Вице-мэр Иркутска Юрий Волков на прошлой неделе сообщил о том, что рынок строящегося
жилья Иркутска близок к затовариванию. В частности, он заявил, что платежеспособный спрос
в городе ограничивается 125 тыс. кв.м в год. Именно столько было построено в 2002 году (в
прошлом году этот показатель был несколько ниже — 106 тыс. кв. м). В нынешнем году будет
введено 130-140 тыс. кв.м, но «не все будет продано».

В связи с чем вице-мэр обратил внимание журналистов на то, что некоторые компании уже
начали по этой причине снижать цены на квартиры. По его словам, с 26 тыс. рублей до 18 тыс.
опустила цену за 1 кв.м компания «Новый город», до 13-15 тыс. рублей — «Базис-Строй» на
квартиры в микрорайоне Топкинский. Самое дешевое жилье строится сейчас как раз в
Топкинском и Ленинском районе Иркутска. По словам Юрия Волкова, достаточно большая
доля новостроек приходится на управление капитального строительства мэрии, которое
продает жилье в Ново-Ленино по цене 13,5 тыс. руб. за кв.м.

Вице-мэр заметил, что миссия УКС — задать нижнюю планку стоимости жилья в
новостройках. Городские власти намерены довести долю своей строительной компании на
рынке до 30-40 тыс. кв. м. В то же время сейчас у иркутских строителей в работе находится
490 тыс. кв.м жилья, земля еще под 200 тыс. кв.м куплена на аукционе, сказал Юрий Волков.
Он отметил, что в центре города стоимость 1 кв. м жилья достигает 1 тыс. евро, «здесь
продают не жилье, а землю». Вице-мэр предположил, что могут возникнуть проблемы с
реализацией нового жилья уже в 2005 году, когда строительные компании собираются ввести
150 тыс. кв.м.

Строители, напротив, утверждают, что цены не падают, а растут. Чаще всего работает
принцип: чем выше готовность жилья, тем оно дороже. На 13%, до 21 тыс. рублей за кв.м, за 9
месяцев выросли цены на новое жилье в Октябрьском районе, на 8,2%, до 35 тыс. рублей, — в
Кировском, на 5,5%, до 18,64 тыс. рублей, — в Свердловском, на 7,44%, до 14,15 тыс., — в
Ленинском. Причем около половины новостроек приходится на Октябрьский район.

Снижение же цены — единичные случаи. Один из наших собеседников припомнил, что в этом
году группа компаний «Петроград» в течение одного месяца назначала цену 15 тыс. рублей за
кв. м на все строящиеся объекты. Но акция эта носила скорее рекламные цели, предположил
он. В «Базис-строе» отказались комментировать свою ценовую политику. Зато в отделе сбыта
компании «Новый город» нам сообщили, что идет ежемесячная индексация цен на жилье,
квадратный метр дорожает на 250 рублей. «Мы закладываем новый микрорайон в
Кубышевском районе, там действительно цены около 19 тыс. рублей за квадратный метр, но
это не снижение цен, а новое строительство», — сказала сотрудница компании.

Строители относятся к границе платежеспособного спроса в объеме 150 тыс. кв.
м жилья с большим сомнением. В компании «Философия города», ссылаясь на данные
недавно завершенного маркетингового исследования, заявили, что спрос на новое жилье в
городе будет удовлетворен не скоро. Сегодня он составляет 300 тыс. кв. м в год. С этой
цифрой согласились также в компании «Востсибстрой». «Однобокость рассмотрения
платежеспособного рынка недвижимости в сторону снижения цен ситуацию не исправит, —
подчеркнул один из аналитиков. — Абсолютный недостижимый для многих районов города
минимум цен за квадрат, при котором строительным компаниям будет интересно заниматься
этим бизнесом, составляет в областном центре 13-14 тыс. рублей, но цены на материалы
постоянно растут».

В то же время вице-президент Иркутской гильдии риэлторов Анастасия
Литвиненко предложила обозначенную в мэрии цифру — 150 тыс. кв. м — для
убедительности разделить на 600 тыс. иркутян. На одного жителя города получилось 0,25 кв.
м. Есть еще один способ привести цифру 150 тыс. кв. м к более понятному эквиваленту. Если
разделить ее на 60 кв.м — будем считать, что это и есть средняя площадь сдаваемых квартир, —
получится 2,5 тыс. квартир. В одном доме — 80-100 квартир. Получается 25 домов в год или
два дома в месяц.

«Много это или мало? Какова потребность жителей Иркутска в новом жилье — такого рода
исследования практически не проводятся, — сказала Анастасия Литвиненко. — Но есть один
нюанс, который, несомненно, обращает на себя внимание риэлторов. При регистрации
техпаспортов видно, что у подавляющего большинства зданий, продаваемых на вторичном
рынке, свыше 30% износа. Люди не удовлетворены качеством своего жилья, они опасаются,
что в скором времени оно будет непригодно для жизни».
Анастасия Литвиненко также отметила, что выросшие объемы продаж жилья заставляют
строителей совершенствовать культуру продаж. «Время, когда все жилье скупалось на стадии
рытья котлована, проходит, — отметила она. — Сегодня все чаще строительные компании
обращаются к услугам профессионалов — риэлторов».

Другой эксперт в продолжение привел следующие данные. В Иркутске 7,3 млн. кв. м жилья,
5% из которых в аварийном состоянии. Кроме того, на балансе муниципалитета имеется 700
проблемных «хрущевок». «Если привести имеющуюся жилплощадь к санитарным нормам, то
получится, что на среднего иркутянина не хватает по 5 квадратов», — отметил наш
собеседник.

Исполнительный секретарь Байкальской ассоциации строителей Ирина Кравец считает, что
реальных предпосылок для снижения цен в целом на иркутском рынке нет. «Люди с
достатком не будут покупать жилье в Топке и Ново-Ленино. Объем услуг регулирует сам
рынок, — сказала она. — Многие компании ведут маркетинговые исследования и четко
просчитывают целевую аудиторию. Естественно, в спальных микрорайонах жилье должно
быть дешевле, чем в центре». По ее мнению, заявление вице-мэра относительно
ограниченности спроса не имеет смысла. «Если объем вводящегося жилья будет
ограничиваться, то это будет уже не рынок, а государственное планирование», — заключила
она.