Сельскохозяйственные земли под Иркутском активно входят в оборот на рынке недвижимости. Предприимчивые граждане выкупают у деревенских жителей аграрные паи под строительство коттеджных посёлков. С «отработанной» земли бизнесмены уходят с прибылью, в два-три раза превышающей их затраты, а новые жильцы остаются без документов на дома и участки. Оригинальная схема комплексной застройки за городом уже стала предметом первых уголовных разбирательств по факту мошенничества и незаконного предпринимательства. До конца сентября отдел по борьбе с экономическими преступлениями отдела внутренних дел по Иркутскому району (ОБЭП ОВД) собирается передать в суд почти два десятка таких дел и начать проверку новых посёлков.

По пути коммунизма

Свой семейный бизнес Ирина и Сергей Трухановы построили на продаже земель вблизи села Хомутово в Иркутском районе. Они решили обобществить аграрные угодья, которые простаивали без дела. По информации старшего оперуполномоченного ОБЭП ОВД по Иркутскому району Надежды Игошиной, чета скупала свидетельства на земельные паи в бывшем колхозе «Путь Ильича» и перепродавала эти документы, уверяя, что оформит участки в собственность покупателей. «Свидетельства на паи не дают права владения, поэтому клиенты Трухановых остались ни с чем», – отметили в ОБЭП ОВД. По такой схеме семья продала порядка полусотни участков площадью по 15 – 20 соток стоимостью по 300 – 500 тыс. рублей. Выручка Трухановых составила порядка 20 – 25 млн. рублей. В результате такого освоения земель вблизи Хомутово возникла деревня Вершина, не существующая по документам.

Жители места, которого нет на карте, теперь лишены своих законных прав и обязанностей. К примеру, голосовать на выборах. В «Конкуренте» о подобных коллизиях стало известно ещё во время последних президентских выборов. В марте телефоны редакции обрывали возмущенные селяне из посёлка Западный вблизи села Хомутово Иркутского района. У них была временная прописка – шло оформление земельных участков в собственность, а «временщикам» по закону запрещено голосовать. Жители посёлка недоумевали: их что, в стране вообще не существует? Одна из пенсионерок даже собралась писать письмо президенту, которого не выбирала. «Пусть хоть он скажет, где наша Родина?» – возмущалась женщина в разговоре с журналистом.

Первыми о незаконной деятельности «риэлторов» Трухановых заявили владельцы линии электропередачи (ЛЭП), к которой незаконно подключались жильцы Вершины. По факту мошенничества оперативники завели уголовное дело. Во время следствия Сергей Труханов провёл месяц в следственном изоляторе, а его жена осталась дома присматривать за маленькими детьми. Суд наказал семейную пару за незаконное подключение к ЛЭП двумя годами лишения свободы условно. Вслед за этим в ОБЭП стали обращаться клиенты четы. На момент выхода газеты в правоохранительные органы на Трухановых поступило 17 заявлений, по 14 из которых были возбуждены уголовные дела по статьям «мошенничество» и «незаконное предпринимательство». Причём за мошенничество в особо крупном размере подозреваемым теперь уже грозит лишение свободы на срок от пяти до десяти лет. До конца лета следствие планирует объединить дела и передать их в суд. «Дело Трухановых – прецедент, так как до сих пор прокуратура не шла на возбуждение уголовных дел в подобных случаях, – отметила Надежда Игошина. – Конфликты рассматривались в рамках гражданско-правовых отношений как невыполнение условий договора о купле-продаже участка». По её словам, в Иркутском районе вскоре будут возбуждены новые уголовные дела по аналогичным случаям.

Собеседники «Конкурента» не берутся прогнозировать, как разрешится конфликт в Вершине. Слишком неоднозначно, по их мнению, выглядит ситуация, чтобы руководствоваться при вынесении решений жёсткой нормой закона. Жильё на земле, которая до сих пор принадлежит бывшим колхозникам – владельцам паёв, уже построено. Многие собственники этих домов продали городские квартиры и перебрались на постоянное место жительства в деревню, теперь им просто некуда переезжать. «Уж лучше в незаконном доме, чем вообще без него», – рассуждают в Вершине.

