В прошлый четверг в комитете по управлению имуществом
Иркутска собирались продать административное
встроенное помещение, расположенное на 1 этаже и в
подвале по улице Марата, 62/2; нежилое помещение,
занятое под аптеку на 1 этаже в 5-этажном панельном
жилом на проспекте Маршала Жукова, 90; помещение
магазина, расположенное на 1 этаже и в подвале
4-этажного кирпичного жилого дома по улице Новаторов,
7; а также нежилое одноэтажное бревенчатое здание на
Набережной Иркута, 1. Теперь, говорят в КУМИ,
аукционы по продаже недвижимости будут
организовываться едва ли не каждую неделю. 24 марта
на 10 заявителей, пожелавших участвовать в тендере,
пришлось человек тридцать сочувствующих.

Расселись плотно. Тем, кому не досталось места на
стульях, пришлось присесть на лестнице. Сотрудница
КУМИ причину аншлага усмотрела в том, что это первые
торги, на которых продаются здания, «отягощенные
арендными отношениями». В общем, предположила она,
около двух третей посетителей аукциона — как
арендаторы, которые занимают помещения, внесенные в
программу приватизации.

После традиционной процедуры регистрации участников и
ознакомления с правилами поведения на аукционе
последовала двадцатиминутная торговля. Продано здание
на Набережной Иркута, 1. Начальная цена выросла в
ходе торгов с 430 тыс. до 915 тыс. рублей.
Победителем стал мой сосед, представитель одной из
иркутских строительных фирм, специализирующихся на
сооружении административных зданий. Признается, что
купленная развалина, конечно же, его компанию не
интересует. Весь сыр-бор затевался главным образом
из-за 33 соток земли, которые прилегают к зданию. За
них и боролись еще три соискателя, имеющих очевидное
отношение к строительному бизнесу.

Что появится на месте аварийного здания, пока не
известно. Да, к слову, чтобы что-то новое там
построить, придется кое-какое время переждать.
Во-первых, следует выкупить землю под зданием. Это
обойдется дополнительными тратами в 224 тыс. рублей.
А во вторых, надо будет пройти кучу согласительных
процедур. Но это уже совсем другая история.

Тем временем, подняв цену лота на 24 тыс. рублей и не
торговавшись даже трех минут, ЗАО «Сибирское
здоровье» за 1740 тыс. купило здание на проспекте
Маршала Жукова. У компании-победителя на это помещение
оформлены договорные отношения с мэрией аж до 15
марта 2011 года (в этом году арендная плата должна
была составить 147 тыс. рублей). Других претендентов
на это помещение не нашлось. Зато покупателю
имущество отошло по достаточно льготной для Иркутска
цене — 12 тыс. рублей за квадратный метр.

Однако многочисленные наблюдатели были лишены главной
интриги: по причине отсутствия заявок так и не было
выставлено на продажу помещение по улице Марата,
которое арендует ООО «Феникс», известное еще как
учредитель нелояльного городским властям издания
«Байкальские вести». А глава этой компании
экс-вице-губернатор Иркутской области Владимир
Матиенко даже судился с мэрией, обвиняя ее в
применении административного ресурса на выборах в
Законодательное собрание осенью прошлого года. Тогда
он баллотировался по одному из иркутских округов и
запомнился горожанам своей «бульдозерной правдой».
Занимаемое редакцией помещение площадью 253 квадратов
было оценено в 6,34 млн. рублей.

К слову, из-за отсутствия заявок не были проведены торги по магазину по улице
Новаторов. Не захотел купить его и нынешний арендатор
— ООО «Урожай продукт». Мое предположение о том, что
в обоих случаях арендаторы не готовы выкупать
помещение за назначенную цену и надеются на то, что
она будет снижена, начальник отдела приватизации
Виктория Уманская прокомментировала однозначно: «Не
знаю, на что они рассчитывают». КУМИ сможет
переоценить помещение не ранее чем через полгода, а
пока его будут выставлять на торги по назначенной
цене.

