В сентябре объёмы строительства в Иркутской области, по данным Иркутскстата, достигли своего исторического минимума, по крайней мере за два года, – 3920,4 млн. рублей, или 62,9% к сентябрю прошлого года. Данные статистики не влияют на видение ситуации местными застройщиками: ни у одной из опрошенных «Конкурентом» компаний, с их слов, объёмы не сократились. Пока риэлторы объединяют усилия с другими участниками рынка, чтобы выжить, строители предрекают «отложенный спрос» на квартиры и рост цен в будущем.

По данным за три последних квартала, объёмы строительства в области сократились до 73,7% от результатов прошлого года, или на 29976,9 млн. рублей. Прошлогодние итоги трёх кварталов показывали прирост в 18,1%. Последний раз рост объёмов строительства в регионе был зафиксирован в январе этого года – тогда он составил, по данным статистики, 4,7%. С февраля началось падение, которое надеялись прекратить сначала весенними, а потом осенними продажами недвижимости, однако оно продолжается до сих пор. «Проблемы у застройщиков начались ещё в начале мая: рынок встал, и к концу июля квартиры практически перестали продаваться. До середины августа мы жили без единого клиента, но в сентябре спрос возобновился», – вспоминает глава компании «Максстрой» Евгений Девочкин.

Сейчас подкосившиеся в Иркутской области ещё благодаря весеннему спаду потребительской активности темпы строительства жилья рушит мировой кризис. Схожая ситуация наблюдается в общем-то по всей стране. По данным Росстата за три квартала этого года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого темпы ввода в строй жилой недвижимости упали в восемь раз: с 31,3% до 3,9%. Причём сокращение объёмов жилого строительства наблюдается во всех федеральных округах (ФО). Хуже всего дела обстоят в Северо-Западном ФО: там показатель упал с 47 до 8%. Сибирский округ в этом списке находится на шестом из восьми возможных (кстати, так же как и по показателям объёмов вводимого в год жилья), темпы ввода сократились с 37 до 16%. Большинство застройщиков работали на заёмные средства, а строящаяся недвижимость для банков сейчас далеко не самый надёжный объект инвестирования.

Данные статистики опровергаются самими застройщиками. Сотрудники всех опрошенных «Конкурентом» строительных компаний в один голос заявляют, что кризис серьёзно не отразился на объёмах возведения зданий их компанией. Зато готовы поделиться слухами о своих конкурентах, что там дела обстоят плохо. «Все объекты, которые планировали ввести, мы введём в этом году, – сообщила директор компании «Стройконсалт» Юлия Быкова. – Кризиса ликвидности мы тоже не испытываем, поэтому нам удалось расплатиться почти со всеми долгами перед кредиторами и поставщиками».

Аналитик отдела маркетинга СК «Сибавиастрой» Алексей Волков рассказал, что строительство идёт по плану и единственное, что немного сократилось, это спрос – «не более чем на 20%». «Кроме того, мы выступаем генеральными подрядчиками у Управления капитального строительства города (УКС), а это же компания мэрии, у них вообще проблем не будет», – уверен он. Заместитель начальника УКС Алексей Толстиков подтвердил, что у них с вводом и реализацией объектов проблем нет, и опроверг информацию о том, что УКС сворачивает коммерческую программу. С подобными слухами только относительно своей компании категорически не согласен и генеральный директор СК «Востсибстрой» Виктор Ильичёв. «Мы не заморозили ни один объект, мы даже разрабатываем систему доступа дольщиков на объекты для ознакомления с ходом и динамикой строительства», – сообщил он. Однако заметил, что возможно снижение темпов строительства по проектам, начало возведения которых запланировано на 2009 год. По мнению Виктора Ильичёва, снижение объёмов застройки область почувствует только в следующем году: «Ещё летом на заседании городской Думы я говорил, что снижается объём закупки бетона и арматуры, это косвенно подтверждает: строить стали меньше. Но уменьшение объёмов строительства мы увидим в 2009 – 2011 годах. На это время мы прогнозируем увеличение дефицита жилья и резкий рост цен на недвижимость». Пока же Ильичёв «достоверными данными о том, сколько «квадратов» находится в строительстве», не располагает.

Сокращение объёмов застройки будущего года подтвердил и Евгений Девочкин. Он сообщил, что объёмы строительства планируется снизить на 20%. «Пока мы выполняем свои обязательства к концу года, – говорит Девочкин. – Потому что ещё летом, после глобальных непродаж, мы решили не связываться с «длинными» деньгами и старались закончить строительство, используя только собственные резервы. Теперь остались без оборотных средств, но зато и без долгов». Ещё в одной строительной фирме так прокомментировали свои объёмы продаж: «Мы ничего сейчас не продаём. Больше сказать тоже нечего». На одном из иркутских чатов висит такое сообщение: «По заявлению владельца средней строительной компании, они на грани разорения и замораживания строительства, поскольку денег нет в принципе и взять их неоткуда. В нашей конторе сократили треть объёмов строительства и затягивают пояса. А причиной всему – ссудный процент, который откачивает деньги из реального сектора производства в банковский».

О тех, кто задолжал банкам или поставщикам стройматериалов, ходят опять же только неподтверждённые слухи. Для банков это является коммерческой информацией, поэтому пока остаётся верить застройщикам на слово.

Ценовые несоответствия

Строительные компании не подтверждают снижение объёмов продаж, снижать цены на квартиры они тоже не намерены. Виктор Ильичёв пообещал только скидки во время рекламных и маркетинговых акций. «Основная доля стоимости квартиры без учёта цены земельного участка и сетей к нему – это стройматериалы ГСМ и транспортные услуги, которые не слишком подешевели, а прибыль застройщика составляет 20–25% от стоимости нового жилья. Пускай мы откажемся от 10–15% прибыли, получается, цены снизятся максимум на 8–10%», – рассчитал Евгений Девочкин.

