по его словам, потеряли в цене менее 10%. В результате в среднем по рынку снижение арендных ставок по прошлому году составило около 30%.

Сейчас, как говорят эксперты, цены на иркутском рынке коммерческой недвижимости плавно выравниваются. «Переоформление договоров аренды, как правило, приходится на конец года. И, как обычно, в этот период арендаторы будут пытаться удержать или снизить цены, а владельцы центров, наоборот, их поднять. Так что к началу следующего года мы увидим, как поменяется ситуация», – объясняет Юрий Винников.

При этом изменение цен на офисные площади в Иркутске собеседники «Конкурента» связывают не только с кризисными явлениями в экономике, но и с произошедшим в этот же период увеличением числа деловых площадок в городе. В результате сегодня здесь, по их оценкам, можно выделить примерно полтора десятка действующих и новых объектов, которые относятся к сегменту относительно качественной деловой недвижимости.

Среди знаковых объектов Юрий Винников выделяет в городе семь деловых центров.

– Это БайкалБизнесЦентр, который до сих пор остаётся в Иркутске первым проектом такого рода, – перечисляет он. – Это бизнес-центр «Терра», который является первым проектом, реализованным в рамках проекта «Иркутск-Сити». Также это бизнес-центры «Академический» и «Меридиан», каждый из которых оказался первым деловым объектом такого уровня в своём районе. Первый – в Свердловском, второй – в Ленинском. К интересным примерам также следует отнести бизнес-центры «Зенит», «Такота» и «Ладога».

Бизнес-эффект

По данным справочной системы «ДубльГИС», сегодня в Иркутске и Ангарске функционирует 28 бизнес-центров. Средняя площадь большинства из них колеблется в пределах от 5 до 10 тыс. кв. метров. Впрочем, Михаил Мазур уверен, что в реальности относить все эти здания к числу бизнес-центров ошибочно. 

– По факту бизнес-центрами из них являются лишь единицы, – объясняет он. – А большинство – это типичные офисные центры, многие из которых имеют хорошую техническую оснащённость и соответствующую ин-фраструктуру. Однако надо понимать, что у офисных и бизнес-центров разная структура прибыли. Первые от 80% до 100% выручки получают от сдачи в аренду или продажи своих площадей, у вторых это соотношение составляет не более 30–60%.

Остальные доходы даёт вся сопутствующая инфраструктура: выставочные и конференц-залы, гостиничный фонд, апартаменты, торговые точки, кафе, бары, рестораны. В результате, по словам Михаила Мазура, срабатывает так называемый «эффект синергии», когда одни составляющие бизнес-центра обеспечивают загрузку других, что в целом приводит к более эффективному использованию всей деловой инфраструктуры объекта.

Тем временем другие участники местного рынка не делают принципиального различия между понятиями бизнес-центра и офисного центра. «На мой взгляд, такое деление для Иркутска пока весьма условно», – утверждает директор по продажам группы компаний «Актив» Илья Круговых. Согласен с этим мнением и один из собеседников «Конкурента», но при этом он пояснил, что фактически это связано с тем, что сегодня в Иркутске только одна деловая площадка в значительной мере соответствует параметрам бизнес-центра. «Планы повторить то же в большем масштабе были у ряда иркутских компаний, но пока остались нереализованными», – говорит эксперт.

Не классовая борьба

С осторожностью следует, по мнению Ильи Круговых, разделять иркутские деловые центры и по классам. Похожего мнения придерживаются и другие участник рынка. Так, по словам Юрия Винникова, сегодня в Иркутске нет ни одного бизнес-центра, который бы официально соответствовал классу А. «Формально требованиям класса А сегодня отвечает только один бизнес-центр в городе, однако то, что он находится не в деловой части города, снижает его класс до Б. Хотя я  бы смело поставил этот объект в класс Б с плюсом», – говорит он.

Собеседники «Конкурента» при этом напоминают, что введение классификации – это, прежде всего, попытка стандартизировать и унифицировать подходы в определении уровня инфраструктуры, которой обладает тот или иной объект. 

