Задумка у властей, видимо, такая:
избавиться от лишних расходов, сэкономив на простых
людях. Для реализации этого плана
необходимо вместо предоставления квартир развить
систему ипотечного кредитования. А кто не потянет
ипотеки — должны получить государственные субсидии
на жилье. Предположительно в эту категорию попадут
люди, ранее претендовавшие на бесплатное получение
квартиры, но с принятием кодекса утратившие такое
право. Однако субсидия на то и субсидия, что другую
часть стоимости жилья придется добавить своими
силами. Максимальная госсубсидия — 70%, и,
разумеется, у некоторых не хватит сил оплатить даже
оставшиеся 30% — эти люди могут претендовать на бесплатную
квартиру, которую, кстати, уже нельзя приватизировать.

Приватизировать можно только до 1 января 2007 г. и
только те квартиры, которые наниматель занял до
1.03.2005 г. Таким образом, есть вероятность
ущемления прав жильцов аварийных домов,
общежитий и т.д. — то есть тех, кто надеялся, что
скоро получит квартиру. На наш взгляд, эти люди
тоже должны быть допущены к бесплатному приобретению
жилья в собственность, так как не реализовали
возможности однократной приватизации не потому, что
не захотели, а потому, что у них не было даже того,
что можно приватизировать.

Итак, по новому кодексу право получить квартиру, как
и раньше, имеет строго ограниченный круг лиц. Прежде
всего, эти счастливчики должны быть малоимущими.
Согласно ст. 49 ЖК РФ «малоимущими гражданами
являются граждане, если они признаны таковыми органом
местного самоуправления в порядке, установленном
законом соответствующего субъекта Российской
Федерации». Начнем с того, что никто не знает, как
определять эту самую малоимущность. Правительство
не выпустило еще никаких методических рекомендаций,
но региональные власти, полагаем, будут все-таки их
дожидаться. Дело в том, что в разных регионах — разный
прожиточный минимум, разная стоимость квадратного
метра, разные доходы. Эти параметры еще более
дробятся применительно к конкретным муниципальным
образованиям.

Вместе с тем вопрос о статусе человека, желающего
называться малоимущим, решается «с учетом дохода,
приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости
имущества, находящегося в собственности членов семьи
и подлежащего налогообложению». Обращаем внимание,
что, во-первых, скорей всего эти бумаги придется
собирать самому малоимущему. А что такое «собирать
бумаги» — знает (и не с лучшей стороны) любой, кто
побывал в коридорах власти и не имеет там «знакомых».
Поэтому, скорее всего, надо будет нанять специального
человека, который все соберет и оформит. Но где
малоимущему взять деньги на эту услугу? Во-вторых,
поскольку речь идет о подлежащем налогообложению
имуществе, то налоговая инспекция имеет право
заглянуть гражданину и всем членам его семьи (а вдруг
он на них переписал свое имущество) в карман, а если
сочтет, что вы можете прятать имущество в штаны, — то
и в штаны.

Так или иначе, общий принцип признания человека
малоимущим будет приблизительно следующим. Есть
максимальный размер госсубсидии на приобретение
жилья — 70%. Если доходов и всего имущества, которое
можно продать, не хватает на доплату недостающих
30%, то вас должны признать малоимущим. Как только
доходы вырастут или придет наследство — вы тут же
вылетаете из списка малоимущих, утрачиваете право на
муниципальное или государственное жилье и — вперед,
можете становиться в очередь за субсидией.

Но, допустим, вы сумели доказать, что являетесь
малоимущим. Следующее условие — это признание
малоимущего гражданина нуждающимся в жилом помещении,
предоставляемом по договору социального найма. Вас
таковым признают, согласно ст. 51 ЖК РФ, если вы не
являетесь ни нанимателем, ни собственником жилых
помещений, ни членом семьи собственника либо
нанимателя. Если же вы все-таки обеспечены
жилплощадью, то надо доказать, что на одного члена
семьи приходится менее учетной нормы. Нуждающимся вас
признают также, если вы проживаете в квартире, не
отвечающей установленным для жилых помещений
требованиям. Либо ютитесь в коммуналке вместе с
соседями, имея в семье больного, страдающего тяжелой
формой хронического заболевания, при которой
совместное проживание с ним в одной квартире
невозможно. Скорее всего, речь идет о больных с
открытой формой туберкулеза, определенными
психическими расстройствами и т.д. Список этот
утверждает правительство, и он, естественно, не готов.

В свою очередь для признания нуждающимся необходимо
встать на учет в органе местного самоуправления путем
подачи заявления. Вместе с заявлением должны быть
представлены документы, подтверждающие право состоять
на учете. Лучше взять расписку с должностного лица в
их получении: решение о постановке на учет (или об
отказе) должно быть принято не позднее чем через
тридцать рабочих дней со дня представления указанных
документов, ответ должен быть направлен в течение
трех дней. Впрочем, порядок ведения органом местного
самоуправления учета нуждающихся в жилье устанавливается
законом соответствующего субъекта
Российской Федерации, и такой закон еще надо будет
принять.

Ясно, что слететь с учета будет гораздо легче, чем на
него встать. Помимо таких причин, как утрата
оснований, дающих право на получение жилого помещения
по договору социального найма, выезд на место
жительства в другое муниципальное образование и т.п.
(ст. 56 ЖК РФ), есть еще «неправомерные действия
должностных лиц органа, осуществляющего принятие на
учет». Это означает, что, если чиновник допустит какую-либо,
даже незначительную, формальную неточность, с учета
можно слететь.

