Хозяева деревянных домов в центре осваиваются на рынке недвижимости. Жильцы осознали, что строительные компании заинтересованы не в их домах, а в земле под строительство. Некоторые собственники заламывают за сотку земли цены, сопоставимые с рыночной стоимостью пары двухкомнатных квартир. Торговаться с жителями расположенных в центре города «деревяшек» отправились корреспонденты «Конкурента» ЕКАТЕРИНА АРБУЗОВА и КСЕНИЯ ДОКУКИНА.

Место торга — неухоженные узкие улочки центра Иркутска. Время — середина рабочего дня, однако большинство хозяев оказываются дома. В одном из деревянных зданий по улице Киевской дверь нам открывает молодой человек. Вопросы о скупке домов его не смущают, хозяин охотно рассказывает, что его дом фактически продан и будет снесён. Взамен ста деревянных квадратных метров жильцы (две семьи) получат столько же благоустроенных в микрорайонах Солнечный или Университетский. Собственники вполне довольны обменом и в скором времени планируют поменять центр на более комфортабельные окраины.

Одна из обитательниц многоквартирного памятника муниципального значения тоже хотела бы покинуть исторический центр. «Весной риэлторы предлагали выкупить наше жильё по цене 49 тыс. рублей за квадратный метр, меня это вполне устраивало, — рассказывает она. — Мы с семьёй давно собирались переехать за город, а вырученных денег с лихвой хватило бы на покупку земельного участка в коттеджном посёлке по Байкальскому тракту. Но соседи заартачились и выставили свою цену — 70 тысяч. Покупатель отказался торговаться, а поскольку его интересовал дом в целом, нашу квартиру никто выкупать не стал».

В доме по соседству жильцы тоже хотели продать свою «деревяшку» подороже. По словам хозяйки одной из комнат, им уже четыре застройщика предлагали выкупить или обменять жильё. За свою комнату площадью 20 кв. метров она просит, как минимум, трёхкомнатную квартиру (в денежном эквиваленте это около 3 млн. рублей по рыночным ценам. Получается, что квадратный метр стоит 150 тыс. рублей. — «Конкурент»). Хозяйка считает требование адекватным, так как на этой жилплощади прописаны и другие родственники, хотя и имеющие собственные квартиры.

— Собственники, которым посчастливилось владеть недвижимостью в центре, делятся на две категории. Одни не могут себе позволить купить квартиру. У других деревянная недвижимость не единственное владение. С первыми проще договориться: они согласны обменять своё деревянное жильё на квартиры в многоэтажках. Вторые как раз и начинают упрямиться и заламывать нереальные цены, — комментирует ситуацию заместитель директора строительной компании (СК) «Энергохимкомплект» Олег Кокорев.

При существующей схеме приобретения земли в центре — скупке частных владений с последующим сносом — застройщик остаётся один на один с жильцами «деревяшек». Генеральный директор СК «Новый город» Александр Битаров считает, что смелые требования хозяйки двадцати квадратов по улице Киевской — это далеко не предел. Сейчас компания выкупает квартал рядом с улицей Подгорной. Владельцы участка в 10 соток и дома площадью 60 кв метров оценили своё имущество в 28 млн. рублей. То есть за 60 кв. деревянных метров они хотят получить взамен 360 в благоустроенном жилье. Обитатели центра не перестают удивлять застройщиков. Стандартные шесть соток жильцы двух домов по улице Ямской готовы покинуть только за крупное вознаграждение — 43 млн. рублей. В расчёте на сотку получается 7 млн. рублей. «Эти запросы по потребностям, но они не обоснованы. Если я начну платить такие деньги, то разорюсь через год», — резюмирует Александр Битаров.

К слову, никто из опрошенных жильцов не смог назвать даже примерную цену квадратного метра своего владения. Некоторые из обитателей района Центрального рынка вообще не поняли наших вопросов: большинство домов там заселяют гости из Китая. А часть русскоязычного населения вовсе не обращала внимания на журналистов, продолжая выпивать, разгадывать кроссворды или справлять нужду на свежем воздухе. Так же беспечно люди ведут себя и с застройщиками: зачастую последним приходится самим оформлять в собственность жильцов их дома и участки. «За три года, что мы занимаемся переселением, нам такие экземпляры попадались, — вспоминает директор одной из строительных фирм. — У людей не то что неприватизированное жильё, у них даже паспортов нет. У одной женщины сожитель украл паспорт и требовал выкуп тысячу рублей, чтоб опохмелиться. Нам пришлось решать их проблемы». Был совсем запутанный случай, рассказывает он, когда в комнате площадью 12 квадратов была прописана женщина, которую патронирует свекровь. Для них наняли нотариуса и психиатра. Позже оказалось, что в ордере ещё два человека, которые сохранили за собой право приватизации. В ответ на предложение застройщика отказаться от этого права за 50 тыс. рублей они потребовали в десять раз больше. В итоге строительная компания отсудила у совладельцев право на приватизацию и они остались ни с чем.