В администрации предпочли не делать официальных заявлений о незаконном обороте сельскохозяйственных земель. Глава Иркутского района в категоричной форме отказался от публикации своих комментариев в нашей газете. Впрочем, один из высокопоставленных чиновников в районной мэрии отметил в беседе с корреспондентом «Конкурента», что дома в Вершине были построены незаконно и подлежат сносу. «Застройка сельхозугодий без перевода их в земли поселений запрещена, – подчеркнул он. – Ущерб обманутым жильцам должны возмещать мошенники».

Из рук в руки

Замалчивание проблем, связанных с оборотом сельхозугодий с целью получения площадок под застройку, не поможет решить их, уверены наши собеседники. Скупка паевых земель и организация на их территории строительных площадок продолжается вот уже несколько лет. Таким путём населённые пункты Урик, Грановщина, Хомутово уже «вылезли» каждый за свои границы как минимум на 150 гектаров. Активно идёт скупка земель бывшего колхоза «Знамя Ленина». Он объединяет около пятисот пайщиков Грановщины, Московщины, Столбово и Урика. Часть жителей деревень предпочитают сдавать свои паи в аренду сельхозпредприятиям. Но многие с ними расстаются. Предприниматели получают от сельских жителей свидетельства на паи за бесценок – 70-100 тыс. рублей за 7,49 гектара (размер пая) – и оформляют право собственности на эту землю, после чего перепродают их примерно за 1,5 млн. рублей. «Пенсионеры в деревнях охотно продают свои паи даже за 20 – 50 тыс. рублей, потому что не способны обрабатывать эти земли», – отметил бывший заместитель председателя КУМИ Иркутского района, ныне начальник отдела землеустройства ОАО «Управляющая инвестиционно-строительная компания» Геннадий Тараев. Хотя зачастую люди даже не знают, где конкретно находятся причитающиеся на их пай земли, продавая фактически воздух. «На сельхозземлях творится полная неразбериха. Перед общим собранием пайщиков бывшего колхоза «Знамя Ленина» выяснилось, что более половины из них никогда не видели своих участков», – рассказала риэлтор Ольга Плотникова.

Риэлторы отказываются раскрывать все схемы легализации сельхозпаёв. «Чем запутаннее для людей кажется эта тема, тем больше заработок у риэлторов», – отметил один из наших собеседников. Объём работы у специалистов, которые занимаются паевыми землями, возрос в последнее время в несколько раз. «За оформление в собственность гектара паевых земель один мой знакомый получает не менее миллиона рублей», – рассказал источник. Впрочем, его клиенты – «люди со связями» – всё равно остаются в выигрыше, зарабатывая на перепродаже участков в два-три раза больше этих затрат.

Тем не менее деньги от продажи паёв нельзя назвать лёгкими. Перед строительством владельцам приходится решать проблему перевода сельхозземель в другие виды угодий, причём не всегда успешно. К примеру, предприниматели скупали паи у пожилого населения деревни Усть-Куда в Иркутском районе. За бывшие колхозные земли каждый владелец пая получал от 70 до 100 тыс. рублей, рассказала одна из жительниц деревни. Но теперь, по её словам, у перекупщиков возникли проблемы с оформлением земли. Они приходят к старикам и требуют деньги обратно. «Для бабушек и дедушек, которые уже раздали эти деньги внукам и детям, этот вариант явно не подходит, – говорит она. – В деревне их невозможно заработать. Да и зачем старикам эта земля?»

Лица, заинтересованные в получении больших участков в пристоличных районах, находят способы упрощать процедуру получения земли. Появляются активные люди, готовые организовать на паевых сельхозземлях садоводческие или дачные некоммерческие товарищества. Логика их поведения проста: сельхозназначение земли не меняется, но и строительство загородных домов на их территории не возбраняется. Пай делят примерно на пятьдесят участков и снова перепродают. Но такие загородные посёлки не имеют социальной инфраструктуры.

