Прецедент в Иркутской области создала якутская строительная организация ООО «Инвестиционная компания «Сирстрой». Застройщик должен был построить объекты в Югре Ханты-Мансийского автономного округа, за что получил по договору 91 миллион рублей, но свои обязательства перед партнёрами не выполнил. В качестве залога компания внесла своё право на долю в строящемся в Иркутске многоэтажном деловом центре. «Застройщику принадлежало право на помещения, расположенные на двух этажах коммерческого здания, которое сейчас возводится по улице Поленова, – сообщил «Конкуренту» заместитель начальника отдела организации принудительного исполнения УФССП по области Дмитрий Желудков. – Это право даёт возможность после введения объекта в эксплуатацию требовать определённую долю офисных помещений».

В конце октября прошлого года в отношении инвестиционной компании «Сирстрой» было возбуждено исполнительное производство. «Должникам была дана возможность решить конфликт мирным путём, но условия мирового соглашения не были выполнены», – подчеркнул судебный пристав. После того как информация о долёвке подтвердилась в управлении Федеральной регистрационной службы, в конце ноября судебные приставы наложили арест на имущественные права должника.

«Этот арест – настоящий прецедент не только для Иркутской области, но и для России, – сказал Дмитрий Желудков. – В регионе такое абстрактное имущество, как право дольщика на недвижимость, не арестовывалось никогда, а по стране подобные аресты случались, может быть, несколько раз». Дело в том, что в старом законе, который действовал до 1 февраля 1998 года, не была обозначена возможность ареста имущественного права как отдельного объекта гражданско-правовых отношений, пояснил пристав. А в нынешней версии закона определено, что имущественное право, как и любое другое право требования, является одним из видов имущества, которое можно арестовать и продать с торгов.

Пока «Сирстрой» имеет возможность вернуть своё право обратно – если погасит долг. В декабре компания уже погасила часть долга в 40 млн. рублей, однако о дальнейших намерениях должника ничего не известно. «Нам «Сирстрой» вернуть долг не обещал, – отметил Дмитрий Желудков. – Однако так как имущество, которое нельзя потрогать, изъять мы не можем, оно остаётся у должника. Правда, он не вправе распоряжаться им: продать, дарить или даже отказаться. В рамках исполнительного производства имущественного права лишаются только тогда, когда объекты будут проданы с торгов либо переданы взыскателю».

Сейчас приставы готовят документы для передачи на реализацию имущественного права требования в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Иркутской области, которая состоится в виде торгов. По словам Желудкова, это займёт около месяца.

В УФССП общую площадь помещений, права на которые находятся между двумя возможными собственниками, называть не стали, как и примерную стоимость этого имущества. Другие арендаторы офисов в бизнес-центре  на Поленова подсчитали, что один этаж занимает площадь около 600 кв. м. Среднерыночная стоимость одного квадратного метра в этом здании может составлять не более 35 тыс. рублей,  прикинула президент Иркутского областного союза риэлторов, генеральный директор АН «Олимп» Наталья Комиссаренко. По её словам, застой на рынке коммерческой недвижимости, в отличие от жилой, в этом году не закончился, а даже усугубился, поэтому люди, имеющие деньги на офисные помещения, предпочитают выбирать из лучших вариантов. «У меня были подобные объекты по 300 кв. метров в том же районе, на Омулевского, – хозяева сбросили цену до 29 тысяч, и то я не сказала бы, что выстроилась очередь из клиентов, – отметила она. – А здание на Поленова недостроенное, остановка находится не в непосредственной близости от него, и парковка рядом хоть и имеется, но всё время забита». В плюс зданию можно отнести то, что рядом находится разрекламированный фитнес-центр, а площадь Декабристов, расположенная рядом, – это довольно интересно развивающийся район, говорят риэлторы. Поэтому, вероятно, претенденты на объект будут, «но я бы не рекомендовала им приобретать его выше, чем за 36-37 тыс. рублей», – сказала Наталья Комиссаренко.

Сертифицированный аналитик недвижимости Юрий Винников считает, что главным фактором в вопросе продажи двух этажей в бизнес-центре, если она всё-таки состоится, станет цена. «Местоположение у этих помещений не слишком шоколадное, особенно учитывая то, что сейчас довольно много предложений по строящимся коммерческим центрам, – сказал он. – К тому же далеко не всех покупателей привлекают такие большие площади. Поэтому если цена на них будет ниже рыночной, интерес будет, а выше – никто и не посмотрит».

Тем временем судебные приставы рассчитывают, что этот арест права требования – «только первая ласточка, и практика продолжится». «Пока это явление не носит массового характера, в отличие от ареста имущества: машин, квартир, телевизоров, – сказал Дмитрий Желудков. – Между тем возможность арестовать право требования позволяет работать с теми компаниями и организациями, у которых, по идее, имущества как такового нет». Дмитрий Желудков не исключает, что в этом году приставы наложат арест и на имущественные права физического лица. «По России такие случаи были, – сообщил он. – Например, как-то арестовали патентные права одного гражданина, который не хотел возвращать около миллиона рублей. После визита приставов он всё сразу вернул».

Судя по всему, судебные приставы очень заинтересовались возможностью накладывать арест на «абстрактное имущество». Дмитрий Желудков рассказал, что недавно в Ленинском отделении службы Иркут-ска велось дело о взыскании долга с соучредителя строительной фирмы в пользу рабочих этого предприятия. Должник не имел никакой собственности, кроме права на 85% строящегося жилого комплекса, которое и было арестовано, а сейчас передаётся на реализацию.