Возвести в квадрат

Однако на региональной карте показатели Иркутской области по вводу жилья выглядят менее оптимистично. По данным облстата за 2003 год, среди регионов Сибирского федерального округа Приангарье занимает предпоследнее место, опережая только Республику Тыва. Ситуацию на рынке пытаются изменить строительные компании, которых с каждым годом становится больше. Только с 2001 по 2004 год в области их появилось 40. В мультилистинговой компании «Эмэлси» насчитали более 70 иркутских застройщиков, среди которых лидируют «ВостСибСтрой», «Новый город» и Управление капитальным строительством (УКС). По словам начальника отдела маркетинга и аналитики ЗАО «Управляющая компания «ВостСибСтрой» Алексея Зайцева, кроме местных строительных компаний на первичном рынке жилья появлялась якутская компания «Сир-Строй», которая реализовывала проект по строительству жилого комплекса на бульваре Гагарина рядом с областным арбитражным судом. А в следующем году в городе ожидается появление филиала красноярского застройщика — фирмы «МонолитСтройИркутск», сообщил «Конкуренту» начальник управления архитектуры и градостроительства комитета по городскому обустройству администрации города Иркутска Евгений Третьяков.

По информации сотрудника Государственного архитектурно-строительного надзора Людмилы Николаевой, самым популярным у застройщиков и потребителей среднего класса является Октябрьский район: сейчас там возводится 44 объекта. Только «ВостСибСтрой» планирует к сдаче более 56 тыс. кв. м общей площади в этом районе. Генеральный директор агентства «Тауэр», вице-президент гильдии риэлторов Владимир Долгополов объяснил популярность Октябрьского его близостью к центру и невысокими ценами по сравнению с Кировским. Общая площадь квартир в Октябрьском районе, выставленных агентством на продажу, равна 5000 кв. м. Второе место по количеству новостроек занимает Свердловский район — 32 объекта. Риэлтор агентства недвижимости «Семья» Дмитрий Хруцкий отмечает: «Академгородок пользуется спросом из-за близости к строящемуся мосту и к горнолыжной трассе. Клиенты всё реже стремятся в центр: теперь они вслед за риэлторами считают, что центр города — для магазинов». В Ленинском районе строится 11 новых объектов, а в Правобережном округе, который объединяет в себе Кировский и Куйбышевский районы, — 12.

Часть квартир в этих новостройках предназначена для переселения в них жителей ветхих и аварийных домов. Как сообщает пресс-служба администрации Иркутска, в прошлом году было потрачено 40,2 млн. рублей на строительство блок-секции в микрорайоне Юбилейный, куда переселили 42 семьи из 12 аварийных домов. В 2006 году на программу переселения было выделено 150 млн. рублей, 47 млн. уже направлено на строительство жилья в Ново-Ленино, рассказал заместитель председателя комитета по градостроительной политике администрации города Иркутска Иван Хомутинников.

Жильё с характером

Иркутские новостройки планируется классифицировать по принципу, исходя из которого недвижимость разделится на квартиры эконом-, бизнес-, премиум- и элит-класса. Домов эконом-класса в городе большинство. Как правило, это кирпичные пяти- и девятиэтажки со стандартной планировкой. На строительство такого жилья ориентированы компании «Парапет», «Форт-Росс» (в Куйбышевском районе в течение 2-3 лет собираются построить около тысячи квартир), частично — «ВостСибСтрой» (жилой дом «Виват» на 211 квартир). Наиболее перспективные районы под строительство эконом-жилья — предместья Рабочее, Марата и микрорайон Топкинский, считает коммерческий директор компании «Форт-Росс» Андрей Мисютин. В этом классе очень популярны однокомнатные квартиры: их предпочитают более трети покупателей. «Несколько лет назад на рынке недвижимости была тяга к гигантомании. Клиенты искали двухкомнатные квартиры площадью 90 квадратов, а сейчас — не более 57», — рассказывает Владимир Долгополов.

Бизнес- и премиум-класс представлены в городе ЖК «Красный квадрат» на Верхней Набережной Ангары и недостроенным ЖК «Маршал» в Солнечном. Среди обязательных характеристик таких домов — два лифта, фабричные входные двери в бизнес-классе отечественного, а в премиуме — импортного производства). Ещё одним отличием бизнес-класса от премиум является то, что во втором случае разрабатывается индивидуальный архитектурный проект. Минимальная площадь квартир бизнес-класса — от 50 кв. м, а премиум — от 79 кв. м при общей численности квартир в доме не более 40. Окна шикарной квартиры должны выходить на живописный ландшафт, а не на соседнюю пятиэтажку. Кроме того, в домах предполагается различная планировка квартир, наличие видеодомофона, пожарной сигнализации и поквартирной охраны.

