История застоя 

Загородная недвижимость «встала» ещё в 2008-м. В период кризиса, когда почти перестало продаваться жильё в черте города, земли и дома за его пределами не интересовали большинство покупателей совсем. «Недвижимость за городом пострадала очень сильно, гораздо значительнее, чем городское жильё. Можно сказать, на уровне с коммерческими помещениями, спрос на которые упал раза в три», – отметила директор компании «Олимп-Недвижимость Наталья Комиссаренко. 

Неутешительные показатели сопровождали рынок загородной недвижимости весь прошлый год. По информации специалистов компании «Invest38», ведущей мониторинг рынка земли и загородной недвижимости Иркутской области (по разным оценкам, в поле зрения фирмы попадает около 2/3 сегмента. – «Конкурент»), объём рынка земли в 2009-м сократился примерно в два раза – с двух млрд. рублей до одного. За прошедший год компанией было зафиксировано 370 сделок с землёй и загородной недвижимостью, среди которых были продажи земельных участков, дач, коттеджей и промышленных баз, общей стоимостью более 976 млн. рублей. Однако Наталья Комиссаренко утверждает, что часть общей суммы продаж была создана только формально:

– Когда мы детально разбирали итоги прошлого года, даже ориентируясь на данные Федеральной регистрационной службы, оказывалось, что сделки, происходившие в загородном секторе, на деле были либо переоформлением прав между родственниками, либо просто приведением в порядок документов на собственность, а не её реальной продажей, – сказала она. – Настоящие покупки были просто наперечёт. 

Спроса три года ждут 

С началом сезона продаж-2010 риэлторы наконец-то заговорили о чувствительном повышении спроса на рынке загородной недвижимости. 

– Земельный сектор, бывший невостребованным практически три года, в этом году ощутил возрождение спроса, – заметила Наталья Комиссаренко. – Потихоньку начали спрашивать и частные дома, и недострои, и даже пустые участки. 

Генеральный директор «Invest38» Максим Ходырев заявил, что резкое повышение интереса к сельскохозяйственным угодьям региона компания почувствовала уже в январе. Тогда было зафиксировано на 60% больше обращений покупателей, чем в декабре, даже несмотря на праздники. В феврале спрос увеличился ещё на 45%. 

Структура спроса за время его отсутствия поменялась. По итогам первого квартала, около четверти покупателей интересуются землями в пределах Иркутска (в прошлом году было только 16%), 19% – Байкальским трактом (12%), 14% – Мельниковским (20%), 10% – Александровским (12%), сообщил Максим Ходырев. 

Деление и вычитание 

Скорректировали продавцы загородной недвижимости и свои запросы. Средняя стоимость сотки на самом дорогостоящем Байкальском тракте рухнула практически вдвое. 

– Раньше на первой линии от воды сотку участка с лесом оценивали в полмиллиона, – вспомнил руководитель агентства «Слобода» Дмитрий Щербаков. – Сейчас максимум, на который решаются продавцы, – 300 тыс. рублей. И то это цены предложения, а в жизни выходит где-то на 20% меньше. Земельные участки чуть подальше, но с не меньшим уровнем комфорта стоят от 180 до 250 тысяч за сотку. А земля, которая раньше стоила 200–240 тыс. рублей, сейчас и за сто продаётся. 

Стоимость участков в Мельничной пади, тоже популярной у покупателей, по словам Щербакова, дотягивает до 150–200 тыс. рублей за сотку – это при условии очень хорошего расположения, наличия права собственности и разрешения на строительство. 

Земля в Иркутском районе оценивается продавцами в сумму до 180 тыс. рублей. Напротив, один из самых дешёвых вариантов, Александровский тракт, – от 5 до 10 тыс. рублей. 

Сотка земли на Качугском тракте, который в прошлом году отметился в лидерах продаж по площади реализованных земель, стоит до 35 тыс. рублей. Это – максимум, говорят риэлторы. Минимум до сих пор не найден.

– Например, в посёлке Западный в Хомутово 15 соток можно приобрести за 200–400 тыс. рублей, – рассказала Наталья Комиссаренко. – Там сейчас, по скромным подсчётам, в постоянном обороте находятся 150 участков, которые до сих пор падают в цене, потому что существует проблема с оформлением документов. 

Земля под наблюдением 

Однако оживившиеся покупатели пока больше смотрят, чем приобретают. По словам Максима Ходырева, в большинстве случаев региональный покупатель посещает три–пять участков, прежде чем определится с выбором. А в Иркутске, например, каждый участок земли, выставленный на продажу, был продемонстрирован как минимум шести покупателям. 

– Хотя предложение в этом секторе сейчас превышает спрос в два-три раза, на один «качественный» участок в среднем приходится три-четыре покупателя, – заметил он. – Людей не удовлетворяют цена, расположение, характер местности. Так что за первый квартал этого года только каждый пятый из желающих приобрести участок в 6–10 соток сделал это. 

– Очень тяжело продавать недвижимость за городом, – подтвердил Дмитрий Щербаков. – То, что люди хотят купить за 7–8 миллионов рублей, продаётся за 10–12. Так что спрос появился, но бума продаж нет.

Сделай сам 

Покупатели загородной недвижимости – как дорогой, так и дешёвой – есть, но они хотят хорошо сэкономить. 

– Состоятельные покупатели, вынимая деньги из недвижимости и помещая их в другие активы, исчезали с рынка, но они формировали отложенный спрос. Сейчас они возвращаются. Такие люди выбирают долго и придирчиво, но в итоге могут хорошо потратиться. К ним прибавляются те, кто раньше не мог себе позволить участок, например, на Байкальском тракте, а, с учётом кризисного снижения цен, сейчас способен это осилить. 

– Недавно у нас был куплен участок с домом за 25 млн. рублей, – подтвердил Дмитрий Щербаков. – Подобные сделки сегодня серьёзно поправляют жизнь риэлторов. 

Однако даже такие покупки вызывают довольно сдержанный оптимизм у продавцов загородной недвижимости. 

– Привлечь покупателей можно только сильным дисконтом, – уверен Максим Ходырев. – Конечно, и сейчас есть те, кто готов покупать за 25 млн. рублей, но то, что раньше стоило 50 млн. 

Осторожничают с тратами и покупатели недвижимости эконом-класса. 

– Сегодня слишком широк рынок строительных материалов и услуг, и многие предпочитают экономить, покупая только землю, – сказала Наталья Комиссаренко. – Таким людям сколько ни расписывай красоты домика, они послушают, а потом рассчитают стоимость квадратного метра отдельно от цены земли и решат искать пустой участок, чтобы строиться самостоятельно. 

По словам Максима Ходырева, большинство покупателей, с которыми ему приходилось иметь дело, интересуются участками по 15–20 соток стоимостью до 600 тыс. рублей. Клиенты директора АН «Квартирный вопрос» Елены Папсуевой готовы раскошелиться и на миллион, но интересуются Байкальским трактом, где не так много вариантов за подобную цену. 

– Я считаю, что сейчас стоимость недвижимости правильно определяют не оценщики, не риэлторы и даже не продавцы, а сами покупатели, – подчеркнула Елена Папсуева. 

Этой весной риэлторы наконец рассчитывают заработать на загородной недвижимости, но признают, что им с продавцами всё-таки придётся подстраиваться под долгожданный спрос. И продавать в первую очередь ликвидные объекты, находящиеся недалеко от города или на популярных у покупателей трактах.

[/dme:img_group]