В начале сезона отпусков в Иркутске появляется всё больше желающих снять домик в деревне. В среднем на аренду дачи горожане готовы затратить от 10 до 30 тыс.руб. в месяц. Однако собственники не спешат сдавать свои дачные участки. По оценкам экспертов, спрос на аренду превышает предложение в 8-10 раз. Доходит до парадоксальных ситуаций, когда сами риэлторы не могут снять участок. Впрочем, через два-три года ожидается развитие арендно-дачной культуры.

Спрос под вопросом

В Иркутске тенденция арендовать дачные участки появилась около семи лет назад. Сейчас спрос и цены на аренду дач растут, но предложение за ними не успевает. «Мы искали участок через агентства недвижимости, подавали объявления в газеты и бегущей строкой, но нашли с большим трудом только через знакомых», — говорит арендатор дачи Ольга Шилова. Её слова подтвердились в ходе исследования: из 25 риэлторских контор, опрошенных «Конкурентом», лишь восемь предоставляют услуги такого рода. Как правило, агентства за сезон сдают по одной-две дачи.

Ещё одна наша респондентка, Светлана, прибегла в том числе и к непосредственному поиску «на месте». «Этот вариант весьма трудозатратный, поскольку приходится объезжать облюбованные садоводства, искать пустующие дачи, расспрашивать соседей и оставлять номера своих телефонов. Но таким образом можно наткнуться на выгодный вариант», — отметила наша собеседница. Она также пришла к выводу, что риэлторские конторы, которые брезгуют продажей дешёвых дач в садоводствах по железной дороге и в Мельничной пади, арендой скромных домиков за городом и подавно не занимаются. «Мне, по крайней мере, такое агентство не попалось, — рассказала Светлана. — Это элементарно невыгодно: хлопот много, а комиссионные — крошечные».

Между тем, по словам риэлторов, большинство владельцев дачных участков опасаются отдавать свою собственность в чужие руки. Летом хозяева сами хотят отдохнуть на участках либо продают их за ненадобностью. Кроме того, дачи обычно сдают те, кто владеет несколькими участками, а таких иркутян пока немного.

В связи с низким предложением сотрудники агентств советуют начинать искать дачу в апреле. Уже в мае, когда наблюдается повышение спроса, подобрать участок становится почти невозможным. По сведениям агентства недвижимости «33 квадратных метра», за сезон в аренду сдаётся не более трёх дач. А в фирме «Жилфонд» был всего один такой случай.

Доходное место

Высокий спрос предполагает высокую арендную плату. Цену во многом определяет и месторасположение дачного участка. Самым популярным среди ценителей сибирской природы считается Байкальский тракт. Здесь находятся наиболее дорогостоящие дачи, причём участки по левой стороне тракта менее популярны, так как находятся далеко от воды. Средняя арендная плата за дачу на левой стороне составляет 10 тыс. руб. в месяц. За последнее время цены значительно возросли. Так, например, три года назад стоимость аренды дачи вдоль Байкальского тракта составляла в среднем 3 тыс. руб. в месяц.

Участки вблизи Малого моря, Зелёного мыса и в пос. Листвянка ценятся выше в два-три раза. Спросом пользуются дачи по Александровскому тракту и в д.Смоленщина. Дачные участки в менее именитых районах, например на Олхе или по железной дороге, будут стоить около 10 тыс. руб. в месяц. Впрочем, можно снять сарайчик за 5-6 тысяч. В черте города цены на дачи значительно ниже. Они зависят, как и цены на квартиры, от близости к центру. По словам сотрудника агентства «Тауэр», в прошлом сезоне дача в Ленинском районе была сдана за 1,5 тыс. руб. в месяц, а в Свердловском — за 3 тыс. Кстати, месячная арендная плата дачи в черте города сопоставима с суточной стоимостью аренды коттеджа по Байкальскому тракту.

Цена зависит также от срока аренды, который варьируется от 3-4 тёплых месяцев до 2-3 дней (выходные и праздники). Причём в последнем случае арендная плата в будни равняется 2,5 тыс. руб. в сутки, а в конце недели эта сумма увеличивается на тысячу. Краткосрочная аренда встречается на 20-30 процентов чаще, чем долгосрочная. Это связано с общей тенденцией арендовать дачи для загородного отдыха. Специалист агентства «Наш Иркутск» Екатерина Емельянова сообщила, что стоимость суточной аренды коттеджей формируется исходя из количества жильцов. В случае, если хозяин его ограничивает, за проживание каждого дополнительного человека платится около 500 рублей.

Удачный выбор

Основные критерии выбора дачного участка — это величина и состояние дома, масштаб земельного надела и наличие других построек. Отдых на сибирской даче начинает строиться на западный манер: приоритет отдаётся шашлыкам и бане, а не грядкам и теплицам. Хотя встречаются экстремальные варианты. По свидетельству специалиста по аренде агентства «Рим» Елены Мороденко, бывает, что люди желают повозиться в огороде и снимают только землю. Хозяева в таком случае могут стать соседями арендаторов и пользоваться домом. Может быть и наоборот, когда арендуется только дом.

Требования клиентов при долгосрочной и краткосрочной аренде различны. В первом случае приоритетным считается наличие в доме необходимой мебели, близость его к водоёму и транспортным остановкам. Зачастую клиенты хотят, чтобы на участке была баня. При краткосрочной аренде съёмщики обращают внимание, скорее, на внешний вид дома и его комфортабельность. Безусловно, соотношение цены и качества важно при всех типах аренды.

