Коммунальная мода на управляющие компании

Сегодня около 40% жилищного фонда Иркутской области из 42345 тыс. кв. м уже обслуживается с использованием рыночных механизмов. В пятёрку городов с крупнейшим жилищным фондом входят Иркутск (11035 тыс. кв.м), Братск (5333,2 тыс. кв.м), Ангарск (4930,8 тыс.кв.м), Усолье-Сибирское (1809,6 тыс. кв.м) и Усть-Илимск (1807,9 тыс. кв.м). Из трёх предлагаемых ЖК способов управления жильём самым распространённым в регионе является получение услуг через управляющие компании (УК). В регионе в сфере ЖКХ работают более 70 управляющих компаний, в то время как на начало 2005 года эта цифра не превышала 35.

В их ведении находится более 35% от общей площади жилищного фонда Иркутской области (данные на июль 2006 года. — «Конкурент»). По информации комитета по жилищной политике администрации Приангарья, с 1 января 2005 года этот показатель удалось увеличить с 15%. Надо сказать, что в пяти муниципалитетах уже летом в управлении УК находилось более 90% жилого фонда. А в Свирске все сто. Здесь управление 213 тыс. кв. метров поделили между собой четыре компании. УК пытаются работать и за пределами Иркутской области. В частности, одна из них обслуживает жилищный фонд в Новосибирске.

Квасной монополизм

Отсутствие реальной конкуренции среди управляющих компании сегодня достаточно обыденное явление на рынке. Так, в 11 муниципалитетах работает только по одной УК. Причём в Чунском районе на единственную компанию приходится управление 69% жилищного фонда, в Тулунском — 83%, а в Усть-Илимске одна компания управляет 99%, в то время как в Ангарске рынок делят 9 УК.

Самый большой и вкусный кусок коммунального пирога — Иркутск. Здесь компактно расположено более 11 млн. кв.м жилья. С формой управления тут определились собственники 15-20% жилищного фонда. Хотя по данным на октябрь их было не более 10%, сообщила заместитель председателя комитета ЖКХ мэрии Светлана Щепина. В областном центре формально ни у кого из участников рынка нет монопольного положения. В городе работают порядка десяти частных управляющих компаний, а также четыре районных муниципальных управления жилищно-коммунальными системами (преобразованными недавно в закрытые акционерные общества со стопроцентным капиталом администрации города. — «Конкурент»): компании «Север», «Юг», Запад», «Восток».

Несмотря на большое количество игроков, в Иркутске настоящей конкуренции, от которой выигрывали бы владельцы жилья, не получается. Пока частные компании воюют с муниципальными за наиболее интересные районы города. Управляющие компании с муниципальным капиталом обвиняют частников в дезинформации жильцов. «Особенно это заметно на территории Южного и Северного округов. Частные организации сливают негативную информацию на своих конкурентов, причём не всегда достоверную», — рассказывает Щепина. Частники, в свою очередь, говорят о том, что «четвёрка» и администрация навязывают собственникам услуги и монополизируют рынок. В этих условиях населению трудно определиться с выбором способа управления, считает гендиректор ООО «АРС Лидер» Наталья Бороздюхина. «К новым компаниям люди пока относятся настороженно, а четырём управляющим организациям с муниципальным капиталом доверия нет, так как те нанимают в качестве подрядчиков бывшие РЭУ, ныне — ООО», — говорит она.

Между тем слабо информированное население оказывается в положении жертвы и вынуждено соглашаться со всеми навязываемыми условиями. Так, во время массированной ноябрьской кампании по продвижению услуг ЗАО «Север» жители ряда домов Ленинского района подписали с ней договоры сроком на три года вместо традиционного на год, рассказала нам наша читательница. «У нас не было выбора, нам заявили, что наш район никому из управляющих компаний не интересен», — рассказала она. При этом уже заключённые договоры можно расторгнуть только в судебном порядке.