Небезынтересна ст. 53 ЖК РФ, согласно которой
«граждане, которые с намерением приобретения права
состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых
помещениях совершили действия, в результате которых
такие граждане могут быть признаны нуждающимися в
жилых помещениях, принимаются на учет в качестве
нуждающихся в жилых помещениях не ранее, чем через
пять лет со дня совершения указанных намеренных
действий». Если перевести на нормальный язык: никакие
уловки в приобретении статуса «нуждающегося» не пройдут,
вас поймают и накажут.

В отличие от прежнего кодекса, по которому основанием
для вселения был ордер, сейчас таким основанием
служит договор социального найма, который заключается
с нуждающимся лицом. Жилые помещения по этому
договору предоставляются в порядке очередности — а
она определяется датой постановки на учет. Кто встал
в очередь на приобретение жилья до 1 марта 2005 г.,
так в ней и остается. Все малоимущие и нуждающиеся
окажутся уже за ними. На данный момент эта очередь
состоит примерно из 4,5 млн. человек, причем
раздаются голоса, что она должна сократиться до двух миллионов,
остальные якобы «ненастоящие малоимущие». Ситуация
выглядит еще более печально-комичной, так как начиная
с 1990 года количество очередников стало резко
убывать, а число розданных квартир почему-то тоже,
вместо того, чтобы увеличиться, резко сокращается. Из
4 млн. 428 тыс. очередников в 2002 г. жилье получили
лишь 229 тысяч семей (для сравнения: в 1990 — из 9
млн. 964 тыс. справили новоселья 1 млн. 296 тысяч).
Конечно, можно найти кучу важных причин, почему так
происходит, но факт остается фактом: у людей
становится больше проблем с жильем.

Несмотря на то, что законом не предусмотрены
первоочередники, все-таки существует возможность
заполучить жилье вне очереди. Это относится к тем,
чьи квартиры признаны непригодными для проживания и
ремонту не подлежат; детям-сиротам и оставшимся без
попечения родителей и т.д. (ст. 57 ЖК РФ). Печально,
но факт: новый закон при решении вопроса о праве
получить жилье вперед других за бортом оставил
инвалидов, чернобыльцев, реабилитированных,
многодетные семьи, семьи погибших и др.

Но вернемся к порядку получения квартиры. Добившись
статуса нуждающегося, надо ждать решения о
предоставлении жилых помещений по договорам
социального найма. Но и здесь все не так просто.
Согласно ч. 8 ст. 57 ЖК РФ «при предоставлении
гражданину жилого помещения по договору социального найма
учитываются действия и гражданско-правовые сделки с
жилыми помещениями, совершение которых привело к
уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к
их отчуждению. Указанные сделки и действия
учитываются за установленный законом субъекта
Российской Федерации период, предшествующий
предоставлению гражданину жилого помещения по
договору социального найма, но не менее чем за пять
лет». Как видно, на заключительном этапе хождения по
мукам ради квартиры человек опять под колпаком у
налоговой.

Но, допустим, все уже позади, жилье есть. Теперь необходимо
«прикрыть тыл» — не допустить расторжения договора
социального найма. Хотя бы тут можно не переживать:
этот договор заключается без установления срока
действия, а изменение обстоятельств, дающих право на
получение жилья, не является основанием его
расторжения. Даже смена собственника здания не влияет
на условия договора. В то же время сам наниматель с
письменного согласия проживающих вместе с ним членов
семьи вправе в любое время расторгнуть этот договор.

Впрочем, через суд все-таки можно лишить человека
полученной квартиры, если он более шести месяцев не
оплачивает коммунальные услуги, умудрился разрушить
или повредить квартиру, систематически нарушает права
соседей или использует жилое помещение не по
назначению.

В свою очередь жилец, соблюдающий эти вполне разумные
и простые требования, может поставить вопрос об
уменьшении квартплаты, возмещении своих расходов на
ремонт, возмещении убытков, если наймодатель (ст. 66
ЖК РФ) не исполняет обязанности по договору.

Естественно, вместе с нанимателем в квартире имеют
право проживать члены его семьи, которые обладают
равными с ним правами и обязанностями. Они должны
быть вписаны в договор.

Мало того, если родственные узы с нанимателем
квартиры расторгнуты (например, при разводе
супругов), но бывший член семьи продолжает проживать
в той же квартире, то за ним сохраняются все права.
Просто он должен будет самостоятельно отвечать по
обязательствам, вытекающим из договора социального
найма.

В заключение хотелось бы остановиться на трех
моментах. Теперь наймодатель участвует в решении
такого вопроса, как вселение в квартиру в качестве
членов семьи супруга, детей, родителей нанимателя,
причем может отказать в этом по мотиву несоответствия
учетной норме. Полагаем, это вмешательство в личную
жизнь человека требует серьезного обоснования с точки зрения
Конституции.

Второй момент: если раньше норма жилой площади
равнялась 12 квадратным метрам на одного человека, то
теперь она «устанавливается органом местного
самоуправления в зависимости от достигнутого в
соответствующем муниципальном образовании уровня
обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми
по договорам социального найма, и других факторов»
(ст. 50 ЖК РФ). Не факт, уважаемые читатели, что эта
норма увеличится или останется прежней.

И третье. Кодекс настолько бюрократизирован, что
проще оформить в ГАИ летающую тарелку, чем совершить
какое-либо действие, направленное на изменение своего
жилищного статуса. В частности, получить статус
временного жильца теперь будет так проблематично, что
целые кварталы могут махом уйти в теневую сферу
(имеются в виду, например, прикурортные селения, где
жители пускают к себе на продолжительное время
отдыхающих).

Как будут строиться жилищные отношения по-новому,
покажет практика. Недаром уже разворачиваются широкие
дебаты на самых разных уровнях. Возможно, мы
обнаружили слишком пессимистичный взгляд на вещи, но
он всецело зависит от той репутации, которую власть
создала себе сама.