По данным Российской гильдии риэлторов, Иркутск занимает шестое место среди
крупных городов России по ценам на жилье. Нас опережают Москва, Санкт-Петербург,
Московская область, Екатеринбург, Новосибирск. По итогам года средняя стоимость за 1
кв.м в Москве сложилась на уровне 1075 долларов, в Иркутске — 413 долларов.

По мнению президента Иркутского областного союза риэлторов Анастасии Литвиненко, за
прошедший год четко обозначилась положительная тенденция к стабильности рынка
недвижимости. Подобная ситуация обостряет конкуренцию среди агентств, что заставляет
продавцов расширять комплекс оказываемых услуг и задуматься о качестве
предлагаемого товара. По оценке исполнительного директора агентства недвижимости
«Суворов» Юрия Рабцуна, для большинства иркутских риэлторов 2002 год стал
кризисным — несмотря на то, что цены на квартиры в течение года росли незначительно,
покупатель был «на вес золота». При этом, чтобы удержать клиента, продавцам
приходилось снижать стоимость объекта на 3-5%. Одной из причин падения спроса, как
считает Юрий Рабцун, стал высокий уровень цен, который сформировался еще в 2001
году. Количество сделок по купле-продаже свелось к минимуму, увеличилась доля
операций по обмену жилья. Бум «чистых продаж» прошел, что заставило агентства
недвижимости перейти к новым методам работы. Одним из таких направлений стало
совершение сделок-цепочек (например, клиенту с трехкомнатной квартирой продается
двухкомнатная, продавец двухкомнатной квартиры получает две однокомнатные
квартиры, хозяева этого жилья, в свою очередь, покупают трехкомнатную квартиру
первого клиента). В сложившихся условиях мелкие агентства без опыта работы стали
отказываться от сложных сделок, поэтому и испытали значительное падение объемов
работы в 2002 году. Стабильность наблюдалась только у крупных продавцов
недвижимости. По прогнозам Юрия Рабцуна, в январе-феврале 2003 года цены на жилье
останутся на прежнем уровне.

Его мнение разделяет сертифицированный аналитик рынка недвижимости Юрий
Винников, который считает, что цены не изменятся, однако добавляет: при условии
стабильности в экономике страны. По словам аналитика, впервые за последние годы не
наблюдалось активизации спроса в осенний период. Это связано с тем, что цены достигли
своего предельного уровня.

ЖИЛЬЕ

Одной из особенностей рынка в 2002 году стал рост спроса на элитное жилье в среднем на
50%. В связи с тем, что в Иркутске практически ничего не строится, на рынке не хватает
предложений на этот вид недвижимости. В крупных риэлторских агентствах доля продаж
элитного жилья в общем объеме сделок в среднем составляет не более 15-20 процентов.
Такой небольшой объем Анастасия Литвиненко объясняет тем, что агентства не могут
гарантировать покупателю безопасность сделки, так как не всегда право собственности на
новые объекты подкреплено документально. Нередки случаи, когда только через
несколько лет после заселения госкомиссия принимает дом в эксплуатацию и выдает на
него документы. Другой причиной, конечно, является, дороговизна квартир в новых
домах.

В прошлом году достаточно активно продавалось неблагоустроенное и
полублагоустроенное жилье, в том числе и частные деревянные дома. На него наблюдался
стабильно высокий спрос. Стоимость 1 кв. м такого жилья не превышает 10 тыс.
руб. за 1 кв. м, что делает его доступным широкому кругу потребителей. По оценке
специалистов, более половины иркутского жилья эксплуатируется свыше 30 лет и имеет
высокий процент износа, в связи с чем его качество оставляет желать лучшего.

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

По словам Юрия Рабцуна, направление коммерческой недвижимости в Иркутске, к
сожалению, не развивается. В настоящее время в городе практически нет офисов на
продажу, также риэлторам очень трудно подобрать и варианты с арендой из-за отсутствия
предложений. По мнению Анастасии Литвиненко, предложения есть, но они не
систематизированы, и создается впечатление, что в Иркутске нет коммерческой
недвижимости, которую можно приобрести в собственность. Ситуация на этом рынке по-
прежнему характеризуется высоким спросом, в несколько раз превышающим
предложение. Многие бизнесмены желают приобретать в собственность, а не арендовать
офисы, торговые площади, базы. А. Литвиненко считает, что в строительство офисных
зданий мало кто решится вкладывать средства, поэтому в будущем на рынке основную
долю займут нежилые помещения цокольных этажей жилых зданий. Особенно это
актуально для центра города. В долгосрочной перспективе лидирующие позиции —
за торговыми центрами.

ИНФРАСТРУКТУРА

По различным данным, в Иркутске работает около 200 — 350 агентств недвижимости, из
них менее 10 крупных. Появление большого числа новых игроков на рынке
недвижимости, по оценке специалистов, связано с отменой в феврале 2002 года
лицензирования риэлторской деятельности. По мнению Юрия Рабцуна, на рынок хлынул
поток неквалифицированных агентов, без соответствующих знаний и опыта работы. Это
привело к ряду отрицательных последствий. Стало невозможно устанавливать единые для
всех правила работы, цены за услуги оказались разбросаны (комиссионные порой
достигают 10% от стоимости объекта, в среднем по России этот показатель равен 5-6%),
количество жалоб от потребителей за низкое качество значительно выросло.

Стабилизировать рынок недвижимости станет возможно только тогда, когда 5-6 крупных
агентств консолидируются и будут определять условия деятельности риэлторов, т.е.
установят единые для всех комиссионные не более 3-5% от стоимости объекта и единые
договорные правила. Как считает А. Литвиненко, значительное увеличение количества
агентств недвижимости (в среднем в 2002 году ежемесячно открывалось по 2-3 новых
агентства) имеет свои плюсы и минусы; с одной стороны, отмечен рост жалоб от
покупателей за плохое обслуживание, с другой — жесткая конкуренция поставила всех в
одинаковые условия, и риэлторы начали работать по законам рынка. Можно отметить, что
в 2002 году выросло количество заключенных эксклюзивных договоров (когда продавец
жилья работает только с одним агентом, что обеспечивает безопасность клиента и
сокращает ненужное количество посредников), по оценке специалистов, это является
признаком цивилизованного рынка. В прошлом году внедрялись новые технологии, в
частности, в Иркутске был разработан единый договор (в котором заложены стандарты
деятельности агентов недвижимости с едиными требованиями), мультилистинговая
система обмена информацией.