Сегодня мы уже забыли, что такое доходный дом, а до революции в России этот способ получения жилья был едва ли не самым распространённым. По данным Всемирного банка, в развитых странах доля арендуемого жилья примерно равна доле собственного. Так, в США арендуется до 30% жилья, во Франции около 45%, а в Германии больше половины — 55%.

Доходная идея

В современной России имеются единичные примеры строительства доходных домов. Широко разрекламирован дом в Москве в Николоворобинском переулке. Он был построен департаментом инвестиционных программ строительства Москвы в 2003 году. Цена аренды квартир в нём от 2 до 12 тыс. долларов в месяц. Недавно московская группа компаний МИАН объявила о намерении строить и самостоятельно эксплуатировать доходные дома. В качестве аргумента в пользу этого решения компания приводит тот факт, что плата за наём достигла такого уровня, что доходы от аренды могут сравняться с продажей квартир.

Иркутский идеолог строительства доходных домов, начальник комитета по жилищной политике администрации Иркутской области Пётр Воронин, напротив, считает, что это должны быть дома социального найма. В пример он приводит послевоенную Германию, где остро ощущалась нехватка жилья и была придумана схема строительства социального жилья под аренду. Была достигнута договорённость с банками, что они выделяют средства на строительство домов под гарантии государства. Пётр Воронин прогнозирует: если ввести сегодня в России такую схему, то стоимость найма однокомнатной квартиры могла бы быть около 1,5-2 тыс. рублей.

Он считает, что государство вполне может выступить в качестве гаранта, использовав Стабилизационный фонд в качестве специального жилищного залогового фонда, который позволит брать кредит в банке. А пока не реализованы схемы на федеральном уровне, Воронин предлагает «запустить» проект в Иркутске, подкрепив нововведение основными тезисами Концепции основ жилищной политики Иркутской области. Воронин заявил, что «наброски» концепции создания системы социально ориентированного найма жилья уже одобрены губернатором. По мнению Воронина, социальное жильё необходимо строить в Иркутске, Шелехове, Ангарске, Братске, Усть-Илимске. То есть там, где жилищный вопрос стоит остро.

Жильё как призрак

Цена квадратного метра жилья в Иркутске с 2000 по 2006 год выросла с 6-6,5 до 20-22 тыс. рублей. Темпы роста цен превышают темпы инфляции на 40-50% по России и на 14-16% по Иркутску. В то же время в областном центре каждый восьмой нуждается в улучшении жилищных условий. Пока у рядового обывателя не много способов получить квартиру. Один из них — ипотека. «Если квартира стоит 800 тыс. рублей, то по ипотечному кредиту сразу нужно отдать 30% (около 240 тыс. рублей), — пояснил Пётр Воронин. — Остальные 560 растягиваются на 15 лет. Ежемесячно семья, получающая доход в 12 тыс. рублей, вынуждена будет отдавать не менее 9,5 тыс. Естественно, что этот способ для многих просто нереален».

Рассчитывать на проект «Доступное жильё», по словам Петра Воронина, тоже не стоит. Во-первых, он «заточен» только под определённые категории граждан (военнослужащие, лица, уволенные в запас, чернобыльцы, переселенцы с севера и т.д.), во-вторых, ежегодный вброс на рынок жилья по проекту — около 23 млрд. рублей. Объёмы строительства существенно не увеличатся, а вот цены вырастут мгновенно. Наиболее приемлемым, с его точки зрения, способом решения жилищной проблемы мог бы стать именно социальный наём.

Управляющая компания «Жилком» готова пойти на эксперимент и половину квартир в 80-квартирном жилом доме, который планирует построить в Ангарске, собирается сдавать внаём уже к концу 2007 года. Как признался в беседе с нашим корреспондентом её директор Денис Торбеев, пока проект существует в виде идеи и земельного участка. В настоящее время УК занята поиском денег и переговорами с потенциальными инвесторами, в числе которых администрация Ангарска. Для строительства компании потребуется не менее 50 млн. рублей. Говорить о порядке формирования арендной платы Денис Торбеев оказался не готов: всё зависит от того, кто даст денег на строительство дома. Если это будут бюджетные деньги, почему бы не отдать право назначать арендную плату комитету цен, заметил он. В противном случае цена должна формироваться рынком и окупить вложения инвестора.

Ангарск пилотный

Проект «Жилкома» не единственный, касающийся строительства доходных домов, в Ангарске. Мэр Ангарского района Андрей Козлов сообщил, что у руководства района «есть ещё одна задумка». Сейчас ведутся переговоры с Внешторгбанком на предоставление займа под строительство мансардного этажа у одного из общежитий города. В перспективе это жильё планируется сдавать в аренду. «Строительством должна заняться одна из ангарских управляющих компаний. Заказчиком выступит либо администрация, либо сама компания, — заявил Андрей Козлов. — Но это произойдёт лишь в том случае, если нам удастся получить выгодный заём. В первоначальном приближении банк положительно смотрит на инициативу».

Если договорённость будет достигнута, то строительство начнётся в 2007 году, сообщил Козлов. Оценочная стоимость проекта составит 20-40 млн. рублей. Денежно участвовать в проекте ангарские власти не готовы. По словам главы администрации Ангарского района, цены за наём в таком «доходном доме» будут равны рыночным. «В Ангарском районе не развита система найма, поэтому цены достаточно низкие». В случае, если пилотный проект оправдает себя, муниципалитет планирует создать специальную программу и застроить мансардами ещё ряд общежитий.