Некоторые уже научились грамотно переводить вопрос о продаже дома на вопрос о продаже земли, они знают, что участки стоят дороже их жилищ, рассказывает Александр Битаров. Согласно статистике комитета по управлению муниципальным имуществом города Иркутска, в 2006 году под индивидуальными строениями было приватизировано 462 участка. Ожидается, что в нынешнем году число приватизированных участков возрастёт в два раза (по данным на 1 августа, в собственность приобретено 578 участков). Скачок значителен, уверен заместитель начальника земельного управления КУМИ города Иркутска Антон Протасов, так как ещё в 2003 году в собственность было оформлено только 18 участков.

Договорённости с предприимчивыми собственниками застройщики, по их утверждению, достигают дипломатическим путём. 60% времени, которое проходит от момента рождения бизнес-идеи до сдачи жилья в эксплуатацию, занимают переговоры с жильцами и чиновниками, различные согласования. На само строительство тратится только 30% времени, говорят застройщики. На собственников часто действуют исключительно железные аргументы. Александр Битаров рассказывает о случае, когда за свою недвижимость владелица запросила 10 млн. рублей, но с ней удалось сторговаться до 2,5 млн. рублей. Подействовал тот аргумент, что прибыль по построенному на этой площади дому предполагалась в 8 млн. рублей. Согласие на запросы хозяйки сделало бы строительство дома убыточным.

О силовых методах решения конфликта «застройщик–жильцы» рассказывают в основном сами собственники. Хозяйка дома по улице Дзержинского рассказала о случае, произошедшем с её родственниками, жившими по соседству. Взамен дома в центре им предлагали квартиру, меньшую по площади, в предместье Марата или Радищево. Собственникам такой вариант не подошёл, в итоге после угроз их дом сожгли ночью. Здание можно было восстановить, но в том же виде, потому что это был памятник. У людей такой возможности не было. Застройщики признают, что знают о подобных случаях, однако пальцем ни на кого не указывают. Один из наших собеседников говорит, что поджог зачастую оказывается рычагом воздействия на хозяина.

Каждый второй случай пожаров в центре — умышленный поджог. Об этом свидетельствует статистика ГУ МЧС России по Иркутской области. В 2006 году в центральной части города Иркутска произошёл 31 пожар в жилых домах, половина из них — поджог. 14 из 19 пожаров в этом году также случились в результате поджога. А два года назад сто процентов пожаров возникали по злому умыслу людей, утверждают в ГУ МЧС.

Строительные компании, работающие в центре, уверяют, что они такими методами не пользуются. «Застройщику от поджога ничего, кроме прокуратуры, не светит», — поясняет Олег Кокорев. Здание на месте сгоревшего может восстановить только бывший владелец жилья, так что сжигать дом невыгодно, рассказывает директор ООО «Иркутская земельная компания» Александр Дузенко. В этом случае оформить землю будет невозможно: придётся ждать три года, пока не истечёт срок действия права восстановления. «Говоря цинично, поджог имеет смысл только в случае, если на дом не существует никаких документов», — продолжает эксперт. Он приводит пример: раньше в одной усадьбе жили несколько семей, потом они рассорились и на этой территории построили ещё один дом. Естественно, его никто не регистрировал. «Но строительным компаниям не хочется ввязываться в негатив, связанный с поджогами, — говорит Дузенко. — На это способны, скорее, частные инвесторы». В последнее время даже появился новый бизнес — поиск возможных строительных площадок, скупка жилья с последующей приватизацией земли и перепродажа сформированных площадок. Этим занимаются, как правило, физические лица.

В случае, когда застройщик самостоятельно формирует площадку, но переговоры с жильцами не дают результатов, компания предпочитает оставить дом в покое и строить в обход него. Такие примеры есть на улицах Энгельса, Зверева и Красноказачьей. Дома, которыми владеют несговорчивые жильцы, рискуют остаться памятниками деревянного зодчества в каменных джунглях.