Три причины для отсрочки

Эксперты, опрошенные «Конкурентом», называют три причины, сдерживающие сегодня продвижение коммунальной реформы в регионе. Во-первых, административные барьеры, выстраиваемые муниципальными властями, ограничивающие распространение деятельности управляющих компаний. Во-вторых, отказ поставщиков тепловой энергии вступать в договорные отношения с управляющими компаниями, что влечёт за собой нежелание управляющих компаний проводить мероприятия по энергоресурсосбережению, снижение темпов развития компаний, невозможность влиять на стоимость ЖКУ. В-третьих, низкая информированность населения области о процессах, происходящих в сфере жилищно-коммунального хозяйства, о правах собственников и нанимателей.

В то время как в Госдуме основной причиной для переноса сроков введения нормы ЖК об управлении жилым фондом называют всё-таки недостаточную информированность граждан, а уже потом низкую конкуренцию на рынке услуг.

Собеседники «Конкурента» единодушны в том, что перенос крайнего срока, предоставленного собственникам для выбора способа управления многоквартирным домом, позитивен для Иркутска. Муниципалитету не придётся с 1 января 2007 года проводить конкурс (на конкурсе среди УК будет «разыграно» право предоставлять услуги в домах, жильцы которых не смогли самостоятельно определиться со способом управления. — «Конкурент»). Заключать договоры правильнее по решению собраний собственников, а не по результатам сложной процедуры конкурса, заявила заместитель председателя комитета по ЖКХ Иркутска Светлана Щепина. Кроме того, по словам директора Южного управления жилищно-коммунальными системами Павла Артамонова, муниципалитет просто не сможет провести одновременно большое количество открытых конкурсов уже с нового года.

Сроки — ничто

В то же время существует и альтернативное мнение. Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева не считает целесообразным перенос окончания срока выбора жителями управляющей компании и расценивает решение Госдумы как отрицательное. Она пояснила, что из-за подобных отсрочек «смысл поправок — достижение прозрачности процесса управления многоквартирными домами — только отодвигается». «Ведь основная цель здесь — перейти к пообъектному управлению домами, — цитирует Надежду Косареву «Интерфакс». — То есть предполагается, что ДЭЗы и управляющие компании будут работать с собственниками жилья в рамках договорных, рыночных отношений, где будет чётко прописано, куда уходят деньги за те или иные коммунальные услуги».

В то же время никто ведь не лишает собственников права выбора способа управления после истечения крайнего срока, этот процесс не зависит от даты, говорит она. От даты, по словам Надежды Косаревой, зависят органы местного самоуправления, для которых «процесс оплаты услуг по содержанию и ремонту домов будет по-прежнему походить на большой котёл, в котором всё варится единой массой и непонятно, что и куда вытекает».

Успеют ли собственники выбрать способ управления за отведённый год — вопрос открытый. Председатель комитета по жилищной политике администрации Иркутской области Пётр Воронин считает, что следовало бы предоставить гражданам время для того, чтобы определиться с выбором формы управления домом, как минимум до 2009 года. «Нужна очень серьёзная разъяснительная работа, люди должны сделать самостоятельный и осознанный выбор», — отметил он. Наш собеседник допускает, что властям на эти цели необходимо будет определить финансирование. Кроме того, следует стимулировать работу независимых управляющих компаний, иначе коммунальные службы навяжут жителям кабальные договоры, считает Воронин.

«Новый Жилищный кодекс был введён с марта 2005 года. Однако повышение интереса собственников к способам управления, организациям наблюдается лишь с сентября 2006. Это позволяет надеяться, что жители города наконец «проснулись». Если так пойдёт и дальше, то выборы метода управления завершатся уже к середине 2007 года и за оставшееся полугодие полностью сформируется новая система управления ЖКХ», — отметила Щепина. Частные управляющие компании и подрядчики также считают, что отведённого времени достаточно для выбора способа управления. «Однако не стоит тянуть до последнего дня. Выбирать нужно уже сейчас, а то получится бесконечный перенос сроков», — комментирует Павел Артамонов.