Как рассказал источник в мэрии Иркутского района, местные власти намерены пресекать спекуляцию на земле и незаконное строительство на ней, хотя они рассматривают участки бывших колхозов в качестве строительных площадок. «Это единственный резерв для расширения населённых пунктов», – подчеркнул источник. По его словам, схема территориального планирования района предусматривает увеличение границ всех населённых пунктов, где в очереди на жильё стоят от десяти до тысячи человек. В декабре этого года мэрия рассчитывает утвердить схему на заседании районной Думы. До тех пор дома, находящиеся на сельхозугодьях, за границами поселений, будут считаться незаконно построенными.

Землю – крестьянам

Возрастающей конкуренции за землю со стороны застройщиков опасаются аграрии. Директор департамента агропромышленного комплекса Юрий Бажанов заявил «Конкуренту», что сейчас власти осторожно подходят к вопросу отвода сельскохозяйственных земель. На прошлой неделе он передал служебную записку руководству области с просьбой приостановить перевод сельхозземель в другие виды угодий. «Иначе сложится ситуация, когда в Иркутском, Ангарском, Шелеховском и Черемховском районах не останется земель под пашни, сенокос и пастбища», – отметил Бажанов. Он полагает, что необходимо подождать реакции властей на его просьбу. «Возможно, проблему оборота сельхозземель озвучит кто-то из заместителей губернатора или сам губернатор. Мы уже обсуждали этот вопрос», – отметил чиновник.

Эксперты сомневаются, что аграриям удастся остановить стихийный перевод паёв в строительные площадки, – слишком привлекательной выглядит застройка земель, которые простаивают. По информации мэрии на 2007 год, Иркутский район располагает примерно 74 тыс. гектаров, 38,6 тыс. из которых обрабатывают предприятия, ещё 2,2 тыс. гектаров находятся в пользовании у крестьянско-фермерских хозяйств. «Однако это неполные данные. Мэрия не в силах наладить точный учёт земель, так как происходит постоянный переток паёв», – пояснили в администрации. Остальные 33,6 тыс. гектаров не используются по назначению. В прошлом году этот «провал» сократился, в эксплуатацию были введены ещё две тысячи гектаров. Всю площадь в 74 тыс. гектаров в районе не планируют освоить, хотя в течение ближайших двух лет обрабатывать до 55 тыс. гектаров представляется вполне возможным.

Однако массово привлечь сельхозпроизводителей на свободные земли аграриям пока не удаётся. По мнению Геннадия Тараева, активность предприятий сдерживается нестабильностью областного законодательства. В прошлом году сроки предоставления земель в аренду были сокращены: на выращивание зерновых – с 5 лет до 11 месяцев, на сенокошение и выпас – с 3 лет до 11 месяцев. «При этом власти продолжают приглашать инвесторов в Иркутскую область, предлагая им свободные земли – порядка 500 тыс. гектаров, – сказал Тараев. – Но большинство площадей принадлежит частным владельцам либо находится в федеральной собственности, поэтому непонятно, на чьи участки придут компании». Юрий Бажанов, в свою очередь, ставит в пример Белгородскую область, где землями владеет областная администрация и сдаёт их в долгосрочную аренду предприятиям. Собеседники «Конкурента» уверены, что аграрии смогут конкурировать с застройщиками за земли только в случае изменения подхода к организации сельскохозяйственного комплекса области и либерализации предоставления земель предприятиям.

Предприниматели получают от сельских жителей свидетельства на паи за бесценок – 70-100 тыс. рублей за 7,49 гектара (размер пая) – и оформляют право собственности на эту землю, после чего перепродают их примерно за 1,5 млн. рублей. «Пенсионеры в деревнях охотно продают свои паи даже за 20 – 50 тыс. рублей, потому что не способны обрабатывать эти земли», – отметил собеседник «Конкурента».