За полтора года, с начала появления в Иркутской области, ипотечный брокеринг успел разделиться на чёрный и белый, пережить банковский кризис и пик популярности. Однако цивилизованным этот рынок всё ещё не назовёшь. Среди брокеров по-прежнему много непрофессиональных игроков, а ставки за их услуги варьируются от 0,5% до 5% от сделки. Сколько нужно доплатить брокерам, чтобы они помогли сэкономить на ипотеке, выясняла КСЕНИЯ ДОКУКИНА

Добавленная стоимость

В Иркутской области в 2007 году через брокеров, по оценкам директора ООО «Ипотечный центр» Ольги Кравец, проходило около 10% сделок. Сейчас в некоторых банках эта цифра достигает 50-70%. «В Иркутском филиале более половины сделок заключается благодаря брокерам, – подсчитал руководитель «Городского ипотечного банка» в Иркутске Андрей Дедюхин. – По этим показателям мы обогнали даже общую статистику головного банка».

Региональные ипотечные брокеры уверяют, что могут помочь клиентам сэкономить 100– 200 тыс. рублей при покупке квартиры через ипотеку. «Брокер рассчитает переплату по кредиту, расскажет о реальных процентных ставках банков, состоящих из процентов по ипотеке и дополнительных комиссий банка, а иногда обеспечит клиента скидками в банке», – перечислила Ольга Кравец. «Например, при постоянном сотрудничестве с брокером банк может предоставить заёмщику 10%-ную скидку на дополнительные услуги, работу страховщиков и оценщиков», – пообещала ипотечный консультант ООО «ИстКонсалтингГруп» Анна Плотникова.

Минимальный срок, за который брокер может помочь получить кредит, – одна-две недели. «Всё зависит от оперативности самого клиента. Случалось, что слишком занятые люди приносили часть документов и терялись на месяц-полтора, – пояснила Анна Плотникова. – Есть, напротив, оперативные заёмщики, которые собирают документы за три дня и могут получить деньги в банке через неделю». Иногда процесс займа затягивают сами кредиторы. «В одном из банков мы пытались получить кредит в течение полутора месяцев, хотя у клиента все документы были в порядке, – рассказал директор «Ипотечного бюро недвижимости» Дмитрий Федоренко. – В итоге мы забрали документы из этого банка и взяли кредит в другом за две недели».

Случается, что брокеры возвращают в банк некоторых «отказных» клиентов, если причиной отказа послужило неправильное составление документов. Однако иногда не помогает и вмешательство посредников. Анна Плотникова рассказала, что одному из клиентов их фирмы отказали в шести банках, хотя тот предоставлял все справки, был платёжеспособен и владел ещё несколькими квартирами. «Позже мы поняли, что причиной отказа было место рождения несостоявшегося заёмщика: Алания, Беслан», – сказала Анна Плотникова.

Единой цены за брокерские услуги в регионе не существует. В одних агентствах есть фиксированная ставка, не превышающая 20 тыс. рублей, в других максимумом является 60 тыс. рублей, а некоторые фирмы просят от 1 до 5% от сделки. Стоимость варьируется в зависимости от объёма услуг: поиск квартиры и подбор программы под её кредитование обойдётся в два раза дороже просто консультации по ипотечным продуктам. Впрочем, есть и такие, кто выставляет за свои услуги комиссию выше банковской (более 3% от сделки), с учётом которой покупателям просто нерентабельно сотрудничать с этими агентствами, сказал руководитель отдела кредитования банка «Уралсиб» Иван Степанов.

Всего в Иркутской области от 40 до 50 брокеров. Но определённости с числом профессионалов среди них пока нет. Игроки называют не более десятка серьёзных специалистов. Более либеральные сотрудники банков говорят о двадцати таких агентствах. Впрочем, сами брокеры уверены, что иркутскому клиенту пока и не нужен сервис очень высокого уровня. «Существует три ступени брокеринга, и чтобы получить последнюю, необходимо проходить дорогостоящее обучение в Москве, – рассказал Дмитрий Федоренко. – Но местные клиенты просто не знают о таких вещах и не будут на них ориентироваться».

Цепная реакция

[ title=»Объём ипотечного кредитования в Иркутской области» pos=»abs» width=»40%»]
Руководитель департамента градостроительной деятельности и дорожного хозяйства Иркутской области Рита Низамова сообщила, что за первые 5 месяцев текущего года объём выданных ипотечных кредитов составил 3,425 млрд. рублей (или 2,5 тыс. кредитов, предоставленных Сбербанком, ВТБ, Иркутским ипотечным агентством, Кит-Финансом и УралСибом). Это на 63% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Первые ипотечные брокерские организации стали появляться в области в конце 2006 года. «Рынок ипотечного брокеринга Иркутской области отражает российские тенденции, только в Москве ипотечные брокеры появились 10 лет назад, а в Иркутске всплеск активности в этой сфере услуг произошёл в прошлом году», – сказала Ольга Кравец. По словам Ивана Степанова, в прошлом году он мог по три раза в неделю встречаться с представителями брокерских организаций, предлагавших сотрудничество. В агентствах вспоминают, что 2007 год был пиковым и по количеству клиентов за счёт высокой популярности ипотеки. По словам брокеров, в прошлом году даже в «мёртвый» летний сезон в неделю им поступало около десяти заявок, тогда как сейчас их количество варьируется от трёх до шести, а иногда и одного. Впрочем, непосредственная зависимость от сферы ипотечного кредитования привела к тому, что во время банковского кризиса многие брокеры потеряли клиентов. «Один банк поднял ставки сразу с 11,5% до 15%, причём даже в отношении получивших положительное решение кредитного комитета клиентов, – вспоминает Дмитрий Федоренко. – В результате около половины из них самостоятельно подали документы в другие банки».