«На длительный срок арендуют дачи клиенты в возрасте от 30 лет с заработной платой около 20 тыс. руб. Люди с более высокими доходами, как правило, имеют собственные загородные дома и участки», — рассказывает сотрудник агентства недвижимости «Семья» Дмитрий Хруцкий. Таких клиентов, по выражению специалистов, «уже тянет к земле». Более высокий социальный класс предпочитает арендовать за немалые деньги коттеджи, но это не всегда удаётся. «У нас сейчас есть клиент, который готов снять коттедж на берегу Байкала со всеми удобствами и охраной за 150 тыс. руб. в месяц, — говорит Дмитрий Хруцкий, — но пока мы не можем найти ничего подходящего. Увы, нет предложения». Большие суммы готовы потратить также иностранные туристы. Риэлторы сталкиваются с ситуациями, когда, присмотрев в Интернете конкретный дом, в Иркутск приезжают иностранцы, но он оказывается уже арендован. Возникает парадокс: клиентам не на что потратить деньги. Краткосрочная аренда популярна среди компаний молодёжи и сотрудников компаний.

Право на отдых

При сдаче участка в аренду заключается договор. Договор, рассчитанный более чем на год, подлежит регистрации в Федеральной регистрационной службе. Сделку на срок менее года не нужно регистрировать, но она скрепляется подписями и также имеет юридическую силу. По словам председателя коллегии адвокатов «Советник» Аллы Коркиной, договор содержит права и обязанности сторон. В нём непременно указывается акт приёма-передачи (описание хозяйских «картины, корзины, картонки и маленькой собачонки» на момент сдачи в аренду). Условия договора касаются не только оплаты и срока аренды, но и сохранности имущества, садовых насаждений. Ответственность за сохранность дачи и дачного имущества несёт арендатор. Но при стихийных бедствиях и иных событиях, не зависящих от нанимателя, ответственным становится сам владелец. Агентство получает 50% от месячной стоимости аренды. Учитывая, что плата иногда зашкаливает за 50 тыс. руб., это довольно выгодный бизнес для риэлторов.

Однако Алла Коркина отмечает, что «люди пока не доверяют закону и редко заключают договоры, предпочитая им устную договорённость». Большинство просто не хочет делиться с государством 13% своих доходов. Споры между владельцами дач и арендаторами возникают довольно часто из-за неплатежей (особенно между теми, кто договаривается по-родственному), но они редко доходят до суда за неимением письменных доказательств. Доказательством аренды в случае суда является договор. Но сложность состоит в том, что кроме факта аренды владельцам часто приходится доказывать право на собственность дачи. Порой люди этого сделать не могут, так как не имеют свидетельства о праве собственности, которое выдаётся регистрационной службой. Такая неразбериха происходит потому, что часто не ясно, кто вообще собственник дачи: земля принадлежит кооперативу или товариществу, а дома — людям. «Конечно, можно подать в суд, но это будет волокита не меньше года», — резюмировал Дмитрий Хруцкий. Между прочим, в случае судебного разбирательства агентство выступает лишь в роли свидетеля факта аренды. Владельцы дач стараются снизить риск: они берут у нанимателей в залог паспорта или иные документы, удостоверяющие их личность, но это возможно только в условиях краткосрочной аренды. Универсальный выход из этой ситуации, который видит Ольга Шилова, один — «надо искать порядочных людей».

Иркутская Рублёвка

Специалисты прогнозируют развитие рынка аренды дачных участков в Иркутске не ранее чем через 5 лет, в то время как в западных регионах России данный процесс длится уже около 20 лет. Очевидно, что различия между этими двумя рынками колоссальные.

Прежде всего, отличается клиент, который формирует рынок. В западных регионах, по наблюдениям специалистов, 60% арендаторов загородной недвижимости составляют иностранцы, остальную часть — российская верхушка среднего класса. Эти наниматели более требовательны, нежели иркутяне. Предпочтительно, чтобы арендованный дом находился в посёлке с развитой инфраструктурой и охраной. Такие населённые пункты, как правило, выполнены в едином архитектурном стиле. Арендаторы хотят видеть не только мебель, но и необходимую бытовую технику и, возможно, обслуживающий персонал. Коттеджные посёлки строятся и в Иркутске на территориях, близких к городу, в то время как в Москве уже осваиваются места за 60 км от МКАД.

Ценовая политика в Москве и Санкт-Петербурге формируется по тем же правилам, что и в Иркутске. Но стоимость аренды, конечно, значительно выше. Самый скромный вариант в коттеджном посёлке (30-40 км от Москвы) будет стоить как минимум 1 тыс. долларов в месяц, а уже средний домик площадью 200 кв. м ближе к МКАД — около 7 тыс. долларов. Впрочем, любители загородной романтики могут снять дачу с туалетом на улице и холодной водой на участке. Один месяц такой «романтики» будет стоить клиенту от 700 долларов.

Самыми дорогими и престижными остаются коттеджные посёлки на Рублёво-Успенском шоссе. Представители бомонда выкладывают за их аренду от 3 до 60 тыс. долларов в месяц. Интересно, что стоимость аренды домов на нашем Байкальском тракте сопоставима даже с московской. Так что, возможно, через некоторое время в Иркутске появится своя «Рублёвка».

Несмотря на развитость рынка аренды дачных участков в западных регионах, удовлетворить спрос там, как и в Иркутске, пока не удаётся. Эксперты говорят о перспективах развития этого рынка, потому что люди начинают ценить отдых на свежем воздухе. «Года через два-три в Иркутске будет сформирована культура отдыха на даче по западному образу и подобию», — отмечают риэлторы.