Жилья элит-класса в нашем городе нет и пока не предполагается, говорят в «Эмэлси». Поэтому иркутские собственники могут только мечтать о квартирах площадью минимум 80 квадратов и высотой потолка более трёх метров. Дворы элитных построек должны быть огорожены, охраняемы, при них обязательна служба эксплуатации и подземная автостоянка с расчётом не менее чем на две машины от одной квартиры, а также парковка для гостей. Ближе всего по требованиям к элитному жилью стоит разве что ЖК «Zeon» с подземными гаражами, скоростными лифтами и высотой потолков три метра. «Элитные дома могли бы располагаться только в Октябрьском и Кировском районах, но там нет свободных площадок под застройку. Да и местный покупатель до таких новостроек ещё не созрел», — комментирует сотрудник компании «Эмэлси» Елена Середкина. Впрочем, в Иркутске пока сложно проследить чёткую градацию на эти классы, отмечают строители. Для местного первичного рынка жилья ещё характерны переходные типы, как, например, ЖК «Светлый». Это жильё, по мнению застройщика, нечто среднее между эконом-вариантом и бизнес-классом.

Покупка на скорость

Средняя стоимость строительства жилья в Иркутске, по данным Иркстата на 2004 год, составила 16,433 тыс. рублей за кв.м., в жилых домах квартирного типа —17,409 тыс. рублей. В целом по области этот показатель равен 10,436 тыс. руб. К этим суммам прибавляются затраты на покупку земли, налоги, рекламу и проведение коммуникационных сетей. «Застройщик самостоятельно проводит коммуникации, и, естественно, эти расходы он включает в цену жилья», — говорит Андрей Мисютин. Бренд компании также может повысить стоимость квартиры.

Так складывается средняя цена жилья в Иркутске — 23-25 тыс. руб. за кв. м. Как сообщили «Конкуренту» в фонде «Институт экономики города», по регионам России цены на 1 кв. м варьируются от 11,7 тыс. руб. в Еврейской автономной области до 64,6 тыс. руб. в Москве. Причём иркутские цены сопоставимы с новосибирскими или красноярскими.

Квартира эконом-класса в Ленинском районе стоит около 16 тыс. руб. за кв. м и 23 тыс. руб. за кв. м — в Октябрьском. Квадратный метр квартирного счастья в бизнес-жилье обойдётся уже в 26-27 тыс. руб., а в премиуме — до 35 тыс. руб. На ранних этапах строительства эти цены могут быть ниже примерно на 40%, чем по его завершении, отмечают в «Форт-Росс». Компании, которые производят материалы самостоятельно, наращивают цены на квадратный метр планово, например, каждый квартал — на 500 рублей. Другие, ориентируясь на рынок и стоимость материалов, повышают цены нефиксированно. В агентстве недвижимости «Семья» рассказали случай, когда изначально заявленная застройщиком цена — 18 тыс. руб. за кв. м — поднялась до 30 тыс. руб. Стоимость жилья может увеличиться также в зависимости от сроков выплаты рассрочки: чем дольше срок — тем выше стоимость квадратного метра.

Выставлять квартиру на продажу можно уже на стадии проектирования, что и делают застройщики. Например, одна из иркутских компаний сейчас заключает предварительные договоры с будущими владельцами на приобретение квартир в ЖК, ввод в действие которых планируется только в 2008 году. Клиенты раскупают квартиры на ранних стадиях строительства не только из-за более низкой цены квадратного метра. «Повышенный спрос на жильё, в особенности эконом-класса, стал причиной того, что приобрести квартиру в готовой иркутской новостройке почти невозможно, — рассказывает Андрей Мисютин. — К завершению строительства остаются лишь квартиры на несолнечной стороне или более дорогие трёхкомнатные».

Вопреки рекламным стереотипам, жильё в новостройках приобретают не только молодые семьи, но и пенсионеры, учителя, рабочие, состоятельные люди, частные инвесторы. К слову, последние ждут подорожания квартир и продают их запоздавшим клиентам дороже. Алексей Зайцев отмечает, что инвесторам интересно приобретение недвижимости в любом районе, потому что цены повышаются постоянно вне зависимости от расположения новостройки. Между тем потребность в жилье в Иркутске увеличивается быстрее, чем объёмы строительства, и, как следствие, повышаются цены, комментирует главный архитектор города Евгений Третьяков. Для стабилизации первичного рынка жилья Иркутск должен ежегодно вводить до 300 тысяч кв. м, считает Зайцев.