Долг без платежа

Итог сразу нескольких громких дел по аресту квартир должников стал известен на днях. Как рассказали в Управлении Федеральной службы судебных приставов (УФССП) по Иркутской области, злостных неплательщиков, имеющих «крайнюю степень ипотечной задолженности», меньше в регионе не становится. Напротив, с 2009 по 2013 год их число возросло более чем в два раза. Так, если пять лет назад иркутскими приставами по неоплаченным ипотечным кредитам было арестовано 63 квартиры, то к 2013 году их число возросло до 129. Единственным утешительным моментом служит то, что хотя бы по сравнению с 2012 годом количество таких объектов несколько уменьшилось – со 193 случаев до 129.

Впрочем, внимания достойна не только статистика, но и каждая история в отдельности. К примеру, недавно судебными приставами было реализовано имущество жительницы Ангарска, которая перестала выплачивать ипотечный кредит, полученный в одном из банков. После того, как все попытки самого банка разрешить сложившуюся ситуацию не дали результата, кредитная организация вынуждена была обратиться за помощью.

– На тот момент долг ангарчанки составлял около 5 млн рублей, – рассказывает судебный пристав Марина Гросул, которая вела это дело, – поэтому помимо квартиры пришлось реализовать с торгов ещё и машину. Производство по делу тянулось очень долго, так как должница пыталась реструктурировать свой долг и обращалась за помощью к другим банкам. Но из-за того, что у неё к тому времени уже была плохая кредитная история, банки ей отказывали. Сейчас за ней остаётся долг ещё около 2,5 млн рублей. Также на неё наложен запрет на выезд за границу, так как ранее её уже ловили в Манчжурии, куда она смогла нелегально выехать по паспорту своей подруги.

Интересно, что это не единственный случай для Ангарска. Только с начала этого года УФССП сообщила как минимум о трёх подобных историях, когда люди лишились своего жилья из-за того, что не смогли расплатиться по ипотечному кредиту. Во всех случаях речь шла о задолженности свыше 1 млн рублей, погасить которую должникам удалось только после реализации квартир. Никакой связи с тем, что все эти случаи произошли в Ангарске, приставы не видят. Хотя, как по-яснил «Конкуренту» начальник отдела организации работы по реализации имущества должников УФССП по Иркутской области Валерий Газарх, по Ангарску в последние три года действительно предъявляется значительное количество исполнительных листов об обращении на взыскание заложенного имущества, в данном случае – квартиры. «Но объяснить причины затруднительно, поскольку анализ причин роста просроченной задолженности перед кредитными организациями нами не проводился», – пояснил он.

Хотя, как рассказывают в УФССП, подобные громкие случаи с продажей квартир должников были в 2013 году и в Иркутске. К примеру, в августе прошлого года приставы арестовали квартиру площадью 193,5 кв. метров и выставили на торги по цене 10,6 млн рублей. А в сентябре была выставлена на реализацию за 5,76 млн рублей квартира площадью 140 кв. метров.

Никому не страшно

При этом причины, по которым растет число проблемных ипотечных долгов, похоже, мало кого всерьёз интересуют. «Очевидно, что люди стали меньше платить по кредитам, – говорит заместитель начальника отдела по реализации имущества должников УФССП по 

Иркутской области Ксения Крук. – Почему именно так происходит, сложно сказать, у всех разные причины, из-за которых люди перестают платить».

Ещё спокойнее на информацию о двукратном увеличении числа реализуемых за долги квартир реагируют банки. По словам управляющего банком ВТБ24 в Иркутске Владимира Чернышёва, «просрочка по ипотеке есть, но она самая низкая в банке из всех кредитных продуктов». Стабильность ситуации с про-сроченной задолженностью по ипотеке в регионе подтверждает и статистика Центрального Банка РФ. 

Так, на 1 декабря 2013 года общий объём задолженности по жилищным кредитам в регионе составлял почти 55,8 млрд рублей. При этом сумма просроченной задолженности на тот момент составляла 483 млн рублей, то есть меньше 1%. Для сравнения, два год назад доля просроченных кредитов составляла 1,7%.

