Городские власти определили правила изъятия земельных участков под муниципальные нужды. В понедельник будет опубликован и вступит в силу регламент, который позволит мэрии наладить механизм получения площадок у частных собственников. Новым правилам иркутяне во многом обязаны областному «Серому дому», который поторопил город принять документ, отсутствовавший в Иркутске до настоящего времени, несмотря на наличие соответствующих федеральных норм уже в течение почти семи лет. Решающим аргументом в пользу принятия регламента стала необходимость получить площадку под строительство правобережных подъездных путей к новому мосту через Ангару. В комитете по управлению муниципальным имуществом Иркутска (КУМИ) уверены, что именно владельцы участков в районе мостовых развязок первыми испытают на себе новый порядок изъятия земель.

Порядок изъятия земельных участков городская Дума приняла 28 августа. Новые правила вступят в силу уже на будущей неделе. Наблюдатели полагают, что документ был утверждён фактически под давлением заявлений областных властей. С июля региональные чиновники не раз выражали озабоченность тем, как готовится площадка под строительство правобережной развязки нового моста через Ангару: на месте будущей дороги по-прежнему находятся частные дома, и с большинством их владельцев пока не достигнуто принципиальных договорённостей. Последний раз о необходимости решения этой проблемы мэрии напомнил временно исполняющий обязанности губернатора Иркутской области Игорь Есиповский. На пресс-конференции в середине августа он обвинил городских чиновников в бездействии. «Мост вывели на правый берег, а развязку сделать мы не можем, – сказал Есиповский. – У нас есть горожане, которые купили участки и сараюшки, стоящие там, а теперь продают их по цене нормальных вилл на Рублёвке в Подмосковье. В бюджете это всё, к сожалению, не было предусмотрено». Обеспокоенность главы региона была вполне понятна – задержка организации развязки уже чуть было не лишила Иркутск федерального финансирования строительства моста. Ранее министр транспорта Игорь Левитин пригрозил руководству региона, что если городом не будут приняты меры по выкупу земель, уже в этом году федеральные власти будут вынуждены законсервировать строительство мостового перехода.

Между тем в городской Думе заверили, что принятие регламента не связано с конкретной проблемой выкупа земельных участков в Иркутске под строительство подъездных путей к мосту. Как отметил в разговоре с корреспондентом «Конкурента» председатель Думы Андрей Лабыгин, депутаты лишь привели муниципальное законодательство в соответствие с федеральным и определили, какое подразделение и в какой срок будет проводить изъятие земельных участков, в том числе путём выкупа, для муниципальных нужд. У чиновников появился механизм этой процедуры, которая предусмотрена на федеральном уровне ещё с 2001 года, однако в Иркутске была утверждена только сейчас.

До сих пор прецедентов изъятия земель для муниципальных нужд не было, сообщила и.о. начальника земельного управления КУМИ Евгения Нефёдова. По её словам, мэрия собирается нарабатывать практику изъятия земли в течение одного-двух лет. Согласно документу, процедура будет проходить в исключительных случаях, связанных с размещением объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения и автомобильных дорог муниципального значения. «Возможны и иные обстоятельства», – отмечено в регламенте. Предполагается, что взамен владелец получит равноценный земельный участок либо плату за существующий, возмещение стоимости строений и компенсацию убытков и упущенной выгоды. Для определения стоимости недвижимости в КУМИ намерены привлечь независимых оценщиков. При этом собственник может не согласиться с предложенной суммой. «Новый документ не предусматривает механизм регулирования цены земель при выкупе их муниципалитетом», – подчеркнул Лабыгин.

Как полагают эксперты, именно сумма сделки станет барьером при попытке изъятия земель у горожан. Рыночная стоимость сотки земли в Кировском районе сейчас достигает 1-2 млн. рублей, Октябрьском и Свердловском – от 800 тыс. до 1,5 млн. рублей, в менее ликвидных Куйбышевском и Ленинском – от 500 тыс. рублей, сообщил директор агентства недвижимости «Тауэр» Владимир Долгополов. Причём собственники склонны завышать цену своей земли примерно на 10 – 20%, которые они оставляют для торга. «Договориться с продавцами бывает сложно, однако чаще всего владелец приходит к адекватной цене своей земли», – отметил риэлтор. Изъятие усложнится и тем, что под муниципальные нужды, как правило, требуются наиболее ликвидные участки, пригодные под строительство коммерческих помещений. По словам президента Иркутского областного союза риэлторов Натальи Комиссаренко, к таким площадкам сейчас относятся «красные линии» улиц с развитой инфраструктурой – Ленина, Дзержинского, Декабрьских событий, Байкальской, Советской.

Земельный рынок, подогретый интересом властей, продолжает расти. По информации КУМИ, количество горожан, которые стремятся оформить свои участки, ежегодно увеличивается примерно на 50%. «Иркутяне хотят стать собственниками, учитывая стоимость земли. Они воспринимают землю как один из наиболее ликвидных объектов недвижимости», – сказала Евгения Нефёдова. Сейчас в частной собственности на территории Иркутска находятся 4457 участков общей площадью 1187 гектаров, а во владении муниципалитета числится всего 224 участка площадью 348 гектаров. При этом на основную часть земель в Иркутске (83,9%) право собственности остаётся неразграниченным. По заверению Евгении Нефёдовой, земли сейчас находятся на оформлении и значительная их часть в итоге отойдёт муниципалитету.

Пользуясь нерасторопностью администрации, горожане пытаются оперативно «застолбить» территорию. Зачастую они сносят старые дома, на которые не было документов, и строят новые с расчётом оформить землю на себя. В частности, самострои возникают в районе той же правобережной развязки нового моста, отметила Нефёдова.

Несмотря на это, доля земель, которые оформлены в частную собственность жильцов, остаётся крайне низкой. По оценке риэлторов, она составляет не более 20%. Горожан, пожелавших узаконить земельные отношения, сдерживает стоимость этой процедуры. Как рассказала Наталья Комиссаренко, оформление земли обходится жильцам примерно в 60 – 100 тыс. рублей, в зависимости от района и набора документов. «Чем выгоднее месторасположение участка, тем сложнее получить его во владение», – утверждает она. Однако многие идут на длительную и затратную процедуру, чтобы иметь возможность продать участок. При нынешних ценах на землю владелец всё равно останется в выигрыше, уверены риэлторы.

Каким образом властям удастся договориться с юридически подкованными иркутянами, которые знают земле цену, пока неизвестно. В правилах изъятия земель предусмотрено решение проблемы в судебном порядке, если собственник не согласен с предложенными условиями. КУМИ направит исковое заявление о выкупе земельного участка или о прекращении прав на него. Однако практика решения подобных споров в Иркутске отсутствует. К примеру, застройщики предпочитают урегулировать конфликты с помощью более эффективного «процесса убеждения». Они полагают, что правовая культура в городе ещё не настолько высока, чтобы все проблемы решались законным путём. Теперь, надеются собеседники «Конкурента», когда правила игры определены, у мэрии появится шанс наладить механизм решения подобных конфликтов через суд. Впрочем, по оценкам экспертов, процесс рассмотрения исков будет долгим и может затянуться на несколько лет.