По информации Иркутского областного комитета государственной
статистики, в прошлом году в области было введено в эксплуатацию
197,5 тыс. кв. м жилья, в том числе по индивидуальному
строительству — 71,5 тыс. кв.м. Для сравнения: в 1990 году
в регионе было введено 1512 тыс. кв. м жилья.

По мнению экспертов, столь малые объемы строительства
и ввода в эксплуатацию жилья обусловлены несколькими
причинами. Во-первых, бюджеты территорий не имеют свободных
средств, которые можно было бы направить на возведение жилья.

Во-вторых, власти не создают эффективные конкурентные условия
между строительными организациями. Речь идет о том, что
администрациям необходимо на определенных условиях (оговаривается
время ввода в эксплуатацию объекта, стоимость одного квадратного
метра жилья в нем) распределять стройплощадки на территориях
муниципалитетов, что, в том числе, гарантировало бы возведение
дешевого жилья для местного населения.

В-третьих, сами строительные организации слабо конкурируют
друг с другом, продавая квартиры практически по одной цене.
Однако, по мнению экспертов, снизив цену одного квадратного
метра жилья, строители не получат существенного роста спроса
на квартиры, так как количество населения, способного приобрести
их, очень незначительно. В настоящее время в области очень
низкий совокупный спрос населения на жилье при огромном
желании большинства граждан улучшить свои жилищные условия.
Но очень низкие доходы не позволяют им скопить достаточно
средств для покупки квартиры. Приобретение жилья во вновь
построенных домах, как правило, осуществляется людьми
с высоким уровнем доходов.

Ипотека — вечная перспектива?

Один из вариантов изменить сложившуюся ситуацию — это
развитие на территории области ипотечного кредитования.
В настоящее время Иркутская область находится на одном
из последних мест среди регионов РФ по уровню развития
ипотеки. Вот данные Межрегиональной ассоциации ипотечных
фондов (МАИФ): до 2002 года в Иркутской области выдано
73 кредита, в том числе в 2002 году — 7 кредитов.
Несмотря на то, что регион в 2000 году одним из первых
в России принял закон об ипотечном кредитовании, до настоящего
времени нет целевой программы по развитию строительной
отрасли и закона о жилищном строительстве.

Одной из причин, тормозящих развитие ипотеки, по мнению
специалистов, является то, что при получении ипотечного
кредита необходимо представить документы, подтверждающие
реальную заработную плату потенциального заемщика. Однако
многие граждане не могут это сделать, так как работают
по найму на частных предприятиях, собственники которых
стараются не оглашать полную сумму зарплаты из-за высокой
ставки единого социального налога.

Что касается работы коммерческих банков по системе ипотечного
кредитования, то объем их кредитных ресурсов позволяет выдавать
кредиты только на краткосрочный период. Кроме того, ипотечный
кредит выдается под жилье, которое принято государственной
комиссией. В настоящее время, в частности в Иркутске, жилые
дома могут стоять без сдачи и выдачи документов жильцам,
подтверждающих их право собственности на квартиру,
по два-три года.

По мнению председателя Иркутского регионального отделения
ФКЦБ Ларисы Забродской, новые финансовые инструменты —
ипотечные облигации, предлагаемые сегодня на рынке
ипотечного кредитования, — являются наиболее надежными
ценными бумагами для привлечения средств для выдачи кредитов.
Это объясняется тем, что данные облигации обеспечены
дважды: залогом закладных и квартирами. При этом контролирующий
орган ежеквартально проверяет реестр покрытия облигаций.
Технология обкатана от начала покупки закладных у кредитного
союза до системы учета реестра закладных и реестра покрытия
закладных, которые уже пошли в обеспечение облигаций. Однако
Лариса Забродская отметила, что о финансировании строительства
нового жилья за счет выпуска ипотечных облигаций пока
говорить рано. Сейчас строительная отрасль еще не может
обеспечить строгое соблюдение сроков строительства жилья
и сметы расходов.

