— Действительно ли в соответствии с Земельным кодексом
Российской Федерации земельный участок можно приобрести
в частную собственность только за плату?

В. Лесницкий: В соответствии с п. 2 ст. 28 Земельного кодекса РФ
предоставление в собственность гражданам и юридическим
лицам земельных участков, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, независимо от их целевого
назначения осуществляется по общему правилу за плату.
Случаи приобретения земельных участков бесплатно устанавливаются
в настоящее время Земельным кодексом РФ, другими федеральными
законами, а также законами субъектов Российской Федерации.

Так, на основании ст.ст. 20,21 Земельного кодекса РФ
бесплатно могут получить в собственность земельные
участки граждане, которые обладают ими на праве постоянного
бессрочного пользования или праве пожизненного наследуемого
владения на основании решений органов местного самоуправления
о предоставлении земельных участков и зарегистрировали
указанное право либо в комитете по земельным ресурсам
и землеустройству, либо в учреждении юстиции по регистрации
прав на территории Иркутской области. Имеют право на
бесплатное получение земельных участков участники Великой
Отечественной войны, инвалиды войны, ветераны боевых
действий, Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации,
полные кавалеры ордена Славы, Герои Социалистического
Труда, военнослужащие, прослужившие по контракту более
10 лет, сотрудники органов внутренних дел, прослужившие
более 15 лет, сотрудники Государственной противопожарной
службы и другие категории граждан, определенные в настоящее
время федеральными законами.

— Гражданин является членом садоводческого товарищества
и длительное время пользуется закрепленным за ним в
садоводстве земельным участком, при этом документы
на участок не оформлены. Можно ли в настоящее время
обратиться в орган местного самоуправления и получить
участок в собственность бесплатно?

В. Лесницкий: Если документы на земельный участок в
свое время не были оформлены в установленном порядке
в органах местного самоуправления, то права на этот
участок граждане не приобрели. Для предоставления в
собственность земельного участка, расположенного на
территории Иркутского района, необходимо обратиться
в администрацию Иркутского района. В соответствии с
Земельным кодексом РФ земельные участки предоставляются
в собственность только за плату. Пункт 2 ст. 28 Федерального
закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих
объединениях граждан» предусматривает, что приватизация
садовых, огородных и дачных земельных участков также
осуществляется за плату и бесплатно в случаях, которые
устанавливаются федеральными законами и законами области.
Например, в соответствии с Федеральным законом «О ветеранах»
садовый участок бесплатно предоставляется гражданам,
являющимся инвалидами войны. В каждом конкретном случае
необходимо определить, имеются ли у гражданина законные
основания для бесплатного предоставления земельного
участка в собственность. Если такие основания отсутствуют,
то гражданин для того, чтобы стать собственником земельного
участка, может выкупить его у муниципального органа,
заключив с ним договор купли-продажи.

В настоящее время в Иркутской области закон, устанавливающий
случаи бесплатного предоставления в собственность земельных
участков для ведения садоводства, огородничества и дачного
хозяйства, не принят. Вместе с тем на сегодняшний день выкупная
цена земельных участков, на которых имеются какие-либо
строения, является невысокой по сравнению с рыночной
стоимостью таких участков и фактически не может служить
препятствием к оформлению права собственности на используемый
садовый участок. Поэтому на основании ст. 2 Федерального
закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ»,
ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане могут приобрести
земельные участки в садоводстве как участки, на которых
расположены здания, строения, сооружения. Для этого
необходимо представить в администрацию документы, подтверждающие
наличие на садовом, дачном участке строений. Выкупная
цена земельных участков в таких случаях в данное время
составляет трехкратную ставку земельного налога на единицу
площади земельного участка.

— Открытому акционерному обществу земельный участок
принадлежит на праве бессрочного пользования. Возможно
ли сейчас переоформить это право на другое?

Е. Капустенская: В настоящее время не только возможно,
но это и законодательно закрепленная обязанность. В соответствии
со ст. 3 Федерального закона «О введении в действие
Земельного кодекса РФ» все юридические лица (за исключением
федеральных казенных предприятий, государственных и
муниципальных органов и учреждений), имеющие земельные
участки на праве постоянного (бессрочного) пользования,
обязаны переоформить это право на право аренды или право
собственности до 01.01.2004 г. При этом право при переоформлении
может быть выбрано по усмотрению юридических лиц. Важно
помнить, что в соответствии с указанным законом процедура
переоформления права постоянного (бессрочного) пользования
включает в себя не только обращение в соответствующий
орган, распоряжающийся земельными участками, оформление
данным органов документов о предоставлении земельного
участка, но и последующую государственную регистрацию
права собственности или договора аренды в учреждении
юстиции. Право на недвижимое имущество возникает с момента
его регистрации учреждением юстиции. Договор с недвижимым
имуществом, подлежащий обязательной государственной
регистрации, считается заключенным и вступает в силу
с момента его регистрации. Обладателям какой-либо недвижимости
надо обязательно помнить об этом.

До даты, указанной в законе, осталось совсем немного
времени. Поэтому не следует ждать наступления января
2004 г. С учетом того, что нередко решение таких вопросов
откладывается на окончание отведенного срока, могут
возникнуть затруднения при переоформлении прав в установленные
сроки, в том числе из-за увеличения числа желающих сделать
это в последние дни. При этом не исключено установление
законодателем в дальнейшем определенных последствий
для юридических лиц, которые не переоформили право постоянного
(бессрочного) пользования, например, прекращение этого
права или ограничение выбора вида права на землю при
его переоформлении. Немаловажным является и тот факт,
что сейчас земельные участки собственникам зданий, строений,
сооружений, расположенных на этих участках, продаются
по цене, установленной Федеральным законом «О введении
в действие Земельного кодекса РФ».

Поэтому уже в настоящее время в интересах юридических
лиц, имеющих земельные участки на праве постоянного
(бессрочного) пользования, позаботиться о надлежащем
переоформлении прав на эти участки, как этого требует
закон.

— Необходимо ли для совершения сделки с жилым домом
приобрести какие-либо права на земельный участок под
домом?

Е. Капустенская: В соответствии с действующим законодательством
при переходе права собственности на здание (строение,
сооружение) к новому собственнику переходят права на
земельный участок под этим объектом недвижимости или
на соответствующую часть земельного участка, необходимую
для использования здания, иного строения, на тех же
условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника.

Согласно закону права на фактически используемый земельный
участок не могут возникать автоматически. Если у продавца
здания нет документов на земельный участок и границы
участка не были определены, он не может передать покупателю
здания (жилого дома) какое-либо право на земельный участок
и определить часть участка для передачи ее приобретателю
здания под использование этого объекта.

Не может быть заключен договор купли-продажи здания,
строения, сооружения, жилого дома без оформления прав
на земельный участок в связи с тем, что ст. 554 Гражданского
кодекса РФ требует указания в этом договоре данных,
определяющих расположение недвижимости на соответствующем
земельном участке. Без этих данных договор считается
незаключенным. Ст. 17 Федерального закона «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» требует предоставления плана земельного участка
как обязательного документа при регистрации прав на
любой объект недвижимого имущества.

Таким образом, права собственника здания, в том числе
собственника жилого дома, на конкретный земельный участок
под этим домом должны быть надлежащим образом оформлены
и зарегистрированы в установленном порядке.