То, что за последние два года в Иркутской области проблемных жилищных кредитов больше не стало, подтвердили и в пресс-службе Байкальского банка ОАО «Сбербанк России». «Статистика даже улучшилась: за прошлый год объём выданных кредитов вырос на 26% и составил более 64 млрд рублей, тогда как задолженность, наоборот, уменьшилась на 0,04%», – сообщили в пресс-службе Сбербанка.

Сдержанно комментируют ситуацию и риэлторы. «С учётом количества выдаваемых за год в области ипотечных кредитов, 100–200 квартир, по кредитам на которые заёмщики не смогли рассчитаться, – капля в море», – уверен директор агентства недвижимости «Полярная звезда» Александр Гоцкин. И в качестве подтверждения напоминает, что только за 11 месяцев 2013 года в области было оформлено более 16,3 тыс. новых ипотечных кредитов на общую сумму 22,9 млрд рублей.

Тонкая реализация

Эксперты рынка спокойствие банков по части невозвратов жилищных кредитов объясняют ещё и тем, что это один из самых низкорисковых банковских продуктов. «Ипотечный кредит всегда имеет залоговое обеспечение. И в случае возникновения задолженности мы в любом случае заберём квартиру», – объясняют представители банковского сектора. При этом по факту большинство долговых споров вообще решается в досудебном порядке. «Это добровольная реализация, когда клиент продаёт квартиру и возвращает банку деньги», – подтверждает Владимир Чернышёв. Но и такие случаи, по его словам, единичны. К примеру, в Братске за прошлый год было два случая, когда банк в досудебном порядке ре-ализовал квартиры должников. «Одна из них была в Краснодаре, другая – в Братске. При этом у нас в Братске выдано больше 800 ипотечных кредитов», – рассказывает управляющий банком ВТБ24 в Братске и Усть-Илимске Дмитрий Степаняк.

Развеяли миф о кровожадности кредиторов и в Байкальском банке: «Принудительная реализация имущества на торгах после ареста судебными приставами – это крайняя мера воздействия на недобросовестных заёмщиков. И применяется она только тогда, когда все иные механизмы урегулирования задолженности исчерпаны или заёмщик категорически не готов исполнять свои обязанности по условиям кредитного договора».

Однако если дело доходит до суда, продать на торгах удаётся далеко не все квартиры. Как показывает статистика УФССП, из 129 арестованных за долги квартир в прошлом году удалось реализовать только 34 на общую сумму 61,5 млн рублей. То есть средняя цена квартиры на торгах составила 1,8 млн рублей, притом что на момент выставления на торги стоимость квартир была выше – в среднем 2,2 млн рублей. Валерий Газарх объясняет, что причин у невысокого интереса населения к подобного рода сделкам несколько – от маркетинговых до психологических.

– Далеко не все готовы купить такую квартиру, потому что это уже конкурентная среда и конечная цена объекта в ходе торгов может измениться, – объясняет собеседник «Конкурента». – Кого-то смущает необходимость внесения задатка, который в зависимости от условия может составлять от 5 до 50% от стоимости квартиры. Хотя задаток всегда идёт в счёт оплаты стоимости объекта либо возвращается участнику торгов. Плюс далеко не все люди знают о торгах. За такой информацией надо специально следить. И есть ещё психологический фактор, когда люди попросту не готовы покупать арестованное жильё, в котором в момент приобретения ещё может кто-то жить. 

При этом сама процедура реализации квартир достаточно простая. «Проблем, как правило, не возникает, – рассказывает Ксения Крук.  – Мы передаём заложенное имущество, стоимость которого уже установлена судом, на торги. Если первые торги не состоятся, судебный пристав вынесет постановление о снижении цены на 15% и затем назначит вторые торги».

Также всех потенциальных покупателей приставы уведомляют о том, кто прописан квартире, выставленной на торги. «Потому что судебный пристав не может выселить людей, которые там живут, выселить может только собственник этого имущества, то есть новый приобретатель», – объясняет Крук. Но, по её словам, в большинстве случаев люди самостоятельно покидают свои бывшие квартиры. «Бывают, конечно, случаи, что в квартире проживают гастарбайтеры или арендатор, который не хочет выезжать, тогда новому собственнику приходится обращаться в суд», – резюмировала она.