– Каждому классу соответствует определённый перечень характеристик, которые определяют качественный уровень организации делового пространства, – объясняет Илья Круговых. – Эти параметры включают в себя всё: от используемых материалов и технической оснащённости здания до сервиса и безопасности. Всего несколько десятков пунктов, каждому из которых соответствует определённый класс.

Приблизиться иркутским деловым центрам к более высокому классу подчас мешает ряд типичных для региональных рынков ошибок. Одной из наиболее распространённых эксперты называют отсутствие необходимого количества парковочных мест или парковки соответствующего уровня в принципе. Ещё одним существенным минусом для любого делового цента также является отсутствие необходимого числа точек питания – от недорогих кафе до ресторана высокого уровня.

Впрочем, как считает Михаил Мазур, подобные ошибки характерны для многих российских городов, где с 2005–2007 годов начал активно развиваться формат деловых центров. 

– В России эта сфера ещё достаточно молодая, и, как обычно, нам приходится учиться на своих ошибках, – говорит он. – Те же парковки или, например, планировка вспомогательных помещений, которым не придаётся большого значения на стадиях подготовки концепции делового центра и проектирования, потом приводят к большим проблемам с привлечением арендаторов или покупателей офисов.

По мнению самих застройщиков, это связано прежде всего с тем, что сегодня возведение административных зданий ведётся в городе в основном по пути точечной застройки. «В результате, – как рассказывает Илья Круговых, – компании-девелоперы стремятся разместить на небольшой площадке максимально большое количество объектов и часто по этой причине пренебрегают соблюдением соотношения площади офисного пространства и количества  парковочных мест».

В перспективе

При этом собеседники «Конкурента» отмечают, что по мере развития в Иркутске сегмента коммерческой недвижимости предпочтения компаний по тому, в каких объектах им удобнее размещаться, начали меняться. «Если раньше большинство стремилось попасть в крупные деловые центры, то сегодня некоторые компании, напротив, предпочитают локальное размещение в отдельном помещении. В результате растёт востребованность на небольшие современные офисные здания», – объясняет Илья Круговых.

– Кроме того, трудно найти в Иркутске и хорошо скомпонованные автономные помещения в пределах действующих деловых центров, на которые большой спрос у компаний с офисом на 30–60 человек, – подтверждает Михаил Мазур. 

С другой стороны, эксперты сходятся во мнении, что в перспективе в Иркутске, напротив, встанет вопрос о строительстве крупного делового центра. О том, что возведение такого центра будет необходимо, говорит, в частности, тот факт, что, когда в городе проходит мероприятие, по масштабу сравнимое с Байкальским экономическим форумом, существующих деловых площадок для его проведения уже недостаточно.

– Нынешний среднегодовой уровень деловой активности в Иркутске не позволит обеспечить нужную загрузку, а соответственно, и окупаемость такого делового центра, – объясняет Михаил Мазур. – Но при сохранении существующей динамики роста примерно через пять–шесть лет ситуация изменится.

Поддерживает эту идею и Илья Круговых. Однако он уверен, что реализовывать подобный проект необходимо при участии властей. «Частные инвесторы, возможно, готовы будут взятья за строительство такого центра. Но в вопросах обеспечения его заполняемости всё равно потребуется участие власти», – считает он. И напоминает, что по такому пути идут во многих странах мира, где все крупнейшие проекты деловых районов реализуются под патронажем местных властей.

При этом пока появления большого количества новых проектов деловых центров участники местного рынка не ожидают. Юрий Винников уверен, что прежде всего это связано с существенным снижением сроков окупаемости коммерческой недвижимости. «Если раньше рентабельность этого бизнеса составляла около 20% в год, в результате чего окупить объект можно было за три-четыре года, то сегодня она снизилась в среднем в два раза, соответственно сроки окупаемости даже качественных объектов возросли до шести – восьми лет», – резюмирует он.