Сейчас в регионе есть несколько типов брокерских организаций, которые работают с желающими взять ипотеку. Чаще всего это агентства недвижимости, половина из которых, по словам Ольги Кравец, в 2008 году стали оказывать покупателям квартир помощь в получении кредита. С учётом снижения платёжеспособного спроса и востребованности ипотеки, в последние полгода и некоторые строительные компании (СК) решили объединить усилия по привлечению клиентов с банками. По данным исследований ЗАО «ВостСибСтрой», с начала 2007 года по настоящее время при покупке квартиры 14% клиентов воспользовались ипотекой, хотя собирались взять ипотечный кредит 37% покупателей. Во втором квартале доля договоров, заключённых по ипотеке, сократилась в компании более чем на 6% по сравнению с первым кварталом. В большей степени отказ от ипотеки связан с высокой процентной ставкой и высокими платежами за пользование кредитом, сообщили в «ВостСибСтрое». Чтобы помочь клиентам найти оптимальный вариант кредита, с мая этого года в штате компании появился брокер. Начальник отдела по работе с недвижимостью СК «Новый город» Ирина Датешидзе рассказала, что в последнее время компания очень заинтересована в сотрудничестве с ипотечными брокерами, однако пока не наблюдает активности среди них.

Ещё один тип консультантов – компании, оказывающие помощь в получении потребительских и бизнес-кредитов, чья продуктовая линейка расширилась с появлением ипотеки. Таких компаний насчитывается в Иркутске не более пяти. Брокерские услуги оказывают и физические лица, которые сотрудничают с банками для продвижения ипотечных продуктов. «Задача таких специалистов – дать рекомендацию и привести клиента в конкретный банк», – сказала Ольга Кравец. Чаще всего автономными брокерами становятся бывшие риэлторы, оценщики или сотрудники банковской сферы, имеющие наработанных клиентов, сообщил Дмитрий Федоренко.

Брокерский брак

[ title=» Условия ипотеки в Иркутске» pos=»abs» width=»40%»]
В 2004 году в Иркутске ипотечные продукты предлагали всего четыре кредитных учреждения, сегодня кредиты на покупку недвижимости выдают 30 банков. Это 120 ипотечных программ со сроком кредитования от 3 до 30 лет и ставкой от 11,50% до 20% годовых (в рублях). Процентная ставка варьируется в зависимости от размера первоначального взноса, срока кредита, наличия поручителей. При выдаче ипотеки у большинства клиентов котируются рублёвые займы. Заёмщиков, готовых получать деньги на квартиру в иностранной валюте, не более 0,1 %.

Основной проблемой рынка ипотечного брокеринга остаётся его нерегулируемость. До последнего времени люди думали, что в этом секторе рынка можно быстро заработать денег и пропасть, поэтому появлялось много компаний-однодневок, исчезающих через 2 – 4 месяца, заметил Иван Степанов. Дмитрий Федоренко рассказал о мошеннице, заранее собиравшей деньги за услуги брокеринга у клиентов, но заставлявшей их самостоятельно ходить по банкам. «Для того чтобы открыть брокерское агентство, много не нужно: компьютер, факс и люди», – объяснил наличие некачественных брокерских услуг на рынке один из банкиров. По словам Ивана Степанова, последнее время часть брокеров пытается пролоббировать заведомо непроходные заявки: приводят клиентов с «нарисованными» доходами, поддельным справками НДФЛ. Кроме того, существуют «чёрные» брокеры, сказал Иван Степанов, которые ведут клиента не туда, где лучше условия, а туда, где будет проще получить кредит.

Пока способом регулирования деятельности брокеров является банковская аккредитация. Получить её можно, окончив обучающие курсы банков, которые зачастую проводятся бесплатно. В идеале брокер должен быть аккредитован у большинства банков. В большинстве случаев аккредитация обеспечивает брокерам доброжелательное отношение кредитных организаций, доступ к информации и ускорение некоторых процедур. Два банка выплачивают небольшое денежное вознаграждение брокерам, которые приводят к ним заёмщиков.

Впрочем, встречаются и недобросовестные клиенты. Например, один клиент «Ипотечного бюро недвижимости» отказался оплачивать работу фирмы уже после того, как получил в банке деньги на квартиру. Но после разговора с юристами компании понял, что потеряет время и деньги в суде, и всё-таки заплатил агентству.

С корпоративным прицелом

По мнению экспертов, в этом году рост количества игроков на рынке брокерских услуг остановится. Нынешнего числа брокеров в регионе вполне достаточно, они уже завоевали себе клиентов, поэтому открывать новые агентства будет нерентабельно, уверена исполняющая обязанности начальника отдела кредитования «Балтийского банка» Яна Баженова. По её мнению, теперь необходимо улучшать качество услуги. Кроме того, считает Иван Степанов, прошлогоднего успеха иркутским брокерам уже не повторить. «Раньше человеку с улицы было психологически непросто зайти в банк, а теперь менталитет иркутян меняется: взять кредит стало привычным делом, поэтому к брокерам обращаются лишь те, кто экономит своё время», – сказал Иван Степанов. С другой стороны, сейчас банковские кредитные продукты стали менее доступны для населения, и ликвидность их понизилась, поэтому использовать услуги ипотечных брокеров целесообразно только в случае уверенности в их профессионализме, считает Иван Степанов. По его прогнозам, в ближайшее время часть ипотечных брокеров переориентируется на услуги для юридических лиц.