Между тем, по подсчётам риэлторов, сейчас по сравнению с докризисным периодом первичка уже подешевела примерно на 15-20%. И это не предел. «В Интернете стоит цена 50 тысяч рублей метр, звонишь, а там говорят: «Мы вам за 43 отдадим, только приезжайте», – рассказывал генеральный директор брокерского агентства «Ипотечное бюро» Дмитрий Федоренко. «Во Владивостоке в связи с кризисом цены на жильё уже упали на 30%, у нас вполне могут докатиться до такого же уровня», – считает директор фирмы «Квартирный вопрос» Елена Папсуева. Если застройщики держатся спокойно, то риэлторы уже начинают паниковать. «Мне было страшно ещё весной, когда на семинаре риэлторов в Москве мы обсуждали перспективы рынка недвижимости. Сейчас далеко не оптимистичные прогнозы сбываются», – признаётся Елена Папсуева. «Риэлторы и застройщики возмущаются, что у нас творится ужас на строительном рынке. А когда цена квартиры в Иркутске соотносима со стоимостью жилья в Париже, это не ужас? Сейчас цены потихоньку стабилизируются. Это нормально», – замечают на это в банках. Цены будут падать, они завышены на 30-40%, констатируют и риэлторы.

Эстафету по снижению цен уже перехватили и продавцы вторички. Средняя стоимость квадратного метра пусть медленнее, чем на первичном рынке, но уже начинает снижаться, рассказывает Дмитрий Федоренко, пока его сотрудники отвечают на телефонные звонки продавцов. Сразу на 300 тысяч снизили цену хозяева двухкомнатной квартиры в Октябрьском районе. «В прежнее время квартира стоила бы где-то 2400 тысяч, а сейчас – 1 900 тысяч, и это считается хорошо», – комментирует Федоренко. С 230 тыс. рублей до 150 после звонка продавца упала стоимость гаража.

Из риэлтора в коллекторы

Информация иркутских риэлторов о темпах продаж также расходится с данными застройщиков. С осени у местных продавцов недвижимости, которые весной жаловались на спад спроса, возникла новая проблема: есть люди, готовые приобрести жильё, но теперь банки не дают им денег. «Клиентов меньше не стало, но от них толку мало», – ёмко описал нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости Дмитрий Федоренко. По словам директора агентства «33 квадратных метра» Елены Драпезы, если раньше соотношение сделок с использованием кредитных средств и наличных было 70% на 30%, то сейчас максимум 40% покупок недвижимости кредитуются банками.

Так как людей, способных расплатиться за недвижимость наличными, не так уж много, продажи в иркутских агентствах резко упали. В АН «Рим» по сравнению с прошлым годом количество сделок сократилось на 70%. «Раньше в месяц продавалось по 20 квартир, а сейчас по три-четыре», – пожаловался специалист по недвижимости и банковскому сектору Игорь Смирнов. Впервые за долгое время в Иркутске предложение превысило спрос. «В базе ста крупных агентств города в начале года было десять тысяч квартир, а сейчас уже в два раза больше», – сказал Смирнов. По его словам, самые мобильные продавцы, только заметив тенденцию к снижению цен, выставляли по четыре-пять квартир за раз. «Все, кто успел продать квартиры весной, сейчас радуются, – согласен с ним аналитик рынка недвижимости АН «Тысячелетие» Юрий Винников. – Что касается покупателей, то если у человека есть наличные и он их может потратить, то самое время покупать квартиру: и выбор большой, и торговаться можно».

Более критично оценивает ситуацию Дмитрий Федоренко. Он сообщил о планах открывать фирму по возвращению долгов банкам. Сейчас будут процветать не риэлторы, а коллекторы, считает Федоренко. «Люди видят, как всё обесценивается: сегодня купил квартиру через ипотеку за три миллиона, а завтра она уже миллион стоит. Да пусть банк её забирает тогда! А банк-то уже два миллиона теряет, – рассуждает будущий коллектор. – Так что раньше мы раздавали деньги, а теперь будем их собирать».

Предприимчивые сотрудники ещё одной фирмы сориентировались и буквально на днях разместили рекламу в Иркутске – «Агентство по обмену квартир». Вероятно, сотрудники решили попробовать помочь людям, которые не могут сбыть квартиры, хотя бы обменять их.

В фирмах, не стремящихся пока перепрофилироваться, начинается текучка кадров, признаются сотрудники. По словам риэлторов, многие мелкие агентства закрываются. «С одной стороны, это хорошо – с рынка уйдут спекулянты, а с другой – и крупные агентства потеряют кадры, – констатирует Игорь Смирнов. – «Рим» штат официально не сокращает, но люди сами уходят, видя, что нечего продавать».

На рынке недвижимости, кроме оттока агентств, обозначилось также стремление к консолидации деятельности. В риэлторских фирмах рассказывают о партнёрских договорах со страховщиками и охранными агентствами, которые готовы предоставлять скидку или единоразовую бесплатную услугу покупателям квартир. По прогнозам риэлторов, спрос на квартиры ещё долго будет низок, поэтому сейчас будут стараться выживать, сплотившись. Виктор Ильичёв предрекает, что пока что формируется отложенный спрос на жильё, который может «выстрелить» через 2-3 года. Но кризис всё равно заставит серьёзных застройщиков активнее изучать потребности клиентов, потому что это будет уже другой спрос и другой потребитель.