Сфера приложения инвестиций

Несколько иная ситуация в Иркутске. В отличие от Ангарска, где средняя стоимость аренды жилья колеблется от 50 до 70 долларов в месяц, в Иркутске она составляет 300-350 долларов. И здесь уже не всегда уместно говорить о доступности аренды жилья по рыночным расценкам. Это вполне коммерческий проект.

По словам директора компании «Эмэлси» Александры Финкельштейн, строительство социальных доходных домов — действенный инструмент в обеспечении части населения доступным жильём. «Однако надо сразу же определиться: есть ли у нас ресурсы для реализации проекта? — отмечает она. — На рынке, безусловно, есть спрос на доходные дома социального типа. Среднее количество квадратных метров на человека в Иркутской области ниже, чем, к примеру, в Красноярском крае. Низкие темпы строительства и растущий дефицит формируют высокую арендную плату».

Александра Финкельштейн отмечает, что сейчас ряд банков активно занимается скупкой однокомнатных квартир на вторичном рынке и проводит анализ возможности покупки жилья на первичном с целью последующей сдачи в аренду. «Однако этот процесс иной, чем создание доходных домов, — доля финансовых средств банка в общем объёме финансирования под постройку жилого дома миноритарная. Это нельзя называть строительством доходных домов. Я бы сказала, что банки рассматривают возможность размещения капитала в жильё и одновременно — получения дохода с аренды».

Что же касается строительства социальных доходных домов, то, по мнению Александры Финкельштейн, банки заинтересуются проектом в том случае, если государство создаст некие стимулы для инвестирования. Дело в том, что в Иркутске у инвесторов достаточно сфер для приложения сил. По словам президента Иркутского областного союза риэлторов Анастасии Литвиненко, сегодня идёт инвестирование в строительство офисных зданий для последующей сдачи их в аренду. К тому же инвестору выгоднее вложить средства в строительство гостиниц, которых областному центру также не хватает, зато срок окупаемости этого объекта будет более быстрым.

В свою очередь чиновники ограничивают своё отношение к идее строительства доходных домов простой симпатией. Заместитель мэра Иркутска, председатель комитета по градостроительной политике Аркадий Харитонов рассчитывает, что в проект будет инвестировать областной бюджет. «Планируем выйти на уровень программы, которая станет составной частью аналогичного областного документа. Однако пока, насколько мне известно, и на областном уровне программа только создаётся». Аркадий Харитонов заявил, что основные трудности возникают с юридическим оформлением института доходных домов. «Тяжёлым является вопрос регулирования арендной платы в таких домах. Администрация только работает над созданием этого механизма», — сказал заместитель мэра.

Идеальный дом для социального найма

Тем не менее профессиональное сообщество архитекторов рассчитывает, что социальный наём получит популярность. На организованном недавно «круглом столе» «Национальный проект: доступное жильё» была развёрнута на этот счёт настоящая дискуссия. В частности, архитекторы обсуждали то, какими будут современные доходные дома. «Раз есть спрос на арендуемое жильё, значит, должно появиться и предложение. Но аренда должна быть не дикая, как это происходит сейчас, а организованная», — считает председатель Иркутского отделения Союза архитекторов России Елена Григорьева.

Архитектор Владимир Стегайло полагает, что в Иркутске должны быть выделены 2-3 микрорайона по 40-50 тыс. кв. м жилья. Ориентировочно — в Топкинском и Ново-Ленино. Размер квартир — около 24 кв.м, с полным набором обслуживания. «Это некий тип послевоенных «хрущёвок», — считает Стегайло. О том, что для социального найма должны быть выделены микрорайоны, согласен и архитектор Сергей Чумаков. Он предлагает разработать некий дешёвый вариант сегодняшних многоквартирных домов (без лифтов и т.п.) из 1-2-комнатных квартир.

Причём строительство домов социального найма, по мнению Елены Григорьевой, должно быть специализированным. Она предлагает разработать проекты, рассчитанные на разные группы населения. Для инвалидов и многодетных семей могут быть предусмотрены 2-этажные дома со всей необходимой инфраструктурой, так как эти категории людей обычно «оседают» на одном месте. Для молодёжи — дома коридорного типа, так как молодые семьи в будущем намерены улучшать свои жилищные условия.

Без ажиотажа

Большинство опрошенных «Конкурентом» экспертов сходятся во мнении, что строительство жилья социального найма возможно лишь при прямом участии властей и бюджетном финансировании. К примеру, в строительной компании «Востсибстрой» рассматривают строительство и управление доходными домами как вполне возможный в дальнейшем вариант стратегического развития. Но, по мнению начальника отдела маркетинга и аналитики управляющей компании Алексея Зайцева, если говорить о социальных аспектах жилищной проблемы, то заказчиком строительства доходных домов и жилья для социального найма должно выступать государство в лице органов муниципальной власти, субъектов федерации или уполномоченного государством органа. Он считает, что в ближайшие 5-10 лет строительство доходных домов в массовом порядке возможно только при создании целевой федеральной программы и с привлечением средств муниципальных, областных и федерального бюджетов. Уже сейчас муниципалитет может выступить заказчиком строительства, а затем определить условия договоров и стоимость найма квартиры, считает Зайцев.

«Понятно, что власть будет ставить приоритетом обеспечение населения жильём, а не максимально быстрый и большой возврат средств, — говорит Александра Финкельштейн. — Частные инвесторы — иное дело. Они будут готовы вкладываться в строительство доходных домов только в том случае, если в дальнейшем возможно реальное извлечение прибыли, причём в относительно короткие сроки по сравнению с прочими альтернативами инвестирования». А для того, чтобы удержать арендную плату на «социальном» уровне, властям необходимо будет вкладывать значительные бюджетные средства в субсидии, покрывая социальную разницу в арендной плате.