Аукционист, проводивший торги, был представлен
скромно: Александр Николаевич. Он признался, что не
является профессионалом. И даже не смог припомнить,
есть ли вообще профессионалы в этой сфере в Иркутске.
«Для меня проведение торгов — скорее хобби. Хотя куда
эффектнее выглядят с молоточком актеры, и голос у них
поставлен», — сказал Александр Николаевич. Сам он
«специализируется» на проведении продаж акций, ему
доводилось неоднократно продавать ценные бумаги
региональных компаний, а вот в торговле недвижимостью
практически не имеет опыта, и этот аукцион у него
первый.

Нет большого опыта и в администрации города. До
последнего времени на торги выставлялись лишь
неликвидные объекты и в очень небольших количествах.
Так, в прошлом году было продано 17 зданий. Зато, по
словам Виктории Уманской, в других крупных городах
ежемесячно продавалось не менее 30 объектов.

Иркутская администрация владеет 2,5 тыс. объектов
недвижимости, большая часть из которых используется в
коммерческих целях или вовсе не используется, а
значит, будет продана до 2009 года. Продажа
недвижимости станет существенным источником дохода
бюджета города. В нынешнем году от приватизации
городского имущества предполагается выручить 320 млн.
рублей, в 2003 году эта сумма была ниже в 10 раз, а в
2004 — почти в 5 раз.

Точно предсказать результативность торгов невозможно. Глава КУМИ Леонид Ощерин с
удовольствием вспоминает один из прошлогодних аукционов, продолжавшихся полтора
часа. Тогда пакет акций муниципального предприятия неожиданно был продан по
цене 3,2 млн. рублей, в то время как покупатели стартовали с 400 тыс. рублей. По мнению
Виктории Уманской, разного рода отягощения заметно снижают спрос на продаваемое
имущество. Весьма вероятно, что объекты с таким серьезным «довеском», как арендатор,
могли стоить значительно выше, ежели бы в них никто не был «прописан». Из 170 зданий
и сооружений, выставленных на торги в 2005 году, 25 имеют арендаторов на длительный
срок. В одном случае договор истекает в 2020 году.

Дело в том, что условием заключения сделки по покупке объекта недвижимости является
продолжение договорных отношений с арендатором до срока истечения договора,
подписанного с мэрией. Причем арендная плата также будет рассчитываться по методике
КУМИ. Проще говоря, купив недвижимость, можно лишь получать арендную плату на
условиях мэрии. В комитете по управлению имуществом однозначно дают понять, что
новый владелец не в состоянии «выдавить» с купленных площадей старых арендаторов
путем установления непомерно высокой платы.

Это обстоятельство и смущает потенциальных покупателей. «Как же так! Я вложусь
существенными деньгами в недвижимость и не смогу ею воспользоваться по своему
усмотрению?» — говорит один из иркутских предпринимателей. Не совсем довольны
условиями продажи и нынешние арендаторы. В частности, ими не предусмотрены
компенсации за вложенные в ремонт и реконструкцию арендованных помещений средства.
В то же время их цена определяется исходя из рыночной стоимости. Следовательно, чем
лучше состояние объекта недвижимости, тем он дороже. И наоборот. Чем меньше
ухаживает арендатор за зданием, тем у него больше шансов выкупить его по низкой
стоимости.

Виктория Уманская по этому поводу только сожалеет: «Таковы требования закона к
проведению аукционов». Между тем она отметила, что в нынешнем году планируется
продать 15 зданий, находящихся в муниципальной собственности, с конкурса. Эта форма
торгов обусловлена особым статусом сооружений. Они охраняются как памятники, и к
покупателям будут предъявляться жесткие требования по их сохранению.

В КУМИ ожидают, что особый денежный интерес к аукционам будет проявлен в третьем-
четвертом квартале нынешнего года. Тогда на продажу планируется выставить не
встроенные помещения, а отдельно стоящие здания. На их долю приходится примерно
четверть объектов из программы приватизации. Как правило, они становятся предметом
интереса строительных компаний, испытывающих дефицит в площадках для застройки.