Иркутские застройщики официально признали существование кризиса на рынке строительства. 11 ноября на пресс-конференции ведущие игроки рынка обсуждали условия работы в ситуации финансового кризиса на рынке жилой недвижимости Иркутска. Будет меньше, но лучше, пришли к выводу они. Это значит, что сейчас застройщики снова делают упор только на точечное строительство и ждут превышения спроса над предложением через два года.

Заверения иркутских риэлторов о том, что объёмы продаж жилья упали, теперь подтверждают и застройщики. По их информации, в среднем на 40% уменьшилось количество продаваемых квартир в Иркутской области. Генеральный директор ФСК «Новый город» Александр Битаров назвал цифры снижения до 50 процентов.

Руководство строительных компаний связывает снижение продаж в том числе и с изменившейся кредитной политикой банков. По подсчётам генерального директора ЗАО «Управляющая компания «Востсибстрой» Виктора Ильичёва, объём ипотечных сделок снизился в 4-5 раз. «Сейчас независимо от того, сколько клиентов прошло кредитный комитет, банками выдаётся та сумма, на сколько прошло погашение уже выданных займов, – рассказал он. – Кроме того, процентная ставка по длинным кредитам возросла минимум до 18% годовых. Банкиры пугают нас 20 процентами на следующий год, но и это не предел: можно ожидать повышения до 23-25% годовых».

По словам руководителей крупных строительных компаний, ресурсы для выполнения намеченных планов и обязательств перед дольщиками у них есть. «Мы успели вовремя занять деньги, и поэтому сейчас у нас ещё не выбран кредит на 500 млн. рублей», – сообщил Александр Битаров. Занимать средства стало проблематичнее, жалуются застройщики. «Уже на момент, когда мы брали кредит, пришлось заложиться полностью, с потрохами – площадки и базы, но тогда ещё ставки были 13-14% годовых, – сказал Битаров. – Сейчас все банки, как сговорились, подняли ставки до 18%. А тем, кто хочет попробовать занять деньги в ближайшее время, наверно, придётся соглашаться на 20%». Выросли требования и к объектам залога: например, квартиры не должны продаваться до момента погашения кредита.

По мнению участников рынка, такая кредитная политика оздоровит строительную отрасль. «Опытные компании, которые давно на рынке и имеют собственные базы, найдут ресурсы для залога, а фирмы, которые были созданы в большом количестве с одной целью – заработать большую маржу, уйдут с рынка», – предположил Виктор Ильичёв. Уже сейчас банки разрывают контракты с застройщиками, документация на объекты которых не вызывает у них доверия. В Байкальском банке Сбербанка России 12 застройщиков были вычеркнуты из списка организаций, которые могут рассчитывать на доверие кредитора. В компании «Востсибстрой», которая в списке осталась, признаются, что расплачиваться с долгами стало гораздо сложнее. «Раньше для погашения месячных выплат требовалась выручка за два-три дня, а сейчас за месяц готовимся», – сказал Виктор Ильичёв. В компании считают, что кризис – не повод портить сложившуюся кредитную историю. «Востсибстрой» поспешил заранее уменьшить объём ссудной задолженности перед банком на 30%, чтобы избежать дальнейших проблем в пока нестабильной ситуации. «В банке всех очень удивил этот момент, говорят, интересно: о рефинансировании не просите, ещё и долги досрочно гасите. Просто когда денег не надо, лучше их не брать», – заключил Ильичёв.

Глобальная распродажа

Деньги на самом деле нужны, но теперь застройщики предпочитают привлекать их из других источников. «Правительство не бросит строительную отрасль», – с надеждой говорят руководители строительных компаний. «Мы уже прошли этап, когда стройка была в загоне, и если её до конца добить, она будет долго подниматься, – уверен Александр Битаров. – Президент и председатель правительства уже объявили о внедрении программы, бюджет которой составит 10 млрд. рублей, по выдаче жилья военнослужащим, переселенцам с севера регионов, людям, переезжающим из ветхого жилья. Впервые за последние годы обладминистрация вызвала строителей с предложением строить социальное жильё. Господдержка не даст рынку упасть». Застройщики продолжают надеяться, что покупатели одумаются и начнут вкладывать деньги в недвижимость. «Сейчас чувствуется, что люди выжидают, не упадут ли ещё цены на жильё, и не покупают квартиры, – заметил генеральный директор ОАО «Сибавиастрой» Антон Волков. – Однако этого не произойдёт». «Мы не собираемся снижать цены, это чревато негативными последствиями в ситуации кризиса и вообще нелогично: в строительство вложены серьёзные деньги», – поддержал его генеральный директор строительного альянса «Магистраль» Сергей Малашенко. По его словам, существенного снижения цен на стройматериалы сейчас не ощущается, есть только сезонные скидки, которые не позволят сократить расходы на застройку и, соответственно, уменьшить цены квартир. Максимум, на что можно рассчитывать, – это дисконты от отдельных компаний, уверен Александр Битаров. «Может быть, некоторые компании уменьшат цены каких-то объектов, но обвального снижения, о котором ходит столько слухов среди покупателей, не будет», – сказал он.