Строить новое, не разрушив старого

Одной из причин, по которой сложно развивать жилищное
строительство в областном центре, эксперты называют большое
количество старых деревянных домов, которые располагаются
на площадках, выделяемых под строительство. Дороговизна
строительных площадок в городе объясняется высокой концентрацией
прописанных людей в старых жилых постройках, которых необходимо
расселить, чтобы начать строительство. За счет этого значительно
повышается стоимость одного квадратного метра жилья в строящемся
доме, и финансовая нагрузка автоматически перекладывается
на покупателя.

В настоящее время в Иркутске зарегистрировано 1300 объектов
историко-архитектурного наследия, из них 65 памятников
федерального значения, стоящих на госохране, и 500 — регионального
значения, остальные имеют статус вновь выявленных. Деревянные
строения составляют 65% из всех объектов. Эксперты считают,
что большинство из этих строений находятся в ужасном
техническом состоянии.

По словам начальника историко-архитектурной службы ЦСН
г. Иркутска Александра Прокудина, в последние годы центр
ведет реалистичную политику по корректировке списков
памятников, она направлена на уменьшение их количества.

Еще в 1995 году в Иркутске было зарегистрировано 1700
объектов историко-архитектурного значения. После инвентаризации
1999 года 400 из них были исключены из списков на основании
выполненных за это время экспертиз, подробных исследований
фрагментов застройки, уточнения характеристик объектов
и их адресов, а также утрат по причине пожаров.

Как считает Александр Прокудин, строительство новых объектов
в исторических зонах может вестись, но с определенными
ограничениями, которые учитывают интересы сохранения старинной
архитектуры. При этом не всегда обязательным условием
является их реставрация в полном объеме, иногда достаточно
оставить лишь фасад здания или часть планировки. Аргументация,
что чрезмерное количество памятников мешает развитию строительства
в городе, по его мнению, не обоснованна. Иркутск — исторический
город, и уничтожение объектов архитектуры для высвобождения
строительных площадок неприемлемо. Ежегодно в историческом
центре Иркутска под масштабное строительство выделяется
от трех до пяти площадок. Перспективы развития строительства
в центре города существуют, в настоящее время не осваиваются
целые кварталы и внутриквартальные территории.

Рынок недвижимости: слишком дорого

В 2003 году на иркутском рынке недвижимости стал очевидным
спад активности, количество сделок сократилось. Причина
— слишком высокие цены на жилье. Как отмечают специалисты,
интерес покупателей к приобретению жилья есть, но у населения
исчерпаны финансовые возможности. Растет лишь доля операций
по обмену, «чистые продажи» сводятся к минимуму. Рынок
недвижимости меняется. Продавцы оказались в новых условиях,
что вынуждает их искать другие формы работы.

Один из вариантов — широкая демонстрация своих услуг перед
потребителем. Например, посредством ярмарки недвижимости.
В Иркутске она пройдет в апреле впервые. Как отмечает президент
Иркутского областного союза риэлторов Анастасия Литвиненко,
в ряде российских регионов ярмарка недвижимости стала уже
традиционной, для нас это новшество. Ее проведение обусловлено
не только сложившейся на рынке ситуацией, но и изменившимся
отношением населения к профессии риэлтора. В последние
два года в местной прессе появилось множество публикаций
на тему недвижимости, риэлторы консультируют клиентов
по вопросам сделок через газеты и радио, в городе проходят
семинары и другие мероприятия, которые получают широкое
освещение в СМИ. Данные обстоятельства позволяют надеяться,
что на подготовленном информационном поле ярмарка вызовет
большой интерес. Ее цель — оживить рынок, показать покупателю
его возможности, рассказать о надежных партнерах. Организатором
мероприятия выступает администрация г. Иркутска (комитет
по потребительскому рынку) при поддержке Иркутского областного
союза риэлторов и Иркутской гильдии риэлторов.

Участие в ярмарке примут не только риэлторские, но и строительные
фирмы, страховые компании, жилищные кооперативы. Потребитель
сможет ознакомиться с базой данных по вариантам продаваемых
квартир, дачных участков, офисов и получить бесплатные консультации.
На ярмарке предполагается провести консультации по специальным
программам для пенсионеров.