Цена вопроса

Стоимость нового жилья в Иркутске медленно, но верно ползёт вверх. Если осенью 2009 года наблюдалось существенное падение цены квадратного метра (по данным интернет-портала RealtyVision.ru, в сентябре её среднее снижение составило 7,5%, в октябре – около 10%), то уже в ноябре-декабре она замерла на одном уровне, а с января этого года пошла вверх.

В абсолютных цифрах средняя цена жилья в новостройке с декабря 2009 по май 2010 года увеличилась с 35,3 до 37,4 тыс. рублей за квадратный метр. Наибольший прирост стоимости квартир произошёл в январе этого года, тогда квадратный метр впервые за последние четыре месяца подорожал почти на 4,5% (с 35,3 до 36,9 тыс. рублей). Затем в феврале и марте цены на первичном рынке недвижимости Иркутска «встали», но уже в мае стоимость жилья снова увеличилась — на 2,2% (с 36,6 до 37,4 тыс. рублей). Впрочем, по сравнению с началом лета 2009 года застройщики по-прежнему оценивают квартиры в новостройках дешевле: тогда средняя цена квадратного метра составляла более 43 тыс. рублей.

Агентства недвижимости подтверждают этот рост. Причём, как считает директор мультилистинговой компании «ЭмЭлСи» Александра Финкельштейн, текущее повышение цен не связано с сезонным увеличением стоимости жилья. 

«Повышение цены квадратного метра в декабре-январе — это традиционное явление. Однако в этом году несколько строительных компаний повысили цены также в феврале и мае, хотя вообще этот сезон всегда считался «мёртвым» на жилищном рынке», — говорит она.

Интересно, что порог минимальной и максимальной стоимости жилья по городу за этот же период изменился противоположным образом. Так, по данным RealtyVision.ru, если в январе 2010 года самая низкая цена квадратного метра в новостройке составляла 29,9 тыс., а самая высокая — 51,1 тыс. рублей, то к началу июня они снизились — до 28,2 тыс. и 45 тыс. рублей соответственно. Сами строители объясняют это в том числе тем, что за указанный период на рынке стартовали продажи в нескольких новых объектах, стоимость квадратного метра в которых пока значительно ниже среднего рыночного уровня, что и привело к появлению более дешёвых предложений.

Не без причины

Изменение стоимости квартир в новостройках Иркутска эксперты объясняют прежде всего общим увеличением спроса на жильё. 

– Если судить по нашей компании, то рост продаж идёт с ноября прошлого года. Причём каждый месяц происходит существенное увеличение количества заключаемых сделок, – отмечает Александра Финкельштейн. – Цены при этом повышаются даже быстрее увеличения степени готовности объектов, хотя до сих пор это был самый важный фактор их роста.

Самыми ликвидными на рынке по-прежнему остаются однокомнатные квартиры. По данным компании «ЭмЭлСи», на их долю приходится более 50% сделок. Увеличивается с начала года также и число сделок по квартирам большей площади – двух-, трёх- и четырёхкомнатным. «Продажи по ним действительно стали расти на фоне общего увеличения сделок, а также по сравнению с тем, что в прошлом году подобные сделки были единичными», – говорит Александра Финкельштейн.

Объяснить наблюдаемое с начала года оживление на рынке недвижимости, по её мнению, можно и изменением психологии покупателя. «Люди поняли, что такая финансовая ситуация надолго и переждать её не получится, поэтому все начали искать возможности по приобретению недвижимости», – говорит она.

Строительные компании также фиксируют рост числа покупателей, который на фоне прошлогодней стагнации на рынке выглядит весьма оптимистично. «У нас увеличение продаж началось ещё в июле-августе прошлого года. Сегодня по отношению к этому периоду количество заключаемых сделок возросло примерно на 60%», – говорит заместитель генерального директора финансово-строительной компании «Новый город» Галина Кузняная.

В сухом остатке

На фоне роста стоимости квадратного метра снижается и количество готового жилья в новостройках. «Надо признать, что реальные возможности застройщиков по-прежнему сильно ограничены, а возведение большинства объектов растянуто во времени. Именно поэтому предложение готового жилья в настоящий момент на рынке ограничено», – сказал «Конкуренту» заместитель генерального директора финансово-строительной компании «Мегаполис» Александр Чанчиков.

– Действительно, если в прошлом году на рынке было около 30% готовых к продаже квартир в строящихся объектах, которые были либо уже сданы, либо готовились к сдаче, то сейчас подобное предложение сократилось до 7%, – подтверждает Александра Финкельштейн. – Сегодня готовые квартиры с рынка практически «вымыты», в том числе благодаря различным госпрограммам и жилищным сертификатам для ветеранов. К примеру, в прошлом году в объектах после сдачи могли остаться непроданными до 10 квартир. Для предыдущих лет подобная ситуация была нонсенсом, потому что тогда всё распродавалось на стадии строительства.

Несмотря на это, она считает, что сегодня на рынке наблюдается довольно редкая ситуация, когда можно говорить о балансе спроса и предложения на новостройки. «Сейчас и почти любая квартира находит своего покупателя, и покупатель может найти подходящий объект. Хотя, конечно, выбирать среди предложений по новостройкам, как это было год назад, уже не получится», – говорит она. 

Цена недалёкого будущего

Однако насколько долго сохранится этот баланс на жилищном рынке Иркутска, эксперты с уверенностью говорить не готовы. «В прошлом году количество вновь заложенных объектов можно было пересчитать по пальцам одной руки. Так что сейчас компании достраивают то, что было начато один, два или три года назад. Это – остатки. 

Поэтому мы дрейфуем в сторону дефицита», – объясняет Александра Финкельштейн. Сами застройщики пока не склонны говорить о дефиците, однако заявляют, что сегодня в их объектах свободных квартир почти нет. Практически раскуплены помещения и в тех комплексах, которые будут сданы к концу этого года.

Впрочем, пока все сходятся во мнении, что ситуация прояснится осенью этого года. Хотя Галина Кузняная, например, считает, что снижения цен на рынке ждать не стоит. «Цены будут расти, так как с начала года подорожал целый ряд строительных материалов. Только в том случае, если стройка стоит, компаниям, конечно, придётся идти на снижение цены», – говорит она. Александр Чанчиков также уверен, что стоимость квартир в новостройках будет расти, причём прежде всего из-за увеличения спроса на них. «Сегодня его подстёгивает в том числе снижение ставок по ипотеке и общее увеличение ипотечного кредитования банками», – считает он.

В итоге, по мнению Александры Финкельштейн, сложившаяся сегодня на рынке ситуация приведёт к тому, что люди снова станут активнее покупать квартиры по договорам долевого участия на ранних стадиях строительства. «Впрочем, с учётом доходов большей части населения и стоимости банковских кредитов для бизнеса это выгодно как застройщикам, так и покупателям. Первым это позволяет избежать удорожания строительства, которое за два года происходит примерно в полтора раза, а вторым – купить квартиру за меньшие деньги, так как на этапе строительства цены ниже», – резюмирует она.