Цены на квадратный метр жилья значительно упали уже сейчас. По словам Виктора Ильичёва, в Иркутске чуть ли не половина строительных компаний решила уйти с рынка, отбив хотя бы вложенные в застройку деньги. У некоторых участников рынка начинают сдавать нервы, и их ценники падают до 25-27 тыс. рублей за квадратный метр. Александр Битаров рассказал о двух таких отчаянных конкурентах. «Но я бы не советовал никому из своих знакомых покупать квартиру в этих компаниях, – отметил Битаров. – Строят очень некачественно, а потом предъявлять претензии будет некому». Как говорят участники рынка, квартиры, которые продаются ниже 30 тыс. рублей за квадратный метр, автоматически должны вызывать недоверие у покупателей. «У таких застройщиков, вероятнее всего, совсем безвыходное положение, и они хотят вернуть хоть какие-то деньги – а тогда не факт, что дом будет достроен», – предупреждает Виктор Ильичёв.

Начальная цена квадратного метра, обеспеченного доверием банков и других участников рынка жилья, сейчас 38-39 тыс. рублей. Самым крупным игрокам рынка пришлось снизить свои аппетиты. «Ещё весной наши цены колебались от 45 до 50 тысяч рублей за квадратный метр, а сегодня его конечная цена равна 47 тысячам рублей», – признался Александр Битаров. Виктор Ильичёв сообщил, что средние цены в компании колеблются от 45 до 47 тыс. рублей за квадратный метр.

Дешевле не будет

Застройщики советуют брать квартиры сейчас: такого широкого выбора и таких низких цен не будет ещё очень долго, уверяют они. «То, что сейчас выставлено на продажу, – это максимум, на что способен Иркутск, – сказал Виктор Ильичёв. – Объёмы вводимого жилья, по крайней мере следующие два года, будут снижаться». «Мы приняли решение не выходить на новые площадки весной, хотя прошли уже экспертизу», – признал Сергей Малашенко. Как рассказал Александр Битаров, «Новый город» скорректировал программу на шесть высотных зданий и в следующем году построит не 70 тыс. кв. метров, а 50. «Это очень серьёзно», – подчеркнул Битаров. По словам Виктора Ильичёва, «Востсибстрой» в следующем году вместо планируемых десяти проектов запустит три общей площадью 170 тыс. кв. м. «Мы вынуждены пока отказаться от крупных проектов микрорайонной застройки, которые требовали больших финансовых вложений», – пояснил Ильичёв. «Востсибстрой» выиграл тендер на предмостную развязку к мостовому переходу через Ангару на сумму 1,1 млрд. рублей, за счёт чего объём подрядных работ компании увеличился примерно в два раза, так что пока руководство предприятия не видит повода для волнений. Однако прогнозирует, что региональный объём строительной индустрии упадёт в следующем году на 10–15%. Ещё большее падение объёмов строители ожидают в 2010 году. «Иркутск никогда не строил много. Мы в лучшие годы строили в два раза ниже нормы: вместо 600 тысяч квадратных метров – 300. До конца этого года в областном центре, надеюсь, введём в строй 300 тысяч квадратных метров. Может быть, нам удастся дотянуть до этой цифры в следующем году. Зато в 2010 больше 200 тысяч квадратных метров мы не построим», – подсчитал Александр Битаров.

Вместе с отложенным снижением объёмов строительства жилья застройщики ожидают и отложенного роста цен. Предложение, которого сейчас в избытке, вновь станет ограничено, зато возродится спрос. «Жилья и так станет меньше, а предложение сократится ещё и за счёт социальных программ, по которым жильё будет выкупать государство», – прогнозирует Сергей Малашенко. Кроме того, финансовая система через два года начнёт восстанавливаться, у людей появятся деньги, ипотека начнёт возрождаться, добавил Виктор Ильичёв. Поэтому к концу 2010 объём предлагаемых квадратных метров будет минимальным, что, в свою очередь, спровоцирует очередной рост цен на недвижимость.