Кризис на рынке первичного жилья, начавшийся ещё в мае, обостряется. По данным Союза строителей Иркутской области, объём строительных работ за первые пять месяцев 2008 года сократился на 10%. На этой неделе областная администрация признала, что ввести заявленный миллион квадратных метров жилья в этом году не удастся. По мнению экспертов, планы властей провалились из-за снижения на 60% покупательской активности иркутян во втором квартале этого года. Застройщикам, которые привыкли к сверхприбыли, приходится снижать цены на новостройки, чтобы хоть как-то поддержать падающие объёмы продаж. Одна из компаний даже решилась официально обратиться за помощью к городским и региональным властям.

В свободном падении

На прошлой неделе на заседании городской Думы руководитель ЗАО «Управляющая компания «ВостСибСтрой», депутат Виктор Ильичёв выступил с обращением к депутатам. Он сообщил, что во втором квартале 2008 года спад потребительской активности на рынке Иркутска составил 60% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В целом Приангарье может оказаться лидером по снижению объёмов продаж новостроек: в других регионах этот показатель в среднем по году прогнозируется на уровне 5 – 10%.

На фоне сокращения продаж «на строительном рынке Иркутска происходит достаточно резкий спад темпов производства», отметил Ильичёв. «Я уверен, что объёмы сдающегося готового жилья, запланированные властями на 2008 год, нереальны», – заявил Ильичёв. По расчётам обладминистрации, в этом году объём ввода жилья в регионе должен достигнуть 1 млн. кв. м, хотя в 2007 году было введено в эксплуатацию 575 тыс. кв.м жилья, тогда строители опередили показатели предшествующего года на 74%.

В понедельник на совете при губернаторе по реализации приоритетных национальных проектов руководитель департамента градостроительной деятельности и дорожного хозяйства Иркутской области Рита Низамова сообщила, что «в этом году вместо заявленного миллиона квадратных метров будет введено 850 тысяч». Между тем, по данным за первые пять месяцев 2008 года, в эксплуатацию в регионе было введено всего 129,7 тыс. кв. м. В заявленных цифрах усомнился вице-спикер Законодательного собрания Иркутской области Геннадий Истомин. «Ваши данные с моими не совпадают», – ответила на это Рита Низамова. Как сообщил исполнительный директор Союза строителей Иркутской области Виктор Вашкялис, объём строительных работ за первые пять месяцев текущего года сократился на 10% по сравнению с прошлогодним.

Неподвластный рынок

Снижение темпов строительства всерьёз озадачило производителей стройматериалов. Объёмы потребления бетона, по информации «ВостСибСтроя», сократились на 45% от 2007 года, а реализации арматуры – на 55%. «В итоге заводы ЖБИ недозагружены. Просто не знают, куда свою продукцию продавать. Эта тенденция в строительном комплексе продолжится с падением рынка», – заявил Ильичёв. Его поддержал депутат городской Думы, председатель совета директоров ОАО «Ангарскцемент» Олег Геевский. «Нам всем надо помнить, что главный критерий того, живёт регион или нет, – это сколько в нём крутится башенных кранов. И сегодня у нас попахивает 1998 годом, поскольку строительный рынок, рухнув, потянет за собой все другие отрасли», – пригрозил депутат.

Чтобы перестало «попахивать1998 годом», Виктор Ильичёв предложил администрации Иркутска «обратить на ситуацию внимание». «Возможен конструктивный диалог по этому поводу. Пока такой диалог не идёт. Я обратился кроме вас, депутатов, к врио губернатора Есиповскому. Обсуждать надо обязательно. Это касается всей отрасли», – сказал Ильичёв. По его мнению, снижение объёмов строительства было бы не столь резким, если бы в регионе больше строилось социального жилья, активнее использовались возможности федеральных программ, была определена и работала стратегия частно-государственного партнёрства в строительной отрасли.

По версии Виктора Вашкялиса, руководитель «ВостСибСтроя» пытается таким образом решить проблему с выделением участков под комплексное строительство за границами Иркутска. «В черте города возможна только точечная застройка, которая дорого обходится и компаниям, и покупателям, – отметил Вашкялис. – Недавно я разговаривал с Брилкой (заместитель губернатора Иркутской области Сергей Брилка. – «Конкурент»), он сказал, что займётся вопросом подготовки новых районов для комплексной застройки уже в следующем году». Сейчас, по информации руководителя агентства имущественных отношений Иркутской области Марины Орлинской, в черте города есть только одна площадка, пригодная для комплексной застройки, – полуостров Чертугеевский, основная часть которого (76 гектаров) принадлежит обладминистрации.

Апеллируя к власти, Ильичёв в лучшем случае может рассчитывать на устранение административных барьеров для застройщиков, считает аналитик рынка недвижимости Юрий Винников. Эксперты сходятся во мнении, что «рынок есть рынок» и «возможности господдержки не стоит переоценивать». Так, к примеру, по областной государственной целевой программе развития ипотечного жилищного кредитования за первые шесть месяцев 2008 года средства на приобретение квартир были предоставлены 39 семьям в размере 7 млн. рублей (примерно 180 тыс. рублей на семью).

Летние скидки

«Спрос есть – денег нет», – описал ситуацию на первичном рынке жилья коммерческий директор Группы компаний «Форт-Росс» Андрей Мисютин. Власти предпочитают винить в этом «волну общего кризиса на рынке ипотечного кредитования». Специалисты связывают снижение покупательской активности с крайне высокими ценами. Сейчас иркутяне вынуждены брать кредиты на более серьёзные суммы, чем раньше, – 2-3 млн. вместо 0,5-1 млн. рублей в 2005 году, подчеркнул Винников. «Те, у кого была возможность приобрести квартиры, уже сделали это. Остальные просто не могут осилить сложившиеся цены. Вы только представьте: иркутское жильё по стоимости сравнялось с европейским, а зарплаты иркутян по-прежнему в шесть-семь раз ниже, чем у европейцев», – сказал Вашкялис. По данным администрации Иркутской области, Приангарье занимает шестое место среди регионов России по ценам на жильё.

Выровнять ситуацию застройщики пробуют за счёт системы скидок – того, чего они не могли представить ещё полтора-два года назад. В числе компаний, устроивших квартирные распродажи, «ВостСибСтрой», «Шаг», «Высота». «Они скидывают от 0,4 до 4-5 тыс. рублей с цены квадратного метра». По мнению Андрея Мисютина, самое значительное снижение цен произойдёт на квартиры в центре. «У застройщиков в Кировском районе заложена сверхприбыль. У тех, кто строит в менее престижных районах, к примеру в Рабочем, цена ближе к себестоимости, поэтому резерва для снижения нет», – полагает он.

Компании продолжат сбавлять цены, уверен директор компании «Максстрой» Евгений Девочкин. Однако он опасается, что может повториться история десятилетней давности. «Тогда фирмы продали дольщикам квартиры по сильно сниженным ценам, но эти деньги быстро закончились. В итоге дома остались недостроенными. Так что демпинговать будут временщики», – рассказал Девочкин. Остальные, по его мнению, будут разумно сокращать маржу. В любом случае нынешний период, который продлится как минимум до осени, застройщикам будет сложно пережить. Эксперты не исключают, что некоторые из компаний сорвут сроки строительства, так как не получат вовремя финансирования за счёт дольщиков. А слабые игроки, скорее всего, вообще уйдут с рынка недвижимости.